Realistische trendbreuk corporaties

Het heeft even geduurd, maar vorige week is de corporatiesector eindelijk geland. In een ingelast verenigingscongres hebben de corporatiebestuurders op 6 juli besloten dat de bijdrage aan de verduurzaming niet ten koste mag gaan van de kerntaak: zorgen voor voldoende betaalbare sociale woningen. Bovendien werd ook nog de motie aangenomen dat versnelling van de verduurzaming alleen mogelijk is als er extra geld op tafel komt. “We willen graag en de zon gaat weliswaar voor niets op, maar ieder zonnepaneel moet betaald worden” aldus Aedesvoorzitter Norder.

Dit lijken open deuren maar voor de corporatiesector is dit toch redelijk sensationeel te noemen. Immers, een jaar geleden werd door dezelfde corporatiebestuurders nog de Woonagenda vastgesteld. Hierin werd aan de maatschappij het volgende toegezegd: gemiddeld label B in 2021, alle woningen CO2-neutraal in 2050, 34.000 nieuwe woningen per jaar en huurmatiging.

Kortom, het kon niet op en het leek te mooi om waar te zijn. En dat was het dus ook. Vanwaar deze ommezwaai?

WSW en routekaart

Hoewel de Autoriteit woningcorporaties (Aw) is aangewezen om de financiële continuïteit van de corporaties te bewaken en ze te behoeden voor onverantwoorde investeringen, was het in de aanloop naar het Klimaatakkoord vanuit deze hoek opvallend rustig. Het was het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dat in februari een rapport uitbracht waaruit bleek dat 40% van de corporaties niet in staat is om de investeringen te financieren die nodig zijn om de woningvoorraad in 2021 gemiddeld op energielabel B te krijgen. Een rapport dat aan duidelijkheid niets te wensen over liet en ook geen ruimte bood om zaken anders voor te stellen dan dat ze zijn. In de rapportages van de Aw zien we dit wel eens anders en is er een speciale bijlage nodig om uit te leggen waarom de Aw tot andere conclusies komt dan het WSW.

Naast het alarmerende rapport van het WSW waren er ook de uitkomsten van de routekaart 2050. In deze routekaart hebben de corporaties geïnventariseerd welke maatregelen genomen moeten worden om de woningen in 2050 CO2-neutraal te krijgen.

Dit blijkt een slordige 108 miljard Euro te gaan kosten. Een duizelingwekkend bedrag dat onmogelijk gefinancierd kan worden op basis van de huidige bedrijfsvoering. En dus is daar opeens de ommezwaai en wordt voor het eerst de relatie gelegd tussen de te betalen heffingen en belastingen en de mate waarin corporaties hun duurzaamheidsopgaven kunnen realiseren. Vooralsnog lijkt de verhuurdersheffing te worden gehalveerd, hetgeen de corporaties ongeveer 1 miljard Euro per jaar verlichting geeft. Of dit voldoende is zal moeten blijken en is mede afhankelijk van de mate waarin “het nieuwe realisme” in de corporatiesector zal doorzetten. Met het programma “De Startmotor” lijkt het er op dat corporaties hieraan nog moeten wennen.

De Startmotor

De Startmotor is een plan om 100.000 woningen versneld aardgasvrij te maken. De startmotor is opgesteld door Aedes en vertegenwoordigers van installateurs, aannemers, netbeheerders en warmtebedrijven. De betrokken partijen hebben aangegeven dat zij dit nog vóór 2020 kunnen realiseren mits het kabinet met extra geld over de brug komt. De toezegging van dit extra geld is niet voor het einde van dit jaar te verwachten. Het starten van de Startmotor zal dus pas in 2019 kunnen plaatsvinden. Er wordt uitgegaan van een gebiedsgerichte aanpak waarbij in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties wijken en woningblokken worden uitgekozen. Een aanpak die garant staat voor relatief langdurige besluitvormingsprocessen. Daarnaast valt het nog maar te bezien of installateurs en aannemers wel voldoende mogelijkheden hebben om een tandje bij te zetten. Het is op dit moment nogal druk in bouwsector en dat zal in 2019 niet veel anders zijn. Dat neemt echter niet weg dat de basisgedachte prima is: versnellen kost geld en corporaties hebben dit niet beschikbaar zonder dat dit ten koste gaat van andere investeringen. En zo kan er, sinds in 2017 de Woonagenda werd vastgesteld, veel veranderen in de corporatiesector. Benieuwd hoe de vlag er volgend jaar bij hangt!

