Marktwaardering bij corporaties: het blijft sukkelen

Laten we voorop stellen dat het idee om corporaties hun vastgoed op Marktwaarde in Verhuurde Staat (MVS) te laten waarderen in beginsel goed is. Echter, bij een operatie waarmee meer dan 100 miljard Euro (!) aan balanswaarde is gemoeid, mag je verwachten dat het proces zorgvuldig verloopt en het einddoel voor iedereen duidelijk is. Laten we de ui eens pellen en in een historisch perspectief plaatsen.

De route naar de verplichte marktwaarde

Velen menen dat de corporatiesector pas na de bruteringsoperatie in 1995, toen de woningcorporaties werden verzelfstandigd, is ontstaan. In ieder geval kan gesteld worden dat de overheid vanaf dat moment het wettelijke kader rond de corporaties heeft aangescherpt.

In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) werd toen vastgelegd aan welke regels corporaties zich moesten houden. Voor de waardering van de Materiële Vaste Activa (= het vastgoed) werd aangegeven dat corporaties mochten kiezen tussen “verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel actuele waarde”. Onder druk van accountants bleef dit beperkt tot de historische kostprijs waarbij afgeschreven kon worden op de initiële investering.

Vanaf 2003 werd het ook mogelijk om tegen bedrijfswaarde te waarderen. Vanaf 2012 tegen Marktwaarde in verhuurde Staat. Vanaf het boekjaar 2016 is het zelfs verplicht om te waarderen tegen MVS, iets dat al vanaf 1995 mogelijk was maar om onduidelijke redenen door accountants is vertraagd.

Dit laatste heeft wel tot gevolg gehad dat de bedrijfsvoering van corporaties tot 2016 op een vastgoedwaardering is gestoeld die gepaard kon gaan met de nodige subjectieve invloeden. De bedrijfswaarde was de waarde van alle toekomstige kasstromen van een object. Dus hoe langer de geschatte levensduur hoe hoger de waarde. Maar wie kan het effect van “levensduurverlengende” investeringen objectief vaststellen? De controlerend accountant in ieder geval niet.

De historie leert dat dit in een aantal gevallen goed mis is gegaan. Het is dan ook goed om een eenduidig waarderingsbegrip te gaan hanteren waarbij de corporaties zelf weinig invloed op de uitkomst kunnen uitoefenen door de verplichting van te hanteren parameters en/of de toetsing door een taxateur. De Marktwaarde in Verhuurde Staat is zo’n eenduidig waarderingsbegrip.

Het handboek marktwaarde

De waardering op MVS door corporaties moet plaatsvinden op basis van het “Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”. In dit handboek kan gekozen worden voor;

  • de basisversie, met verplichte parameters en beperkte nuancering op basis van een aantal vastgoedeigenschappen en de locatie waar het vastgoed staat, en;
  • de full-versie, waarbij een taxateur de marktwaarde bepaald op basis van een taxatie of een verklaring afgeeft voor de waardering waar geen taxatie heeft plaatsgevonden.

De basisversie was bedoeld om corporaties te laten wennen aan de nieuwe waarderingsmethode en zou na verloop komen te vervallen. Helaas is deze gewenningsperiode gepaard gegaan met jaarlijks een groot aantal ingrijpende wijzigingen waardoor het onmogelijk werd om de ontwikkeling van de waarde van jaar tot jaar te kunnen verklaren.

Ook hierbij hebben accountants weer een grote invloed. Enerzijds door de uitkomsten van gecertificeerde softwarepakketten niet te accepteren en anderzijds door de controledruk fors op te voeren.

Daarnaast werd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de marktwaarde niet geaccepteerd voor de beoordeling van de financieringsruimte. Met als gevolg dat veel corporaties, die toch al niet veel op hadden met deze nieuwe methodiek, de waardering op marktwaarde beschouwen als een zeer kostbaar “moetje voor de jaarrekening”, maar hiervan bij de bedrijfsvoering niet of nauwelijks gebruik maken.

