Komt het nog goed met de bouwproductie?

Huizenprijzen die met 9,3% zijn gestegen, 35-plussers die de boot op de woningmarkt dreigen te missen en code rood voor de woningmarkt in Nederland. Dit zijn een aantal van de resultaten die verschijnen als je op Google de zoekterm “woningmarkt” intikt. Het is inmiddels iedereen wel duidelijk dat de woningmarkt in Nederland op dit moment niet optimaal functioneert en sommige groepen in Nederland hier de dupe van dreigen te worden.

Hoewel er over oplossingen heel verschillend wordt gedacht, lijkt voor iedereen het bijbouwen van woningen één van de meest logische. Toch is de bouwproductie niet erg hoog en beduidend lager dan gepland. Ondanks het feit dat in de Nationale Woonagenda is afgesproken om 75.000 woningen per jaar te bouwen, wordt dit aantal in 2018 niet gehaald. Naar verwachting zullen er dit jaar maximaal 67.000 worden gebouwd en voor 2019 is de verwachting niet veel beter. De redenen voor het achterblijven van de productie is divers: lange levertijden, stijgende bouwkosten en tekort aan personeel worden genoemd als belangrijke oorzaken. Zaken die de rijksoverheid, als belangrijkste partij die invloed kan uitoefenen op het functioneren van de woningmarkt, niet kunnen worden verweten. Opvallend genoeg worden 2 belangrijke oorzaken waar die zelfde overheid wél iets kan doen niet vaak genoemd als oorzaken van een achterblijvende bouwproductie: de aansluiting van nutsvoorzieningen en het verlenen van vergunningen. Laten we hier eens nader op in gaan.

Problematiek nutsaansluitingen

In februari van dit jaar werd duidelijk dat de netbeheerders niet in staat waren om nieuwbouwwoningen tijdig op het net aan te sluiten. Iets wat bij de gemiddelde projectontwikkelaar al jaren bekend is, de onvoorspelbaarheid van de netbeheerders, werd nu ook duidelijk bij de particuliere koper. Die moest soms wel maanden wachten totdat zijn nieuwbouwwoning werd aangesloten. De ACM, de organisatie die ook de maximale aansluittarieven vaststelt, kwam tegemoet aan het mediaoffensief van RTL Nieuws en zegde toe een onderzoek te starten. Inmiddels zijn we bijna 8 maanden verder en is er sindsdien niets meer van de ACM vernomen. Zeker omdat de netbeheerders hebben aangegeven dat de wachttijden in de toekomst nog wel verder zouden kunnen toenemen, lijkt het niet onverstandig als de ACM wat vaart zet achter dit onderzoek en misschien eens zou moeten gaan nadenken over sancties.

Een suggestie: als de netbeheerder niet binnen de maximale termijn van 18 weken een aansluiting heeft gerealiseerd (en wel aan alle aansluitvoorwaarden is voldaan) wordt de aansluiting kosteloos verzorgd en hoeft de gebruiker voor iedere week vertraging gedurende 1 kwartaal geen kosten voor het netbeheer te voldoen. Hiermee kan de ACM daadwerkelijk invulling geven aan dit deel van haar missiestatement: “Wij treden op tegen bedrijven die de kansen en keuzes van consumenten en andere bedrijven belemmeren.”

Vergunningverlening

Iedereen weet dat het gebeurt, maar niemand zal hier in het openbaar over aan de bel trekken: de soms volstrekte willekeur van de behandeling van bestemmingswijzigingen, ontheffingen van bestemmingsplannen of het toetsen van een reguliere aanvraag voor een omgevingsvergunning. Natuurlijk is het druk en kampen gemeenten met vacatures die niet of moeilijk ingevuld kunnen worden, maar soms is het wel erg schrijnend. Door een inefficiënte organisatie bij gemeentes worden aanvragen vaak door verschillende ambtenaren getoetst. En waar de ene iets goedvindt keurt de andere het in een volgende controleronde af. Doordat vakanties niet overlappen maar na elkaar worden gehouden worden aanvragen soms weken opgehouden.

In de huidige markt lopen de extra kosten door vertraging (zeker als de opbrengsten al vastliggen zoals bijvoorbeeld bij huurwoningen) al gauw op tot aanzienlijke bedragen. Kosten die ten laste van het projectrendement of ten laste van de investeringsruimte van een corporatie komen.

Ook in dergelijke gevallen zouden de maximale termijnen moeten gelden voor de ambtelijke toetsing. Als niet aan deze termijnen kan worden voldaan zou ook hier een korting op de door de gemeente door te berekenen plankosten wel eens wonderen kunnen verrichten!

Conclusies

De woningmarkt is een veelkoppig monster. Het ontsporen van de woningmarkt is dan ook iets dat niet makkelijk kan worden opgelost. Duidelijk is wel dat een efficiënte bouwketen kan bijdragen aan oplossingen om de woningmarkt beter te laten functioneren. Echter, zolang er in deze bouwketen partijen aanwezig zijn die geen direct belang hebben bij efficiency, is de kans niet echt groot dat dit gaat gebeuren.

