De Aedes-benchmark 2018

Het is weer november! Dus voor de corporatiebestuurders is het weer tijd voor het, al bijna traditionele, moment: hoe scoren wij in de Aedes-benchmark? Doet onze corporatie het weer beter dan vorig jaar? En ook belangrijk, scoren wij beter dan de collega-corporaties? Kortom, de uitslag die bepalend kan zijn voor een rondje gebak voor het hele bedrijf of een ingewikkelde toelichting  aan de Raad van Commissarissen. Ook dit jaar staan we weer stil bij een aantal interessante feiten uit de rapportage van Aedes.

Bedrijfslasten weer gedaald

De beïnvloedbare bedrijfslasten over 2017 zijn gemiddeld met € 26 per woning/per jaar gedaald ten opzichte van 2016 tot € 764. Een daling die al in de 2013 was ingezet waardoor de totale daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten inmiddels uitkomt op € 261 (!). En dat is knap, want in deze periode is de Woningwet van kracht geworden (2015), welke de administratieve lastendruk voor de corporaties tot ongekende proporties heeft laten toenemen.

Ondanks de regeldrift van de overheid is het nog steeds niet mogelijk gebleken om corporaties op basis van de verstrekte cijfers uit de verantwoordingsinformatie (dVi) te vergelijken. Hiervoor was aanvullende informatie nodig om de cijfers te kunnen harmoniseren. Zonder deze harmonisatie waren de cijfers uit de dVi dus blijkbaar onvergelijkbaar omdat er sprake was van verschillen in de verantwoording van de kosten.

Ook voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties is het dus niet goed mogelijk om corporaties financieel met elkaar te vergelijken. De Aedes benchmark leert ons dat dit (met aanvullende informatie) mogelijk is, maar de officiële toezichthouders lijken dit voor de uitvoering van hun taken niet van belang te vinden.

Overigens zijn de totale bedrijfslasten van de corporaties wel met € 35 gestegen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijging van de verhuurderheffing. De totale niet-beïnvloedbare bedrijfslasten (= heffingen en belastingen) bedroegen in 2017 gemiddeld maar liefst € 935. Door de stijging van de WOZ-waarden én de stijging van het heffingspercentage, zal de verhuurderheffing de komende jaren fors doorstijgen. In 2017 bedroeg de gemiddelde huurprijs € 516 per maand. Het zal ons niet verbazen als we volgens jaar constateren dat de overheid in 2018 voor meer dan 2 maandhuren aan heffingen en belastingen zal hebben geïnd. Mocht dit daadwerkelijk het geval zijn dan is dat een trieste constatering.

Huurderstevredenheid

De daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten vloeit voort uit de afname van het aantal medewerkers. Desondanks is dit niet ten koste gegaan van de huurderstevredenheid. De 300.000 ondervraagde huurders  gaven de corporaties dezelfde cijfers als het voorgaande jaar. Het inmiddels bekende beeld dat de grote corporaties iets minder goed scoren is dan kleine corporaties is ook gelijk gebleven. Ook dit jaar zijn zij er niet in geslaagd om het gat met de middelgrote en kleinere corporaties te dichten. Vanaf de eerste benchmark in 2014 scoren de kleinere corporaties beter bij hun huurders dan hun grote collega’s.

Onderhoud

De geharmoniseerde instandhoudingskosten per woning zijn fors gestegen van € 2.146 naar € 2.495. Deze stijging vloeit voort uit een toename van € 210  in de investeringen/verbeteringen per woning en een toename van € 127 bij het planmatig onderhoud. De kosten voor reparaties en mutaties zijn vrijwel gelijk gebleven. Ondanks hun extra inspanningen om hun woningen te kwalitatief op een hoger plan te brengen, resulteert dit niet in een verbetering van de huurderstevredenheid. Dat is opmerkelijk te noemen. Je zou mogen verwachten dat een huurder een kwalitatief betere woningen ook beter zou waarderen. Het lijkt niet onverstandig om dit eens te onderzoeken.

