Nieuwe inzichten.

Het nieuwe inzicht van de Autoriteit Woningcorporaties

Eén van de aanbevelingen van de enquêtecommissie woningcorporaties in 2014 was de instelling van een onafhankelijke Autoriteit Woningcorporaties als toezichthouder. De commissie schrijft hier onder andere het volgende over in haar eindrapport:

De Woonautoriteit stelt, op basis van het door haar uitgevoerde onderzoek en de gegeven oordelen per corporatie, een sectorbreed beeld op ten behoeve van de Minister, die dit betrekt in zijn verantwoording aan de Tweede Kamer.

De opstelling van het sectorbeeld wordt sinds 2015 door de onafhankelijke Autoriteit Woningcorporaties (Aw) verzorgd. Om dit sectorbeeld te kunnen opstellen worden de corporaties verplicht een enorme hoeveelheid data aan te leveren. De vraag is natuurlijk wat de Aw met deze data doet.

Wat bij de rapportages over het sectorbeeld opvalt is dat de Aw opvallend positief is over de financiële positie van de corporatiesector. Dit in tegenstelling tot de sector zelf die in de rapporten van de Aedes Benchmark telkens constateert dat de daling van haar beïnvloedbare bedrijfslasten ruimschoots wordt overtroffen door de stijging van overheidslasten. Dit terwijl de huren zeer gematigd stijgen. Dat dit een negatief effect heeft op de exploitatieresultaten en de investeringscapaciteit van de corporatiesector is voor iedereen duidelijk. Op grond van deze verwachtingen zou de minister dan ook haar beleid moeten baseren.

Maar niets was minder waar. In het sectorbeeld 2017 schrijft de Aw: “De belangrijkste conclusie is dat de corporatiesector als geheel de ambitie om in de periode 2017-2021 120.000 woningen te bouwen in het sociale segment (DAEB), financieel waar kan maken. Gecombineerd met aankopen, verkopen en sloopvoornemens leidt dit per saldo tot een uitbreiding van de sociale voorraad met ongeveer 30.000 woningen eind 2021. Tevens kan de sector ongeveer € 12,7 miljard investeren in woningverbeteringen (waaronder duurzaamheid). Als deze ambitie wordt uitgevoerd, resteert er aan het eind van de periode nog voldoende financiële ruimte voor vergelijkbare investeringen in de periode tot en met 2026.” Kortom, op 31 januari 2018 was er volgens de Aw nog geen vuiltje aan de lucht. Op 5 februari 2018 brengt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de instantie die de leningen van de corporaties borgt, echter een rapport uit waaruit blijkt dat ca. 40% van de corporaties niet voldoende investeringscapaciteit heeft om haar woningen te verduurzamen naar label B in 2021. Een conclusie die haaks staat op de bevindingen van de Aw. Op 2 oktober 2018 komt het WSW na verdiepend onderzoek zelfs tot de conclusie dat het voor de corporatiesector onmogelijk zou zijn om in 2030 de woningen op label A te brengen. Ondanks deze, voor de Aw toch wel vernietigende, conclusies bleef het vanuit de Aw muisstil tot 20 december 2018 toen het sectorbeeld 2018 aan de Tweede Kamer werd aangeboden en daarin geheel nieuwe inzichten tot uiting kwamen.

Het nieuwe inzicht

In het sectorbeeld van december 2018 komt de Aw tot de conclusie dat de verdiencapaciteit van de corporaties de afgelopen jaren onder druk staat als gevolg van de sterke stijging van de verhuurderheffing. Een opmerkelijke conclusie want in de populaire samenvatting kan uit een tabel met kasstromen worden afgeleid dat deze conclusie al eerder getrokken had kunnen worden.

Al in 2016 was zichtbaar dat de gemiddelde kasstroom per woning was gedaald t.o.v. 2015. Een daling die in 2017 dus is doorgezet en in de komende jaren zal voortzetten als gevolg van bijvoorbeeld nieuwe belastingregels. Maar goed, een goed spreekwoord luidt: “beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald”. De minister heeft de Tweede Kamer op basis van dit rapport een beleidsreactie toegezegd. Het zal interressant zijn om te zien hoe zij hier mee om zal gaan want het legt toch een bom onder het beleid dat zij en haar voorganger tot op heden hebben gevoerd.

