“Boete” op verduurzaming

Er gaat vrijwel geen dag voorbij of het thema verduurzaming komt voorbij. Van de haalbaarheid van gasloze woningen tot huurders die de voorgestelde renovatie niet wilden accepteren. Alles passeert de revue en toont des te meer aan dat dit thema veel mensen in Nederland bezig houdt. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft met een recente uitspraak een nieuw element aan de discussie toegevoegd. Inde uitspraak is gesteld dat de WOZ-waarde mag worden verhoogd als gevolg van de plaatsing van zonnepanelen. Vanwege het feit dat zonnepanelen “naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven” moeten zij als onroerend worden aangemerkt. Zelfs als de betreffende eigenaar zou besluiten om de zonnepanelen bij een verhuizing mee te nemen. Dus een hogere WOZ-waarde is gerechtvaardigd en de daaraan gekoppelde af te dragen Onroerende Zaak Belasting dus ook. Dit schoot sommige raadsleden in het verkeerde keelgat omdat zij dit beschouwen als een boete op verduurzaming.

Boete op verduurzaming

Raadsleden in de gemeenten Capelle aan den IJssel en Haarlemmermeer waren er dan ook snel bij om vragen te stellen of dit wel de bedoeling was. Want het kan toch niet zo zijn dat burgers die investeren in duurzaamheid worden gestraft met een hogere OZB-aanslag? Op het eerste gezicht erg sympathiek, maar laten we de ui eens pellen. Het OZB-tarief fluctueert nogal per gemeente, maar laten we eens uitgaan van een gemiddelde van 0,15% en een verhoging van de WOZ-waarde van € 5.000. Dan dienen deze burgers per jaar € 7,50 extra belasting te betalen. Nu is iedere Euro er één maar dit valt nog wel te overzien en zal mensen niet tegenhouden om voor enige duizenden Euro’s te investeren. Te meer, omdat iedere particulier ook nog eens de BTW over de zonnepanelen kan terugkrijgen van de fiscus. Op een investering van € 3.000 incl. BTW kan dan ca. € 521 BTW worden terug gevraagd. Oftwel, van deze BTW-teruggave kan ongeveer 70 jaar de extra OZB worden gefinancierd… Een non-discussie dus en dat terwijl er in het kader van stimulering van de verduurzaming wel andere onderwerpen te bedenken zijn die veel bedreigender zijn. De veelbesproken verhuurderheffing is er bijvoorbeeld één van. Laten we eens een rekensom maken.

Waardestijging en de verhuurderheffing

Als we voor het gemak uitgaan van 2,4 miljoen sociale huurwoningen welke door de marktomstandigheden gemiddeld € 5.000 in waarde stijgen. Dan zal de totale waardestijging van deze woningen € 12 miljard bedragen. Het tarief van de verhuurderheffing bedraagt 0,591% van de WOZ-waarde. Als we dit tarief toepassen op de waardestijging, dan ontvangt het Rijk bijna € 71 miljoen (!) extra aan verhuurderheffing. Op prinsjesdag zal bekend worden gemaakt dat de corporaties vanaf volgend jaar € 100 miljoen extra kunnen ontvangen voor de investeringen in het kader van de verduurzaming. Alleen al door de verhoging van de waarde gaat dit geld alweer bijna op aan verhuurderheffing. Aedes vindt de € 100 miljoen “een eerste stap in de goede richting” en de Woonbond vindt het “volstrekt onvoldoende”. We laten maar in het midden wie hier gelijk heeft, maar het lijkt er toch sterk op dat de “boete op verduurzaming” niet door de particulieren wordt betaald maar door de corporaties. Wellicht zouden de betreffende raadsleden zich hier eens druk over moeten maken.