Duurzaamheid

Ook dit jaar is de gemiddelde Energie Index van corporaties geïnventariseerd. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde score 1,73. Dit jaar is het gemiddelde gedaald naar 1,65. Dit staat gelijk aan energielabel C. Indien deze trend zich doorzet moet het mogelijk zijn om in 2021 op een gemiddelde Energie Index van 1,4 uit te komen en wordt daarmee de doelstelling van de corporaties behaald (gemiddeld B in 2021).

Conclusies

Het goede nieuws is dat het de corporaties is gelukt om hun bedrijfslasten voor het vijfde jaar op rij te laten dalen en dat dit niet ten koste is gegaan van de huurderstevredenheid. Helaas zijn al deze inspanningen voor des keizers baard gebleken omdat de overheid in dezelfde periode de heffingen en belastingen heeft opgevoerd van € 528 tot maar liefst € 935 per woning waardoor de totale bedrijfslasten tóch stijgen. Omdat we inmiddels weten dat aan deze stijging voorlopig ook geen einde zal komen, zullen de corporaties hun investeringscapaciteit verder zien dalen waardoor het aantal te realiseren nieuwbouwwoningen én de duurzaamheidsinvesteringen achter zullen blijven.  Ondanks het feit dat de overheid in toenemende mate meent belasting te moeten heffen over sociale activiteiten, heeft de gemiddelde corporatiebestuurder zich niet laten ontmoedigen om zijn organisatie efficiënter te laten functioneren. En dat zou toch wat meer vertrouwen bij de politiek mogen opleveren dan ze nu krijgen.

De wachtlijsten en de perfecte storm

Afgelopen week waren we wederom getuige van een sprekend voorbeeld van het gezegde “wie wind zaait zal (de perfecte) storm oogsten” en hoe de politiek reageert op krantenkoppen. Dit keer ging het eens niet over de stijgende huurprijzen in de vrije sector maar over de concentratie van kwetsbare huurders in corporatiewoningen. En over de ontwikkeling van de wachtlijsten voor een sociale huurwoning.

De perfecte storm

In de reeks “wie wind zaait…” dit keer een onderzoek van Rigo waarin duidelijk wordt dat het overheidsbeleid van de afgelopen jaren kan uitmonden in een perfecte storm. Een perfecte storm is een statistische term voor het samenvallen van verschillende ontwikkelingen die ieder een negatief effect hebben op de waarde van een bezit of een economische ontwikkeling.

Wat is er aan de hand? De toewijzing van sociale huurwoningen is beperkt tot mensen met een laag inkomen. Daarnaast is er sprake van extramuralisering in de zorg (het scheiden van wonen en zorg) waardoor ook woningzoekenden met een zorgvraag in corporatiewoningen worden gehuisvest. De combinatie van deze ontwikkelingen is overwegend negatief.

Er is niet alleen sprake van een toename van problemen met schulden, verslaving, agressie en andere soorten ellende, maar ook de sociale cohesie in sommige wijken neemt af.

Sinds 2012 neemt de leefbaarheid in de wijken met veel corporatiebezit af en er is sprake van een neerwaartse spiraal. De wijken waarin zich deze spiraal niet voordoet laten zien dat deze ontwikkeling kan worden voorkomen door te investeren in de sociale voorraad en door een goede differentiatie van bewoners te borgen. Deze oplossingsrichtingen worden echter bemoeilijkt c.q. onmogelijk gemaakt door overheidsbeleid. De Woningwet heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat corporaties niet alleen minder investeringsruimte hebben, maar ook beperkt worden tot de sociale doelgroep. Terwijl de ontwikkelingen bij gemeenten en zorgpartijen, onvoldoende regie en samenwerking tussen partijen de problematiek versterken. Kortom, dit rapport zou verplichte leeskost voor de gemiddelde politicus moeten zijn om een perfecte storm te voorkomen. Helaas bleef het na het publiceren van dit rapport opvallend rustig in Den Haag.