Het Klimaatakkoord en het “kwartje van Kok”

Op 10 juli a.s. zal het Klimaatakkoord worden gepresenteerd. Volgens goed Hollands gebruik is er al veel gelekt waardoor we vooruitlopend op de presentatie toch al een eerste oordeel kunnen geven van de zaken die onder de opgelichte tipjes van de sluier zichtbaar zijn geworden.

Energiebelasting op gas hoger

De energiebelasting op gas lijkt maar liefst 75% te gaan stijgen om gebruikers zover te krijgen van het gas af te gaan. Hier staat tegenover dat de energiebelasting op elektriciteit zal dalen. Volgens Diederik Samsom zal dit voor een gemiddeld huishouden betekenen dat de energielasten niet zullen stijgen. Het treffen van isolatiemaatregelen betekent  dan dat de energielasten zullen dalen en dus snel lonend worden.

De vraag is dan natuurlijk wel waarom mensen van het gas af zullen gaan als het financieel niets zal uitmaken. De investering in bijvoorbeeld een warmtepomp is aanzienlijk hoger dan een CV-ketel . Mede vanwege de vaak noodzakelijke vervanging van radiatoren. De terugverdientijd zal dan toch overzichtelijk kort en gegarandeerd moeten zijn om gebruikers deze investeringen te laten doen. Bij de terugleversubsidie (= de opvolger van de salderingsregeling) gaat de minister uit van een terugverdientijd van 7 jaar. Dat lijkt in dit geval onhaalbaar. Als we de meerprijs van de vervanging van een CV-ketel door een warmtepomp + zwaardere radiatoren eens vaststellen op € 7.000. De jaarlijkse besparing dient dan minimaal € 1.000 te zijn om een terugverdientijd van 7 jaar te kunnen realiseren. Dit gaat niet gebeuren, sterker nog zonder aanvullende isolatiemaatregelen zal de energierekening waarschijnlijk zelfs hoger uitvallen. We zijn benieuwd welke aanvullende maatregelen worden bedacht om gebruikers te verleiden om deze forse investeringen vrijwillig te gaan doen.

Vastrecht elektriciteit hoger

De energietransitie zal tot gevolg hebben dat het elektriciteitsnet moet worden verzwaard. Deze extra investeringen zullen resulteren in hogere onderhoudslasten voor de netbeheerders. Deze lasten worden verwerkt in het zogenaamde capaciteitstarief dat onderdeel uitmaakt van de kosten voor het netbeheer. Sommige deskundigen menen dat dat capaciteitstarieven hierdoor kunnen verdubbelen. Of dit ook het geval zal zijn en zo ja wanneer, valt op dit moment niet te voorspellen. Maar ervan uitgaan dat de tarieven gelijk zullen blijven is ook niet realistisch. En daarmee worden gelijkblijvende energielasten dus ook een utopie.

Wie betaalt, bepaalt?

Doorgaans zijn de partijen die de rekening betalen ook de partijen die bepalen of en wat er zal gebeuren. Bij de energietransitie lijkt dat niet het geval te zijn. Deze bevoegdheid lijkt bij de gemeenten  te worden neergelegd. De vraag rijst in hoeverre een gemeente kan beoordelen welke keuzes hierbij gemaakt moeten worden. Feit is dat met de energietransitie zeer aanzienlijke investeringen zijn gemoeid en dat er sprake is van veel technologische ontwikkelingen. De inhoudelijke kennis bij veel gemeenten is doorgaans beperkt en de lokale politiek is relatief makkelijk beïnvloedbaar is. Dit lijkt geen ideale combinatie voor een goede besluitvorming. Daarnaast lijkt het ondenkbaar dat de gevolgen van de energietransitie voor burgers in de ene gemeente anders kunnen uitpakken dan in de andere gemeente.

Stoppen met investeren?

Betekent dit alles nu dat corporaties of andere gebouweigenaren maar niet moeten investeren in de energietransitie? Nee, maar het lijkt wel verstandig om bij de selectie van te renoveren complexen dit op een dusdanige wijze te doen dat iedere (maatschappelijke) Euro zo goed mogelijk onderbouwd zal worden uitgegeven. Dit moet natuurlijk bij iedere investering gebeuren, maar alleen met goed onderbouwde besluiten kan bij deze specifieke investeringen de discussie met huurders en andere stakeholders op een goede wijze worden gevoerd. Want dat de energietransitie budgettair neutraal gaat verlopen kunnen we scharen in de categorie “kwartje van Kok”.