Te koop: 1 mln sociale huurwoningen

De minister als vastgoedbemiddelaar

Tijdens de economische dip van enige jaren geleden geloofde minister Blok dat buitenlandse beleggers de oplossing konden bieden voor de verminderde vastgoedinvesteringen. Zo ging hij bijvoorbeeld tijdens de Expo Real in München actief op zoek naar partijen die hij kon interesseren in de investeringen in Nederlandse huurwoningen in de vrije sector. Ongetwijfeld zal tijdens deze gesprekken ook de grote hoeveelheid sociale huurwoningen op de Nederlandse woningmarkt ter sprake zijn gekomen en de mogelijkheid om deze te transformeren naar de vrije sector. En niet zonder succes, want inmiddels zijn een behoorlijk aantal woningen van woningcorporaties opgekocht door buitenlandse beleggers. Sindsdien is het stokje op het ministerie overgenomen door minister Ollongren. Een ander gezicht, een andere partij, maar het beleid blijft hetzelfde. Sterker nog, er wordt met een Engelstalige promotiewebsite (www.investingindutchhousing.nl) nog een tandje bij gezet om buitenlandse partijen te enthousiasmeren voor o.a. de aankoop van 1 mln (1.000.000 !) sociale huurwoningen. De vraag is waarom het ministerie zo actief is terwijl hier geen economische noodzaak meer voor is en zich niet beperkt tot het maken van beleid. Dat vindt de gemeente Amsterdam inmiddels ook.

Amsterdam en de foute vastgoedbeleggers

In de basis streeft iedere belegger naar een optimaal rendement. Door in het buitenland te investeren ga je er als belegger dus van uit dat het rendement daar hoger zal zijn. Bij monde van wethouder Ivens melden zich, mede door de aansporingen van de Nederlandse overheid, met grote regelmaat foute buitenlandse vastgoedbeleggers die snel geld willen verdienen en als een soort huisjesmelker willen optreden. Dit terwijl de gemeente Amsterdam juist op zoek is naar partijen die iets willen toevoegen. En dit terwijl het huidige kabinet in het regeerakkoord juist o.a. de samenwerking met mede-overheden en woningcorporaties propageert en zich op het standpunt stelt dat de lokale partijen maatwerkafspraken met elkaar moeten maken m.b.t. de woningmarkt. Kortom, het ministerie lijkt met haar website deze partijen juist tegen te werken dan te ondersteunen. Want ook het in de etalage plaatsen van 1.000.000 sociale huurwoningen levert meer vragen op dan antwoorden.

Te koop: 1.000.000 sociale huurwoningen

Op de site wordt aangegeven dat ongeveer 1.000.000 gereguleerde woningen een dusdanig kwaliteit hebben dat ze kunnen worden aangeboden in de vrije sector. Dit zijn dus woningen met meer dan 142 waarderingspunten waardoor ze boven de liberalisatiegrens van € 710 kunnen worden verhuurd. In de praktijk vormen de oppervlakte en de WOZ-waarde de belangrijkste onderleggers van het puntensysteem. Het gaat dus om grotere woningen en/of woningen in woningmarkten met relatief hoge woningprijzen. Dit blijkt ook wel uit het feit dat bijna 50% van alle sociale huurwoningen volgens het ministerie geliberaliseerd zouden kunnen worden. Wat dus resteert voor de sociale sector zijn dus kleine woningen of woningen in minder aantrekkelijke woningmarkten. Los van het feit dat dat de kans groot is dat dit indruist tegen alle gemaakte lokale prestatieafspraken, kan de vraag gesteld worden wat het ministerie hier nu mee wil bereiken. Als dit de manier is om scheefwonen tegen te gaan, dan lijkt het op het hanteren van een kanon om een mug te raken. Als dit de manier is om investeringscapaciteit bij corporaties te creëren lijkt het verstandig om eerst duidelijkheid te verschaffen over de omvang van de investeringsopgave (verduurzaming, nieuwbouw, etc.) en dan overleg te voeren over de wijze waarop dit gefinancierd zou moeten worden. Als dit de manier is om de corporatiesector te halveren, dan zullen gemeenten minder bevoegdheden moeten krijgen om lokale afspraken te kunnen maken.

En dus…

En dus kunnen we concluderen dat de rol van het ministerie als vastgoedbemiddelaar vragen, onduidelijkheden en irritaties oproept. Alleen al daarom zou het beter zijn als het ministerie zich zou beperken tot een rol als beleidsmaker om zo te komen tot een zo optimaal mogelijk functionerende woningmarkt. En dat lijkt overigens al moeilijk genoeg.

Realistische trendbreuk corporaties

Het heeft even geduurd, maar vorige week is de corporatiesector eindelijk geland. In een ingelast verenigingscongres hebben de corporatiebestuurders op 6 juli besloten dat de bijdrage aan de verduurzaming niet ten koste mag gaan van de kerntaak: zorgen voor voldoende betaalbare sociale woningen. Bovendien werd ook nog de motie aangenomen dat versnelling van de verduurzaming alleen mogelijk is als er extra geld op tafel komt. “We willen graag en de zon gaat weliswaar voor niets op, maar ieder zonnepaneel moet betaald worden” aldus Aedesvoorzitter Norder.