De wachtlijsten

De redactie van RTL-nieuws heeft een onderzoek uitgevoerd en kwam tot de conclusie dat de gemiddelde wachttijd voor een sociale woning is opgelopen tot 9 jaar. In sommige gemeenten zelfs tot bijna 30 jaar. Dramatisch natuurlijk en Tweede Kamerlid Erik Ronnes van het CDA  diende dan ook snel een motie in om minister Ollongren een onderzoek uit te laten voeren in hoeverre corporaties in staat zijn voor genoeg sociale woningen te zorgen. Inderdaad, dezelfde Erik Ronnes die eind mei jl. nog van mening was dat een deel van de sociale woningen wel kon worden ingezet voor de vrije sector…  Nu heeft RTL-nieuws eenzelfde onderzoek ook al eens in 2015 uitgevoerd. En net als toen waren zowel Prof.dr.Peter Boelhouwer als Aedes bereid hierop te reageren in woorden van dezelfde strekking: er moeten meer woningen bijgebouwd worden. Nu zal niemand ontkennen dat in veel gebieden in Nederland de vraag naar sociale woningen groter is dan het aanbod met een wachtlijst tot gevolg. Maar net als in 2015 kwam niemand met de nuancering dat de inschrijfduur van de mensen die een woning toegewezen hebben gekregen wel iets zegt, maar niet dat men al zo lang op een woning wacht. Woningzoekenden schrijven zich vaak strategisch in om voldoende inschrijfduur te hebben op het moment dat zij actief op zoek gaan naar een woning. De tijd die actief woningzoekenden nodig hebben om een woning te krijgen (en de ontwikkeling hiervan in de tijd) geeft dus een betere indicatie van de mismatch tussen vraag en aanbod. Benieuwd welke resultaten het onderzoek van minister Ollongren gaat opleveren. Op voorhand kunnen we al voorspellen dat er niets over een verminderde investeringscapaciteit als gevolg van alle overheidsheffingen in zal staan.

Conclusies

Haags politiek opportunisme in de afgelopen decennia zou kunnen resulteren in een perfecte storm in wijken waar corporaties veel bezit hebben. Los van de sociale gevolgen schuilt hierin ook een groot economisch gevaar als dit gaat resulteren in een sterke waardedaling en de investeringscapaciteit van de betreffende corporaties nog verder onder druk komt te staan. Alle reden om lokaal goede afspraken te maken en dergelijke ontwikkelingen te stoppen door als gemeente niet alleen louter te sturen op het aantal beschikbare sociale woningen en daadwerkelijk op te treden als regisseur van wonen en zorg.

De noodknop van minister Ollongren

Afgelopen week waren we getuige van een sprekend voorbeeld van het gezegde “wie wind zaait zal storm oogsten” Een meerderheid van de Tweede Kamer heeft geconstateerd dat de huurprijzen in de vrije sector te hoog worden en minister Ollongren opgeroepen een noodknop te bedenken om in te grijpen. Eigenlijk een merkwaardig standpunt en wel om 2 redenen. Enerzijds is deze ontwikkeling het rechtstreekse gevolg van de gemaakte keuzes voor de woningmarkt en anderzijds worden de aanbevelingen van de door het kabinet ingeschakelde “Samenwerkingstafel middenhuur” eigenlijk genegeerd. Wat is er aan de hand?

Keuzes woningmarkt

De woningmarkt bestaat uit 3 deelmarkten: sociale huur, vrije sector huur en koop. In de afgelopen jaren is er bewust voor gekozen om de toegang tot de sociale huurmarkt te beperken tot huishoudens met een maximaal gezinsinkomen tot € 36.798. Huishoudens die meer verdienen hebben in beginsel geen toegang tot een sociale huurwoning. Daarnaast zijn corporaties geconfronteerd  met forse lasten (verhuurderheffing en vennootschapsbelasting) waardoor het aanbod van nieuwe sociale huurwoningen is afgenomen en er in toenemende mate bestaande huurwoningen moesten worden verkocht.