En nu?

De gemiddelde corporatiebestuurder zal zich door deze conclusies eindelijk gehoord voelen. In de praktijk van alle dag zal hij echter aan zijn stakeholders al goed hebben kunnen uitleggen hoeveel investeringscapaciteit de corporatie heeft en voor welke doeleinden dit wordt ingezet zodat er realistische prestatieafspraken kunnen worden gemaakt zonder opgeklopte verwachtingen over en weer. Dat neemt niet weg dat de landelijke politiek nu eindelijk kan laten zien of het nieuwe inzicht van de Aw ook tot een herziening van het woningmarktbeleid kan leiden.

De Aedes-benchmark 2018

Het is weer november! Dus voor de corporatiebestuurders is het weer tijd voor het, al bijna traditionele, moment: hoe scoren wij in de Aedes-benchmark? Doet onze corporatie het weer beter dan vorig jaar? En ook belangrijk, scoren wij beter dan de collega-corporaties? Kortom, de uitslag die bepalend kan zijn voor een rondje gebak voor het hele bedrijf of een ingewikkelde toelichting  aan de Raad van Commissarissen. Ook dit jaar staan we weer stil bij een aantal interessante feiten uit de rapportage van Aedes.

Bedrijfslasten weer gedaald

De beïnvloedbare bedrijfslasten over 2017 zijn gemiddeld met € 26 per woning/per jaar gedaald ten opzichte van 2016 tot € 764. Een daling die al in de 2013 was ingezet waardoor de totale daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten inmiddels uitkomt op € 261 (!). En dat is knap, want in deze periode is de Woningwet van kracht geworden (2015), welke de administratieve lastendruk voor de corporaties tot ongekende proporties heeft laten toenemen.

Ondanks de regeldrift van de overheid is het nog steeds niet mogelijk gebleken om corporaties op basis van de verstrekte cijfers uit de verantwoordingsinformatie (dVi) te vergelijken. Hiervoor was aanvullende informatie nodig om de cijfers te kunnen harmoniseren. Zonder deze harmonisatie waren de cijfers uit de dVi dus blijkbaar onvergelijkbaar omdat er sprake was van verschillen in de verantwoording van de kosten.

Ook voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties is het dus niet goed mogelijk om corporaties financieel met elkaar te vergelijken. De Aedes benchmark leert ons dat dit (met aanvullende informatie) mogelijk is, maar de officiële toezichthouders lijken dit voor de uitvoering van hun taken niet van belang te vinden.

Overigens zijn de totale bedrijfslasten van de corporaties wel met € 35 gestegen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijging van de verhuurderheffing. De totale niet-beïnvloedbare bedrijfslasten (= heffingen en belastingen) bedroegen in 2017 gemiddeld maar liefst € 935. Door de stijging van de WOZ-waarden én de stijging van het heffingspercentage, zal de verhuurderheffing de komende jaren fors doorstijgen. In 2017 bedroeg de gemiddelde huurprijs € 516 per maand. Het zal ons niet verbazen als we volgens jaar constateren dat de overheid in 2018 voor meer dan 2 maandhuren aan heffingen en belastingen zal hebben geïnd. Mocht dit daadwerkelijk het geval zijn dan is dat een trieste constatering.

Huurderstevredenheid

De daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten vloeit voort uit de afname van het aantal medewerkers. Desondanks is dit niet ten koste gegaan van de huurderstevredenheid. De 300.000 ondervraagde huurders  gaven de corporaties dezelfde cijfers als het voorgaande jaar. Het inmiddels bekende beeld dat de grote corporaties iets minder goed scoren is dan kleine corporaties is ook gelijk gebleven. Ook dit jaar zijn zij er niet in geslaagd om het gat met de middelgrote en kleinere corporaties te dichten. Vanaf de eerste benchmark in 2014 scoren de kleinere corporaties beter bij hun huurders dan hun grote collega’s.