Dit lijken open deuren maar voor de corporatiesector is dit toch redelijk sensationeel te noemen. Immers, een jaar geleden werd door dezelfde corporatiebestuurders nog de Woonagenda vastgesteld. Hierin werd aan de maatschappij het volgende toegezegd: gemiddeld label B in 2021, alle woningen CO2-neutraal in 2050, 34.000 nieuwe woningen per jaar en huurmatiging.

Kortom, het kon niet op en het leek te mooi om waar te zijn. En dat was het dus ook. Vanwaar deze ommezwaai?

WSW en routekaart

Hoewel de Autoriteit woningcorporaties (Aw) is aangewezen om de financiële continuïteit van de corporaties te bewaken en ze te behoeden voor onverantwoorde investeringen, was het in de aanloop naar het Klimaatakkoord vanuit deze hoek opvallend rustig. Het was het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dat in februari een rapport uitbracht waaruit bleek dat 40% van de corporaties niet in staat is om de investeringen te financieren die nodig zijn om de woningvoorraad in 2021 gemiddeld op energielabel B te krijgen. Een rapport dat aan duidelijkheid niets te wensen over liet en ook geen ruimte bood om zaken anders voor te stellen dan dat ze zijn. In de rapportages van de Aw zien we dit wel eens anders en is er een speciale bijlage nodig om uit te leggen waarom de Aw tot andere conclusies komt dan het WSW.

Naast het alarmerende rapport van het WSW waren er ook de uitkomsten van de routekaart 2050. In deze routekaart hebben de corporaties geïnventariseerd welke maatregelen genomen moeten worden om de woningen in 2050 CO2-neutraal te krijgen.

Dit blijkt een slordige 108 miljard Euro te gaan kosten. Een duizelingwekkend bedrag dat onmogelijk gefinancierd kan worden op basis van de huidige bedrijfsvoering. En dus is daar opeens de ommezwaai en wordt voor het eerst de relatie gelegd tussen de te betalen heffingen en belastingen en de mate waarin corporaties hun duurzaamheidsopgaven kunnen realiseren. Vooralsnog lijkt de verhuurdersheffing te worden gehalveerd, hetgeen de corporaties ongeveer 1 miljard Euro per jaar verlichting geeft. Of dit voldoende is zal moeten blijken en is mede afhankelijk van de mate waarin “het nieuwe realisme” in de corporatiesector zal doorzetten. Met het programma “De Startmotor” lijkt het er op dat corporaties hieraan nog moeten wennen.

De Startmotor

De Startmotor is een plan om 100.000 woningen versneld aardgasvrij te maken. De startmotor is opgesteld door Aedes en vertegenwoordigers van installateurs, aannemers, netbeheerders en warmtebedrijven. De betrokken partijen hebben aangegeven dat zij dit nog vóór 2020 kunnen realiseren mits het kabinet met extra geld over de brug komt. De toezegging van dit extra geld is niet voor het einde van dit jaar te verwachten. Het starten van de Startmotor zal dus pas in 2019 kunnen plaatsvinden. Er wordt uitgegaan van een gebiedsgerichte aanpak waarbij in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties wijken en woningblokken worden uitgekozen. Een aanpak die garant staat voor relatief langdurige besluitvormingsprocessen. Daarnaast valt het nog maar te bezien of installateurs en aannemers wel voldoende mogelijkheden hebben om een tandje bij te zetten. Het is op dit moment nogal druk in bouwsector en dat zal in 2019 niet veel anders zijn. Dat neemt echter niet weg dat de basisgedachte prima is: versnellen kost geld en corporaties hebben dit niet beschikbaar zonder dat dit ten koste gaat van andere investeringen. En zo kan er, sinds in 2017 de Woonagenda werd vastgesteld, veel veranderen in de corporatiesector. Benieuwd hoe de vlag er volgend jaar bij hangt!