En dat is een gemiste kans want er wordt van corporaties nogal veel (misschien wel teveel) verwacht t.a.v. de investeringen die zij moeten gaan doen in nieuwbouw en de verduurzaming. Het is dus een gemiste kans dat het de afgelopen 5 jaar niet is gelukt om een robuust waarderingssysteem te implementeren waarop corporaties hun bedrijfsvoering konden baseren. En zelfs na 5 jaar is het handboek nog niet klaar en ontbreken essentiële onderdelen in het model.

Handboek nog niet compleet

Sinds 2016 is het bijvoorbeeld mogelijk om naast de huur een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) bij huurders in rekening te brengen. Een belangrijke basis om duurzaamheidsinvesteringen financieel haalbaar(der) te maken omdat een verhoging van de huur niet altijd mogelijk of wenselijk is. Het is in het handboek 2018 niet mogelijk om de EPV in de marktwaardering door te rekenen. Dus zitten corporaties weer handmatig te fröbelen om deze kasstroom toch in het model te krijgen en zijn er geen criteria voor eventuele extra onderhoudskosten die gehanteerd moeten worden. Op basis waarvan de accountant dan zijn handtekening onder de waardering wil zetten is onduidelijk, maar het zal ongetwijfeld wel weer de nodige extra controle-uren kosten.

Conclusie

Het is wonderlijk dat corporaties nu al 4 jaar bezig zijn met een waarderingsmodel waarmee ruim 100 miljard aan balanswaarde is ontstaan en dat dit tot op heden nog niet heeft geresulteerd in een uitontwikkeld model waarmee corporaties op een fatsoenlijke wijze hun investeringen kunnen doorrekenen. Dit mogen de betrokken partijen zich aanrekenen.

Sociaal huurakkoord zet minister klem

Op 22 januari jl. leverden Aedes en de Woonbond het door hen gesloten sociaal huurakkoord in bij minister Ollengren. Of ze dat maar zo snel mogelijk in het huurprijsbeleid wil verwerken. Dit akkoord legt de prioriteit bij de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Normaalgesproken zal dit door de minister in dank worden aanvaard maar waarschijnlijk zal zij dit keer wat gemengde gevoelens aan het verzoek overhouden. Feitelijk voeren Aedes en de Woonbond de druk op om de kaarten door de minister op tafel te laten leggen. Laten we dit volkshuisvestelijke pokerspel eens ontleden.

Het huurakkoord

In het sociaal huurakkoord hebben Aedes en de Woonbond een aantal afspraken vastgelegd. De belangrijkste vormt de begrenzing van de stijging van de totale huursom voor de komende 3 jaar met de inflatie. In het vorige akkoord was er nog een stijging mogelijk van 1% boven de inflatie.

Door de afspraak toe te passen op de totale huursom, zal de huurruimte die ontstaat door harmonisatie in mindering moeten worden gebracht op de reguliere huurstijging. Dus als een huurder met een lage huur vertrekt en de woning wordt tegen een hogere huur opnieuw verhuurd (huurharmonisatie) moet de reguliere huurstijging worden verminderd om op het inflatiepercentage uit te komen.

Door deze afspraken hebben de huurders in ieder geval de komende 3 jaar de zekerheid dat de huur niet sneller zal stijgen dan de ontwikkeling van hun inkomen. Hier staat tegenover dat de corporaties geen extra investeringsruimte kunnen creëren voor nieuwbouw of verduurzaming. Door dit huurakkoord nu voor te leggen aan de minister heeft zij geen mogelijkheid meer om over de rug van de huurders extra investeringscapaciteit bij de corporaties te creëren. Dit in tegenstelling tot haar voorganger die de invoering van de verhuurderheffing de eerste jaren bij de corporaties enigszins budgettair neutraal kon laten verlopen door de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Financiële positie corporaties

Minister Blok kon de afgelopen jaren nog schermen met rapporten van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) waarin werd aangegeven dat de financiële positie van de corporaties dusdanig goed was dat zij alle noodzakelijke investeringen konden doen zonder door het ijs te zakken. Inmiddels is ook bij Aw duidelijk geworden dat dit niet het geval is. In december bracht de Aw dan ook het sectorbeeld 2018 uit waarin de conclusie wordt getrokken dat verdiencapaciteit van de corporaties als gevolg van de verhuurderheffing onder druk staat.