Salderen wordt subsidie voor terugleveren.

Voor het terugleveren van zelf opgewekte elektriciteit geldt op dit moment de salderingsregeling. In het kort komt het er op neer dat voor iedere terug geleverde Kilowatt net zoveel wordt ontvangen als hiervoor wordt betaald. Het komt er dus op neer dat het elektriciteitsnet wordt gebruikt als energieopslag, want de overdag opgewekte elektriciteit wordt “gratis” afgenomen op de momenten dat niets (’s avonds) of tekort wordt opgewekt. Een regeling die in de praktijk prima werkt, maar voor de overheid wat te kostbaar wordt als hier niets aan verandert. De afbouw van de salderingsregeling zat er al een tijdje aan te komen. Minister Wiebes heeft in een brief aan de Tweede Kamer aangegeven hoe hij de salderingsregeling in 2020 wil ombouwen naar een terugleversubsidie.

De terugleversubsidie

Hoe gaat de terugleversubsidie werken? De prijs van elektriciteit bestaat  naast de “kale” energieprijs ook uit energiebelasting (ca. € 0,11) en btw (ca. € 0,04). Bij de salderingsregeling vormen de beide belastingcomponenten feitelijk de subsidie per terug geleverde Kilowatt. Er is geen relatie met de hoogte van de investering (waar sprake is van een dalende tendens) of de daadwerkelijk opgewekte hoeveelheid elektriciteit (waar sprake is van een stijgende tendens). De terugverdientijd wordt dus steeds korter terwijl de kosten voor de overheid sterk toenemen. Met de terugleversubsidie wordt nu tegemoetgekomen aan de nadelen van de salderingsregeling. Enerzijds wordt een terugverdientijd van 7 jaar nu het uitgangspunt. Dus dalende investeringen en/of betere rendementen van zonnepanelen zullen dus resulteren in een lagere subsidie. Anderzijds wordt de totale terugleversubsidie gemaximaliseerd. En dat is voor de overheid natuurlijk een prima manier om de uit te keren subsidies binnen de perken te houden, maar kan ook betekenen dat je als aanvrager te laat kan zijn met je aanvraag en dus niets krijgt omdat de pot leeg is. Een mogelijk niet onbelangrijk nadeel van de regeling die overigens nog wel verder uitgewerkt moet worden. Daarnaast vormt de plaatsing van een “slimme” meter een uitgangspunt bij de nieuwe regeling. Ook nog wel een dingetje voor verdere uitwerking want daar zitten ook nog wel wat privacyzorgen. De minister heeft toegezegd om aan deze zorgen tegemoet te komen.

Terugleversubsidie bij huurders

Vooropgesteld moet worden dat er nog weinig bekend is over de wijze waarop de terugleversubsidie wordt uitgewerkt. Desondanks kunnen er nu toch al wel een aantal conclusies worden getrokken.

In tegenstelling tot de salderingsregeling lijkt de terugleversubsidie eindig te zijn. Zodra de terugverdientijd van 7 jaar is bereikt, eindigt de subsidie en resteert een vergoeding voor de teruglevering van de “kale” energie.

Verhuurders die hun huurders een maandelijkse bijdrage voor de geplaatste zonnepanelen laten betalen dienen hier rekening mee te houden. Daarnaast lijkt de subsidie jaarlijks te moeten worden aangevraagd en te worden verrekend met de energienota. Dit lijkt niet alleen een omslachtige regeling voor iedereen die er mee te maken krijgt maar zal tevens resulteren in extra administratieve lastendruk bij de verhuurder. Want de vragen van huurders bij het aanvragen van de subsidie zullen meestal bij de verhuurder terecht komen en deze zal dit op een adequate wijze moeten registreren.

Daarnaast kan afgevraagd worden of alle huurders in staat zullen zijn een aanvraag in te dienen (niet alle senioren hebben bijvoorbeeld een computer). Kortom, bij de uitwerking van de regeling heeft de minister nog wel wat hobbels weg te werken. Toch lijkt de terugleversubsidie een goede vervanging van de salderingsregeling mits de minister aan iedereen die er gebruik van wil maken, vooraf de zekerheid kan geven dat er sprake is van een terugverdientijd van 7 jaar.

 

 

Doelstellingen of ambities?