Het Klimaatakkoord en het “kwartje van Kok”

Op 10 juli a.s. zal het Klimaatakkoord worden gepresenteerd. Volgens goed Hollands gebruik is er al veel gelekt waardoor we vooruitlopend op de presentatie toch al een eerste oordeel kunnen geven van de zaken die onder de opgelichte tipjes van de sluier zichtbaar zijn geworden.

Energiebelasting op gas hoger

De energiebelasting op gas lijkt maar liefst 75% te gaan stijgen om gebruikers zover te krijgen van het gas af te gaan. Hier staat tegenover dat de energiebelasting op elektriciteit zal dalen. Volgens Diederik Samsom zal dit voor een gemiddeld huishouden betekenen dat de energielasten niet zullen stijgen. Het treffen van isolatiemaatregelen betekent  dan dat de energielasten zullen dalen en dus snel lonend worden.

De vraag is dan natuurlijk wel waarom mensen van het gas af zullen gaan als het financieel niets zal uitmaken. De investering in bijvoorbeeld een warmtepomp is aanzienlijk hoger dan een CV-ketel . Mede vanwege de vaak noodzakelijke vervanging van radiatoren. De terugverdientijd zal dan toch overzichtelijk kort en gegarandeerd moeten zijn om gebruikers deze investeringen te laten doen. Bij de terugleversubsidie (= de opvolger van de salderingsregeling) gaat de minister uit van een terugverdientijd van 7 jaar. Dat lijkt in dit geval onhaalbaar. Als we de meerprijs van de vervanging van een CV-ketel door een warmtepomp + zwaardere radiatoren eens vaststellen op € 7.000. De jaarlijkse besparing dient dan minimaal € 1.000 te zijn om een terugverdientijd van 7 jaar te kunnen realiseren. Dit gaat niet gebeuren, sterker nog zonder aanvullende isolatiemaatregelen zal de energierekening waarschijnlijk zelfs hoger uitvallen. We zijn benieuwd welke aanvullende maatregelen worden bedacht om gebruikers te verleiden om deze forse investeringen vrijwillig te gaan doen.

Vastrecht elektriciteit hoger

De energietransitie zal tot gevolg hebben dat het elektriciteitsnet moet worden verzwaard. Deze extra investeringen zullen resulteren in hogere onderhoudslasten voor de netbeheerders. Deze lasten worden verwerkt in het zogenaamde capaciteitstarief dat onderdeel uitmaakt van de kosten voor het netbeheer. Sommige deskundigen menen dat dat capaciteitstarieven hierdoor kunnen verdubbelen. Of dit ook het geval zal zijn en zo ja wanneer, valt op dit moment niet te voorspellen. Maar ervan uitgaan dat de tarieven gelijk zullen blijven is ook niet realistisch. En daarmee worden gelijkblijvende energielasten dus ook een utopie.

Wie betaalt, bepaalt?

Doorgaans zijn de partijen die de rekening betalen ook de partijen die bepalen of en wat er zal gebeuren. Bij de energietransitie lijkt dat niet het geval te zijn. Deze bevoegdheid lijkt bij de gemeenten  te worden neergelegd. De vraag rijst in hoeverre een gemeente kan beoordelen welke keuzes hierbij gemaakt moeten worden. Feit is dat met de energietransitie zeer aanzienlijke investeringen zijn gemoeid en dat er sprake is van veel technologische ontwikkelingen. De inhoudelijke kennis bij veel gemeenten is doorgaans beperkt en de lokale politiek is relatief makkelijk beïnvloedbaar is. Dit lijkt geen ideale combinatie voor een goede besluitvorming. Daarnaast lijkt het ondenkbaar dat de gevolgen van de energietransitie voor burgers in de ene gemeente anders kunnen uitpakken dan in de andere gemeente.

Stoppen met investeren?

Betekent dit alles nu dat corporaties of andere gebouweigenaren maar niet moeten investeren in de energietransitie? Nee, maar het lijkt wel verstandig om bij de selectie van te renoveren complexen dit op een dusdanige wijze te doen dat iedere (maatschappelijke) Euro zo goed mogelijk onderbouwd zal worden uitgegeven. Dit moet natuurlijk bij iedere investering gebeuren, maar alleen met goed onderbouwde besluiten kan bij deze specifieke investeringen de discussie met huurders en andere stakeholders op een goede wijze worden gevoerd. Want dat de energietransitie budgettair neutraal gaat verlopen kunnen we scharen in de categorie “kwartje van Kok”.