Een conclusie die al eerder was getrokken door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) welke in 2018 concludeerde dat 40% van de corporaties niet in staat is om haar woningvoorraad in 2030 op label A te krijgen.

Door het sociaal huurakkoord is nu helder geworden dat de corporaties de beschikbaarheid ondergeschikt hebben gemaakt aan de betaalbaarheid van de woningen. Met andere woorden, de corporaties kunnen hun beschikbare middelen in beginsel voor 3 zaken inzetten: huurmatiging, nieuwbouw of renovatie/verduurzaming. De keuze voor het ene doel gaat automatisch ten koste van een ander doel. De corporaties hebben nu helder gemaakt dat huurmatiging de komende 3 jaar een speerpunt vormt.

En nu?

De afgelopen jaren is er op het ministerie een soort blufpoker gespeeld door de Aw te laten concluderen dat de invoering van de verhuurderheffing geen merkbare gevolgen zou hebben voor de investeringscapaciteit van de corporaties. Iedereen die het tegendeel beweerde werd op een soort Trumpiaanse manier het bos in gestuurd. Omdat de minister het huurakkoord niet naast zich neer kan leggen, zal zij dus ergens financiële ruimte voor de corporaties uit de hoed moeten zien te toveren om er voor te zorgen dat de komende jaren voldoende jaren voldoende investeringsruimte ontstaat om te verduurzamen en nieuwbouw te plegen.

Eigenlijk zijn hiervoor maar 3 mogelijkheden te bedenken:

  • de afschaffing of vermindering van de vennootschapsbelasting op sociale activiteiten van corporaties,
  • de afschaffing of vermindering van de verhuurderheffing voor sociale woningen
  • de afschaffing van de ATAD (antimisbruikwetgeving die ook op corporaties van toepassing is verklaard) voor corporaties.

Stuk voor stuk heffingen waarvan afgevraagd kan worden waarom corporaties hiermee voor hun sociale activiteiten zwaarder worden belast dan commerciële vastgoedpartijen.

Klimaatakkoord?

Op 21 december 2018 werd het ontwerp Klimaatakkoord gepresenteerd, een omvangrijk pakket van afspraken, maatregelen en instrumenten dat de Nederlandse CO2-uitstoot in 2030 met ten minste 49 procent moet terugdringen. Helaas werd op dat moment het aanbiedingsfeestje verstoord door het feit dat de milieuorganisaties en de FNV het akkoord niet wensten te ondertekenen. Maar afgezien daarvan leek er behoorlijk veel draagvlak te zijn en hoefden het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB) het akkoord alleen even door te rekenen op haalbaarheid. Inmiddels zijn we 1 maand verder en zien we de eerste haarscheuren in het politieke draagvlak ontstaan. Maar ook inhoudelijk valt er kennelijk op het akkoord het nodige af te dingen. Laten we de ui eens pellen.

Haarscheuren

Dat de oppositie kritisch is over dit akkoord is relatief eenvoudig te verklaren door de komende verkiezingen. Maar dat de VVD ook openlijk afstand lijkt te nemen door het interview met Klaas Dijkhof in de Telegraaf, is opmerkelijk. De te nemen maatregelen zullen alle burgers en bedrijven in Nederland in meer of mindere mate raken en dan mag je toch verwachten dat de coalitiepartijen met elkaar de regie willen voeren en elkaar niet voor rotte vis uitmaken omwille van politiek gewin. Het doet een beetje denken aan het Brexitdebat in het Verenigd Koninkrijk waarbij de premier invulling probeert te geven aan de uitkomst van het referendum en zij ondertussen door haar eigen partijleden met één van de grootste politieke nederlagen uit de geschiedenis wordt geconfronteerd. Wij vinden de Britse chaos hier allemaal onbegrijpelijk maar de klimaatdiscussie lijkt ook deze kant op te gaan. Want als het kabinet aan het onderhandelen is zonder mandaat wordt het nemen van besluiten wel erg ingewikkeld.