Onderhoud

De geharmoniseerde instandhoudingskosten per woning zijn fors gestegen van € 2.146 naar € 2.495. Deze stijging vloeit voort uit een toename van € 210  in de investeringen/verbeteringen per woning en een toename van € 127 bij het planmatig onderhoud. De kosten voor reparaties en mutaties zijn vrijwel gelijk gebleven. Ondanks hun extra inspanningen om hun woningen te kwalitatief op een hoger plan te brengen, resulteert dit niet in een verbetering van de huurderstevredenheid. Dat is opmerkelijk te noemen. Je zou mogen verwachten dat een huurder een kwalitatief betere woningen ook beter zou waarderen. Het lijkt niet onverstandig om dit eens te onderzoeken.

Duurzaamheid

Ook dit jaar is de gemiddelde Energie Index van corporaties geïnventariseerd. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde score 1,73. Dit jaar is het gemiddelde gedaald naar 1,65. Dit staat gelijk aan energielabel C. Indien deze trend zich doorzet moet het mogelijk zijn om in 2021 op een gemiddelde Energie Index van 1,4 uit te komen en wordt daarmee de doelstelling van de corporaties behaald (gemiddeld B in 2021).

Conclusies

Het goede nieuws is dat het de corporaties is gelukt om hun bedrijfslasten voor het vijfde jaar op rij te laten dalen en dat dit niet ten koste is gegaan van de huurderstevredenheid. Helaas zijn al deze inspanningen voor des keizers baard gebleken omdat de overheid in dezelfde periode de heffingen en belastingen heeft opgevoerd van € 528 tot maar liefst € 935 per woning waardoor de totale bedrijfslasten tóch stijgen. Omdat we inmiddels weten dat aan deze stijging voorlopig ook geen einde zal komen, zullen de corporaties hun investeringscapaciteit verder zien dalen waardoor het aantal te realiseren nieuwbouwwoningen én de duurzaamheidsinvesteringen achter zullen blijven.  Ondanks het feit dat de overheid in toenemende mate meent belasting te moeten heffen over sociale activiteiten, heeft de gemiddelde corporatiebestuurder zich niet laten ontmoedigen om zijn organisatie efficiënter te laten functioneren. En dat zou toch wat meer vertrouwen bij de politiek mogen opleveren dan ze nu krijgen.

De wachtlijsten en de perfecte storm

Afgelopen week waren we wederom getuige van een sprekend voorbeeld van het gezegde “wie wind zaait zal (de perfecte) storm oogsten” en hoe de politiek reageert op krantenkoppen. Dit keer ging het eens niet over de stijgende huurprijzen in de vrije sector maar over de concentratie van kwetsbare huurders in corporatiewoningen. En over de ontwikkeling van de wachtlijsten voor een sociale huurwoning.

De perfecte storm

In de reeks “wie wind zaait…” dit keer een onderzoek van Rigo waarin duidelijk wordt dat het overheidsbeleid van de afgelopen jaren kan uitmonden in een perfecte storm. Een perfecte storm is een statistische term voor het samenvallen van verschillende ontwikkelingen die ieder een negatief effect hebben op de waarde van een bezit of een economische ontwikkeling.

Wat is er aan de hand? De toewijzing van sociale huurwoningen is beperkt tot mensen met een laag inkomen. Daarnaast is er sprake van extramuralisering in de zorg (het scheiden van wonen en zorg) waardoor ook woningzoekenden met een zorgvraag in corporatiewoningen worden gehuisvest. De combinatie van deze ontwikkelingen is overwegend negatief.

Er is niet alleen sprake van een toename van problemen met schulden, verslaving, agressie en andere soorten ellende, maar ook de sociale cohesie in sommige wijken neemt af.