Tegelijkertijd is ervoor gekozen om de hypotheekrenteaftrek iets te beperken, alleen aflosbare hypotheken toe te staan en de maximale hypotheek te beperken tot 100% van de woningwaarde. Woningzoekenden kunnen dus in toenemende mate niet meer terecht op de sociale huurmarkt  en een koopwoning wordt ook steeds moeilijker. Kortom, het huren van een woning in de vrije sector is doorgaans de enige oplossing die resteert. En laat dat dit nu net de deelmarkt zijn waar de prijsvorming grotendeels wordt bepaald door vraag en aanbod. Je hoeft dan geen economie gestudeerd te hebben om te weten dat prijzen dan zullen stijgen.

Zeker, als hierbij ook nog ontwikkelingen zijn als AirBnB. Het verhuren van woningen in de vrije sector is voor veel partijen zeer lucratief geworden. Een ontwikkeling die eigenlijk heel voorspelbaar was. Sterker nog, de overheid heeft zelfs een eigen promotiewebsite (www.investingindutchhousing.nl) waarin zij buitenlandse beleggers wijst op de aantrekkelijke rendementen die met de verhuur van woningen in de vrije sector behaald kunnen worden. Het feit dat de politiek zich nu zorgen maakt over de ontwikkeling van de huren in de vrije sector is niet alleen misplaatst maar zelfs ergerlijk te noemen omdat hier gesold wordt met de huisvesting van heel veel Nederlanders.

Oplossingen worden genegeerd

Al in het vorige kabinet werd een vergroting van het aantal huurwoningen in de vrije sector tot doelstelling verheven. Hiertoe werd o.a. de “samenwerkingstafel middenhuur” aangesteld. Eén van de aanbevelingen die wordt gedaan is om, al dan niet tijdelijk, het bestaande WWS-puntenstelsel van toepassing te verklaren op woningen tot 190 punten. Een woning met 190 punten zou dan een maximale huurprijs mogen hebben van € 961,57.

Voor veel woningzoekenden is dit nog enigszins te betalen en het geeft in ieder geval een oplossing voor de woningzoekenden die aangewezen zijn op een huur tussen € 711 en € 1000. Hoewel een dergelijke toepassing (incl. de inzet van de huurcommissie bij eventuele geschillen) een simpele oplossing vormt voor een ontspoorde deelmarkt, willen de minister en de coalitiepartijen hier niet aan. Wat het CDA betreft zou de tijdelijke inzet van sociale huurwoningen een betere oplossing vormen. Dat hiermee het ene gat met het andere gat wordt gestopt lijkt er niet toe te doen. Waarschijnlijk zal de minister dan, in het debat over de toename van de wachtlijsten voor een sociale woning, o.a. door het CDA worden opgeroepen om er voor te zorgen dat er meer sociale huurwoningen zullen worden gebouwd.

De minister mag nu gaan nadenken over de ontwikkeling van een “noodknop” waarmee zij tijdelijk kan ingrijpen. Hoe dit er uit gaat zien weet niemand, maar het heeft toch het karakter van een oplossing voor een probleem dat beter had kunnen worden voorkomen.

Conclusies

Als je een deel van de woningmarkt aan de markt over laat terwijl de rest sterk is gereguleerd, moet je niet verbaasd zijn dat deze deelmarkt ontploft bij een goede economische ontwikkeling. Het bedenken van een noodknop is dan het meest sprekende voorbeeld van een gebrek aan regie.

Komt het nog goed met de bouwproductie?

Huizenprijzen die met 9,3% zijn gestegen, 35-plussers die de boot op de woningmarkt dreigen te missen en code rood voor de woningmarkt in Nederland. Dit zijn een aantal van de resultaten die verschijnen als je op Google de zoekterm “woningmarkt” intikt. Het is inmiddels iedereen wel duidelijk dat de woningmarkt in Nederland op dit moment niet optimaal functioneert en sommige groepen in Nederland hier de dupe van dreigen te worden.