Financiële gatenkaas

De Telegraaf lijkt zich te willen profileren als de bewaker van de belangen van de burgers. Vooruitlopend op de berekeningen van het PBL en CPB hebben zij de Rabobank gevraagd om het plan te beoordelen. De Rabobank kwam hierbij tot de volgende conclusie:

In het Ontwerp Klimaatakkoord zijn lang niet alle directe kosten begroot en veel kosten hebben vaak geen financiële dekking. Daardoor zijn er veel kostenposten zonder inkomstenpost. De budgettaire gevolgen voor het Rijk en de decentrale overheden zullen hierdoor aanzienlijk zijn. Het akkoord neemt zowel directe kosten (financiële en fiscale prikkels en maatregelen) als indirecte ‘verborgen’ kosten mee. Voorbeelden van deze indirecte kosten zijn: onderzoek, planning en uitvoering van verschillende programma’s, informatiefuncties zoals het beheer van expertisecentrums, inkoop en, last but not least, verhoogde wet- en regelgevingsactiviteiten vooral in de komende jaren. Het CPB zal de meer concrete maatregelen doorrekenen, maar de onbekende en onuitgewerkte maatregelen maken deze berekening moeilijk. Bij onduidelijke maatregelen of ongedekte uitgaven zullen aanvullende beslissingen van het kabinet nodig zijn. Pas dan kan ook worden gezegd bij wie de kosten terechtkomen. De voorzitter van het Klimaatberaad, Ed Nijpels, zei dan ook bij de bekendmaking van het ontwerp: ”Het verdelingsvraagstuk is bij uitstek een politiek vraagstuk. Dat kunnen en willen de partijen [achter het Klimaatakkoord] niet onderling oplossen. Zij vragen van de politiek heldere en rechtvaardige keuzes in de verdeling van lusten en lasten.”

Bovenstaande conclusie was voor de Telegraaf aanleiding om het Klimaatakkoord te bestempelen als financiële gatenkaas.

En nu?

Het lijkt er sterk op dat door de (te verwachten) discussies over het middel, het realiseren van het doel (= realisatie van de klimaatdoelstellingen) uit het oog lijkt te worden verloren en er op korte termijn niemand voldoende aanknopingspunten heeft om de regie te kunnen voeren om dit doel te realiseren. Dat neemt niet weg dat Nederland zich wel heeft gecommitteerd aan het realiseren van klimaatdoelstellingen. Vastgoedeigenaren lijken er dan ook verstandig aan te doen om zich voorlopig te focussen op het nemen van no-regret maatregelen. Oftewel, investeringen die door voortschrijdend inzicht niet teruggedraaid hoeven te worden of in de toekomst niet als waardeloos kunnen worden beschouwd.

Nieuwe inzichten.

Het nieuwe inzicht van de Autoriteit Woningcorporaties

Eén van de aanbevelingen van de enquêtecommissie woningcorporaties in 2014 was de instelling van een onafhankelijke Autoriteit Woningcorporaties als toezichthouder. De commissie schrijft hier onder andere het volgende over in haar eindrapport:

De Woonautoriteit stelt, op basis van het door haar uitgevoerde onderzoek en de gegeven oordelen per corporatie, een sectorbreed beeld op ten behoeve van de Minister, die dit betrekt in zijn verantwoording aan de Tweede Kamer.

De opstelling van het sectorbeeld wordt sinds 2015 door de onafhankelijke Autoriteit Woningcorporaties (Aw) verzorgd. Om dit sectorbeeld te kunnen opstellen worden de corporaties verplicht een enorme hoeveelheid data aan te leveren. De vraag is natuurlijk wat de Aw met deze data doet.