Sinds 2012 neemt de leefbaarheid in de wijken met veel corporatiebezit af en er is sprake van een neerwaartse spiraal. De wijken waarin zich deze spiraal niet voordoet laten zien dat deze ontwikkeling kan worden voorkomen door te investeren in de sociale voorraad en door een goede differentiatie van bewoners te borgen. Deze oplossingsrichtingen worden echter bemoeilijkt c.q. onmogelijk gemaakt door overheidsbeleid. De Woningwet heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat corporaties niet alleen minder investeringsruimte hebben, maar ook beperkt worden tot de sociale doelgroep. Terwijl de ontwikkelingen bij gemeenten en zorgpartijen, onvoldoende regie en samenwerking tussen partijen de problematiek versterken. Kortom, dit rapport zou verplichte leeskost voor de gemiddelde politicus moeten zijn om een perfecte storm te voorkomen. Helaas bleef het na het publiceren van dit rapport opvallend rustig in Den Haag.

De wachtlijsten

De redactie van RTL-nieuws heeft een onderzoek uitgevoerd en kwam tot de conclusie dat de gemiddelde wachttijd voor een sociale woning is opgelopen tot 9 jaar. In sommige gemeenten zelfs tot bijna 30 jaar. Dramatisch natuurlijk en Tweede Kamerlid Erik Ronnes van het CDA  diende dan ook snel een motie in om minister Ollongren een onderzoek uit te laten voeren in hoeverre corporaties in staat zijn voor genoeg sociale woningen te zorgen. Inderdaad, dezelfde Erik Ronnes die eind mei jl. nog van mening was dat een deel van de sociale woningen wel kon worden ingezet voor de vrije sector…  Nu heeft RTL-nieuws eenzelfde onderzoek ook al eens in 2015 uitgevoerd. En net als toen waren zowel Prof.dr.Peter Boelhouwer als Aedes bereid hierop te reageren in woorden van dezelfde strekking: er moeten meer woningen bijgebouwd worden. Nu zal niemand ontkennen dat in veel gebieden in Nederland de vraag naar sociale woningen groter is dan het aanbod met een wachtlijst tot gevolg. Maar net als in 2015 kwam niemand met de nuancering dat de inschrijfduur van de mensen die een woning toegewezen hebben gekregen wel iets zegt, maar niet dat men al zo lang op een woning wacht. Woningzoekenden schrijven zich vaak strategisch in om voldoende inschrijfduur te hebben op het moment dat zij actief op zoek gaan naar een woning. De tijd die actief woningzoekenden nodig hebben om een woning te krijgen (en de ontwikkeling hiervan in de tijd) geeft dus een betere indicatie van de mismatch tussen vraag en aanbod. Benieuwd welke resultaten het onderzoek van minister Ollongren gaat opleveren. Op voorhand kunnen we al voorspellen dat er niets over een verminderde investeringscapaciteit als gevolg van alle overheidsheffingen in zal staan.

Conclusies

Haags politiek opportunisme in de afgelopen decennia zou kunnen resulteren in een perfecte storm in wijken waar corporaties veel bezit hebben. Los van de sociale gevolgen schuilt hierin ook een groot economisch gevaar als dit gaat resulteren in een sterke waardedaling en de investeringscapaciteit van de betreffende corporaties nog verder onder druk komt te staan. Alle reden om lokaal goede afspraken te maken en dergelijke ontwikkelingen te stoppen door als gemeente niet alleen louter te sturen op het aantal beschikbare sociale woningen en daadwerkelijk op te treden als regisseur van wonen en zorg.

De noodknop van minister Ollongren

Afgelopen week waren we getuige van een sprekend voorbeeld van het gezegde “wie wind zaait zal storm oogsten” Een meerderheid van de Tweede Kamer heeft geconstateerd dat de huurprijzen in de vrije sector te hoog worden en minister Ollongren opgeroepen een noodknop te bedenken om in te grijpen. Eigenlijk een merkwaardig standpunt en wel om 2 redenen. Enerzijds is deze ontwikkeling het rechtstreekse gevolg van de gemaakte keuzes voor de woningmarkt en anderzijds worden de aanbevelingen van de door het kabinet ingeschakelde “Samenwerkingstafel middenhuur” eigenlijk genegeerd. Wat is er aan de hand?