Mijn zoon van 15 voetbalt en wil best wel eens de Champions League winnen. Dus hebben we een document opgesteld dat we Voetbalagenda noemen. Daarin hebben we opgeschreven dat hij in 2028 de Champions League gaat winnen. Iedereen die dit leest zal enige twijfels hebben bij het realiteitsgehalte van deze agenda. Toch is dat precies hetgeen Aedes vorig jaar heeft gedaan bij de vaststelling van de eigen Woonagenda.

In de woonagenda van Aedes zullen alle woningen van de corporaties in 2021 gemiddeld label B hebben en worden de huren structureel gematigd en eventueel worden verlaagd. En als klap op de vuurpijl worden er jaarlijks ook nog 34.000 nieuwe woningen gerealiseerd. Met de VNG en Woonbond  zijn afspraken gemaakt om de ambities in prestatieafspraken terug te laten komen. Kortom, het leek te mooi om waar te zijn en dat was het dus ook.

Inmiddels zijn we een jaar verder en is er van de toezeggingen van Aedes in de Woonagenda weinig over. En er was weinig voor nodig om het sprookje te ontkrachten, om precies te zijn: een onderzoek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de uitkomsten van de routekaart naar 2050.

Uit de routekaart naar 2050 blijkt dat er gemiddeld € 52.000 per woning nodig is om deze in 2050 CO2-neutraal te kunnen krijgen. Opgeteld is er dus € 108 miljard (!) nodig om deze transitie te realiseren. En de corporaties hebben maar een fractie van dit bedrag beschikbaar aan investeringscapaciteit. 40% van de corporaties heeft zelfs onvoldoende middelen om gemiddeld label B in 2021 te kunnen realiseren.

Aedes noemt de toezeggingen uit haar eigen Woonagenda inmiddels ambities en erkent dat deze financieel niet haalbaar zijn. Dit roept natuurlijk de vraag op waarom deze ambities dan zijn geformuleerd. Want ook als de energietransitie de helft goedkoper zou zijn geweest was het onmogelijk geweest om te komen tot een haalbare businesscase. Sterker nog, het beeld van een corporatiesector die veel belooft maar weinig waarmaakt wordt hiermee bevestigd. Voor sommige politici is dit koren op de molen zodat het steeds lastiger wordt om zaken zoals de verhuurderheffing terug te draaien.

Inmiddels heeft minister Ollongren op 23 mei jl.  samen met 9 partijen waaronder Aedes een handtekening onder de Nationale Woonagenda gezet. De minister stelt hierin drie doelen:

  • het versnellen van de woningbouw;
  • het beter benutten van de bestaande voorraad;
  • de betaalbaarheid van het wonen.

Aedes heeft zich hierin gecommitteerd aan het versnellen van de nieuwbouwproductie en een huurmatiging voor de komende jaren. Op zich begrijpelijk, maar dit heeft wel tot gevolg dat er nog minder financiële mogelijkheden zijn om de energietransitie te realiseren. De minister zegt op haar beurt toe dat zij eventueel de onvoorziene meeropbrengst van de verhuurderheffing (de ingerekende meeropbrengst blijft dus buiten beschouwing….) wil inzetten voor investeringen in de woningmarkt, de verduurzamingsopgave van sociale woningen en instrumenten voor doorstroming.

Verder zegt de minister toe de nadelige effecten van de voorgestelde wetswijziging inzake vennootschapsbelasting en invorderingswet (gevreesde kostenpost van € 300 mln per jaar)voor corporaties in beeld te brengen. Deze zijn dus niet van tafel.

De afspraken lijken dus een beetje eenzijdig uit te pakken. Maar desondanks heeft Aedes hiermee ingestemd en de handtekening geplaatst. Dat deed de VNG overigens niet. Zij vonden een aantal thema’s onvoldoende tot uiting komen in de Nationale Woonagenda. Eén daarvan: “de financiële positie van de corporaties in relatie tot de heffingen die de corporaties raken”. Het lijkt er dus sterk op dat gemeenten beter voor de belangen van de corporaties kunnen opkomen dan de corporaties zelf.

Op dit moment worden achter de schermen de laatste puntjes op i van het Klimaatakkoord gezet. Dit akkoord zal op 6 juli a.s. worden gepresenteerd. Laten we hopen dat hierin door de corporaties wel realistische afspraken worden gemaakt want anders wordt het net zo ongeloofwaardig als de doelstelling van mijn zoon om in 2028 de Champions League te winnen.