Hoewel er over oplossingen heel verschillend wordt gedacht, lijkt voor iedereen het bijbouwen van woningen één van de meest logische. Toch is de bouwproductie niet erg hoog en beduidend lager dan gepland. Ondanks het feit dat in de Nationale Woonagenda is afgesproken om 75.000 woningen per jaar te bouwen, wordt dit aantal in 2018 niet gehaald. Naar verwachting zullen er dit jaar maximaal 67.000 worden gebouwd en voor 2019 is de verwachting niet veel beter. De redenen voor het achterblijven van de productie is divers: lange levertijden, stijgende bouwkosten en tekort aan personeel worden genoemd als belangrijke oorzaken. Zaken die de rijksoverheid, als belangrijkste partij die invloed kan uitoefenen op het functioneren van de woningmarkt, niet kunnen worden verweten. Opvallend genoeg worden 2 belangrijke oorzaken waar die zelfde overheid wél iets kan doen niet vaak genoemd als oorzaken van een achterblijvende bouwproductie: de aansluiting van nutsvoorzieningen en het verlenen van vergunningen. Laten we hier eens nader op in gaan.

Problematiek nutsaansluitingen

In februari van dit jaar werd duidelijk dat de netbeheerders niet in staat waren om nieuwbouwwoningen tijdig op het net aan te sluiten. Iets wat bij de gemiddelde projectontwikkelaar al jaren bekend is, de onvoorspelbaarheid van de netbeheerders, werd nu ook duidelijk bij de particuliere koper. Die moest soms wel maanden wachten totdat zijn nieuwbouwwoning werd aangesloten. De ACM, de organisatie die ook de maximale aansluittarieven vaststelt, kwam tegemoet aan het mediaoffensief van RTL Nieuws en zegde toe een onderzoek te starten. Inmiddels zijn we bijna 8 maanden verder en is er sindsdien niets meer van de ACM vernomen. Zeker omdat de netbeheerders hebben aangegeven dat de wachttijden in de toekomst nog wel verder zouden kunnen toenemen, lijkt het niet onverstandig als de ACM wat vaart zet achter dit onderzoek en misschien eens zou moeten gaan nadenken over sancties.

Een suggestie: als de netbeheerder niet binnen de maximale termijn van 18 weken een aansluiting heeft gerealiseerd (en wel aan alle aansluitvoorwaarden is voldaan) wordt de aansluiting kosteloos verzorgd en hoeft de gebruiker voor iedere week vertraging gedurende 1 kwartaal geen kosten voor het netbeheer te voldoen. Hiermee kan de ACM daadwerkelijk invulling geven aan dit deel van haar missiestatement: “Wij treden op tegen bedrijven die de kansen en keuzes van consumenten en andere bedrijven belemmeren.”

Vergunningverlening

Iedereen weet dat het gebeurt, maar niemand zal hier in het openbaar over aan de bel trekken: de soms volstrekte willekeur van de behandeling van bestemmingswijzigingen, ontheffingen van bestemmingsplannen of het toetsen van een reguliere aanvraag voor een omgevingsvergunning. Natuurlijk is het druk en kampen gemeenten met vacatures die niet of moeilijk ingevuld kunnen worden, maar soms is het wel erg schrijnend. Door een inefficiënte organisatie bij gemeentes worden aanvragen vaak door verschillende ambtenaren getoetst. En waar de ene iets goedvindt keurt de andere het in een volgende controleronde af. Doordat vakanties niet overlappen maar na elkaar worden gehouden worden aanvragen soms weken opgehouden.

In de huidige markt lopen de extra kosten door vertraging (zeker als de opbrengsten al vastliggen zoals bijvoorbeeld bij huurwoningen) al gauw op tot aanzienlijke bedragen. Kosten die ten laste van het projectrendement of ten laste van de investeringsruimte van een corporatie komen.

Ook in dergelijke gevallen zouden de maximale termijnen moeten gelden voor de ambtelijke toetsing. Als niet aan deze termijnen kan worden voldaan zou ook hier een korting op de door de gemeente door te berekenen plankosten wel eens wonderen kunnen verrichten!

Conclusies

De woningmarkt is een veelkoppig monster. Het ontsporen van de woningmarkt is dan ook iets dat niet makkelijk kan worden opgelost. Duidelijk is wel dat een efficiënte bouwketen kan bijdragen aan oplossingen om de woningmarkt beter te laten functioneren. Echter, zolang er in deze bouwketen partijen aanwezig zijn die geen direct belang hebben bij efficiency, is de kans niet echt groot dat dit gaat gebeuren.