Keuzes woningmarkt

De woningmarkt bestaat uit 3 deelmarkten: sociale huur, vrije sector huur en koop. In de afgelopen jaren is er bewust voor gekozen om de toegang tot de sociale huurmarkt te beperken tot huishoudens met een maximaal gezinsinkomen tot € 36.798. Huishoudens die meer verdienen hebben in beginsel geen toegang tot een sociale huurwoning. Daarnaast zijn corporaties geconfronteerd  met forse lasten (verhuurderheffing en vennootschapsbelasting) waardoor het aanbod van nieuwe sociale huurwoningen is afgenomen en er in toenemende mate bestaande huurwoningen moesten worden verkocht.

Tegelijkertijd is ervoor gekozen om de hypotheekrenteaftrek iets te beperken, alleen aflosbare hypotheken toe te staan en de maximale hypotheek te beperken tot 100% van de woningwaarde. Woningzoekenden kunnen dus in toenemende mate niet meer terecht op de sociale huurmarkt  en een koopwoning wordt ook steeds moeilijker. Kortom, het huren van een woning in de vrije sector is doorgaans de enige oplossing die resteert. En laat dat dit nu net de deelmarkt zijn waar de prijsvorming grotendeels wordt bepaald door vraag en aanbod. Je hoeft dan geen economie gestudeerd te hebben om te weten dat prijzen dan zullen stijgen.

Zeker, als hierbij ook nog ontwikkelingen zijn als AirBnB. Het verhuren van woningen in de vrije sector is voor veel partijen zeer lucratief geworden. Een ontwikkeling die eigenlijk heel voorspelbaar was. Sterker nog, de overheid heeft zelfs een eigen promotiewebsite (www.investingindutchhousing.nl) waarin zij buitenlandse beleggers wijst op de aantrekkelijke rendementen die met de verhuur van woningen in de vrije sector behaald kunnen worden. Het feit dat de politiek zich nu zorgen maakt over de ontwikkeling van de huren in de vrije sector is niet alleen misplaatst maar zelfs ergerlijk te noemen omdat hier gesold wordt met de huisvesting van heel veel Nederlanders.

Oplossingen worden genegeerd

Al in het vorige kabinet werd een vergroting van het aantal huurwoningen in de vrije sector tot doelstelling verheven. Hiertoe werd o.a. de “samenwerkingstafel middenhuur” aangesteld. Eén van de aanbevelingen die wordt gedaan is om, al dan niet tijdelijk, het bestaande WWS-puntenstelsel van toepassing te verklaren op woningen tot 190 punten. Een woning met 190 punten zou dan een maximale huurprijs mogen hebben van € 961,57.

Voor veel woningzoekenden is dit nog enigszins te betalen en het geeft in ieder geval een oplossing voor de woningzoekenden die aangewezen zijn op een huur tussen € 711 en € 1000. Hoewel een dergelijke toepassing (incl. de inzet van de huurcommissie bij eventuele geschillen) een simpele oplossing vormt voor een ontspoorde deelmarkt, willen de minister en de coalitiepartijen hier niet aan. Wat het CDA betreft zou de tijdelijke inzet van sociale huurwoningen een betere oplossing vormen. Dat hiermee het ene gat met het andere gat wordt gestopt lijkt er niet toe te doen. Waarschijnlijk zal de minister dan, in het debat over de toename van de wachtlijsten voor een sociale woning, o.a. door het CDA worden opgeroepen om er voor te zorgen dat er meer sociale huurwoningen zullen worden gebouwd.

De minister mag nu gaan nadenken over de ontwikkeling van een “noodknop” waarmee zij tijdelijk kan ingrijpen. Hoe dit er uit gaat zien weet niemand, maar het heeft toch het karakter van een oplossing voor een probleem dat beter had kunnen worden voorkomen.

Conclusies

Als je een deel van de woningmarkt aan de markt over laat terwijl de rest sterk is gereguleerd, moet je niet verbaasd zijn dat deze deelmarkt ontploft bij een goede economische ontwikkeling. Het bedenken van een noodknop is dan het meest sprekende voorbeeld van een gebrek aan regie.