Wat bij de rapportages over het sectorbeeld opvalt is dat de Aw opvallend positief is over de financiële positie van de corporatiesector. Dit in tegenstelling tot de sector zelf die in de rapporten van de Aedes Benchmark telkens constateert dat de daling van haar beïnvloedbare bedrijfslasten ruimschoots wordt overtroffen door de stijging van overheidslasten. Dit terwijl de huren zeer gematigd stijgen. Dat dit een negatief effect heeft op de exploitatieresultaten en de investeringscapaciteit van de corporatiesector is voor iedereen duidelijk. Op grond van deze verwachtingen zou de minister dan ook haar beleid moeten baseren.

Maar niets was minder waar. In het sectorbeeld 2017 schrijft de Aw: “De belangrijkste conclusie is dat de corporatiesector als geheel de ambitie om in de periode 2017-2021 120.000 woningen te bouwen in het sociale segment (DAEB), financieel waar kan maken. Gecombineerd met aankopen, verkopen en sloopvoornemens leidt dit per saldo tot een uitbreiding van de sociale voorraad met ongeveer 30.000 woningen eind 2021. Tevens kan de sector ongeveer € 12,7 miljard investeren in woningverbeteringen (waaronder duurzaamheid). Als deze ambitie wordt uitgevoerd, resteert er aan het eind van de periode nog voldoende financiële ruimte voor vergelijkbare investeringen in de periode tot en met 2026.” Kortom, op 31 januari 2018 was er volgens de Aw nog geen vuiltje aan de lucht. Op 5 februari 2018 brengt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de instantie die de leningen van de corporaties borgt, echter een rapport uit waaruit blijkt dat ca. 40% van de corporaties niet voldoende investeringscapaciteit heeft om haar woningen te verduurzamen naar label B in 2021. Een conclusie die haaks staat op de bevindingen van de Aw. Op 2 oktober 2018 komt het WSW na verdiepend onderzoek zelfs tot de conclusie dat het voor de corporatiesector onmogelijk zou zijn om in 2030 de woningen op label A te brengen. Ondanks deze, voor de Aw toch wel vernietigende, conclusies bleef het vanuit de Aw muisstil tot 20 december 2018 toen het sectorbeeld 2018 aan de Tweede Kamer werd aangeboden en daarin geheel nieuwe inzichten tot uiting kwamen.

Het nieuwe inzicht

In het sectorbeeld van december 2018 komt de Aw tot de conclusie dat de verdiencapaciteit van de corporaties de afgelopen jaren onder druk staat als gevolg van de sterke stijging van de verhuurderheffing. Een opmerkelijke conclusie want in de populaire samenvatting kan uit een tabel met kasstromen worden afgeleid dat deze conclusie al eerder getrokken had kunnen worden.

Al in 2016 was zichtbaar dat de gemiddelde kasstroom per woning was gedaald t.o.v. 2015. Een daling die in 2017 dus is doorgezet en in de komende jaren zal voortzetten als gevolg van bijvoorbeeld nieuwe belastingregels. Maar goed, een goed spreekwoord luidt: “beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald”. De minister heeft de Tweede Kamer op basis van dit rapport een beleidsreactie toegezegd. Het zal interressant zijn om te zien hoe zij hier mee om zal gaan want het legt toch een bom onder het beleid dat zij en haar voorganger tot op heden hebben gevoerd.

En nu?

De gemiddelde corporatiebestuurder zal zich door deze conclusies eindelijk gehoord voelen. In de praktijk van alle dag zal hij echter aan zijn stakeholders al goed hebben kunnen uitleggen hoeveel investeringscapaciteit de corporatie heeft en voor welke doeleinden dit wordt ingezet zodat er realistische prestatieafspraken kunnen worden gemaakt zonder opgeklopte verwachtingen over en weer. Dat neemt niet weg dat de landelijke politiek nu eindelijk kan laten zien of het nieuwe inzicht van de Aw ook tot een herziening van het woningmarktbeleid kan leiden.