De haalbaarheid van het Klimaatakkoord

In het publicitaire geweld van de afgelopen periode rond de afschaffing van de dividendbelasting hebben een paar interessante onderzoeken niet de (politieke) aandacht gekregen die ze eigenlijk verdienen. Want alles rond het Nederlands Klimaatakkoord zal de gemiddelde Nederlander de komende jaren direct of indirect raken. Voldoende reden om een en ander toch nog eens onder de aandacht te brengen want de inhoud zou toch de nodige zorgen moeten geven over de financiële haalbaarheid. Laten we eens beginnen met de beoordeling door het Centraal Plan Bureau (CPB) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

Beoordeling CPB en PBL

Beide organisatie komen tot de conclusies dat het Klimaatakkoord niet concreet genoeg is om tot een doorrekening te komen. Het PBL heeft nog wel een analyse gemaakt van het “WAT” (= welke maatregelen), maar niet van het “HOE”. Letterlijk staat hierover in het rapport:  “Pas wanneer ook ‘het hoe’ bekend is kan het PBL beoordelen welke effecten daadwerkelijk van de voorstellen verwacht mogen worden. Alhoewel enkele uitzonderingen bestaan, betekent dit in algemene zin dat het verwachte effect van het Klimaatakkoord vooralsnog niet te bepalen is. Dat geldt zowel voor de verwachte milieueffecten, verwachte kosten, lastenverdeling, ruimtelijke effecten als arbeidsmarkteffecten. Het voorstel is als zodanig dus nog niet doorrekenbaar. Technisch gezien bieden de in kaart gebrachte maatregelen voldoende potentieel om de emissiereductiedoelen te halen.” Vrij vertaald betekent dit dus dat alles technisch moet kunnen. Maar het is volstrekt onduidelijk hoe de overheid dit voor elkaar moet zien te krijgen. Het PBL verwacht dat de extra kosten per jaar circa 3 tot 4 miljard Euro zullen bedragen. Wie dat moet gaan betalen is niet duidelijk maar de onderzoekers gaan er wel van uit dat er alleen een oplossing bedacht hoeft te worden voor de financiering van het onrendabele deel. Dit blijkt o.a. uit de volgende passage: “Zowel bij corporaties, dienstensector als particulieren is nog onduidelijk wie het onrendabele deel van investeringen gaat betalen.” De veronderstelling dat corporaties zonder problemen de benodigde investeringen kunnen doen komt echter door recent onderzoek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in een geheel ander daglicht te staan.

WSW onderzoekt duurzaamheidsinvesteringen

Als partij die borg staat voor het aangetrokken vreemd vermogen van corporaties heeft het WSW er alle belang bij om te onderzoeken of er wel voldoende borgingsruimte bestaat om alle benodigde investeringen te kunnen financieren. Nadat het WSW in februari jl. hierover de noodklok al had geluid, heeft zij hier opnieuw onderzoek naar gedaan. Ook nu zijn de conclusies niet mis te verstaan: het is onhaalbaar om de woningen van corporaties in 2030 op gemiddeld label A te brengen. Hierbij is zelfs nog geen rekening gehouden met eventuele extra nieuwbouwinvesteringen omdat de betreffende gemeente dit zo graag wil opnemen in de prestatieafspraken. Kortom, het is dus niet eens een discussie wie het onrendabele deel van de investeringen gaat betalen, voor het rendabele deel is zelfs onvoldoende investeringsruimte beschikbaar om de woningen in 2030 op label A te krijgen, laat staan energieneutraal in 2050. Het WSW heeft in haar onderzoek ook berekend wat het effect zou zijn van de ruimte die zou ontstaan als de antibelastingontwijkingswet ATAD niet op corporaties zou worden toegepast en/of de verhuurderheffing zou worden gehalveerd (netto dan nog steeds €1 miljard afdracht!). Hieruit blijkt dat met name de halvering van de verhuurderheffing een significante verbetering laat zien op de haalbaarheid van gemiddeld label A in 2030.

Conclusies

De duurzaamheidsambities van Nederland zijn op dit moment op geen enkele wijze door te rekenen op haalbaarheid en realiteitsgehalte. Dat is zorgelijk. Als echter blijkt dat de sector met 30% van de gehele woningvoorraad in eigendom, dankzij discutabele overheidsmaatregelen, niet in staat is om zelfs maar de eerste stap in deze duurzaamheidsambities te realiseren dan wordt het ergerlijk. Want dan draaien willens en wetens kwetsbare groepen op voor de gevolgen (lees: huurverhoging, hogere energielasten, etc.). Kennelijk was de commotie over de afschaffing van de dividendbelasting een makkelijkere manier om te scoren bij de achterban dan het terugdraaien van forse heffingen en belastingmaatregelen die ten koste gaan van het besteedbaar inkomen van een zeer substantieel deel van de Nederlanders.

VerZuurzaming van de sector

De begroting 2019: het “verzuurzamen” van de corporatiesector

Inderdaad “verzuurzamen” staat niet in de Dikke van Dale, maar kan wel als tegenhanger worden gezien van verduurzamen. Oftewel, het tegengaan van bederf. Want bij de presentatie van de miljoenennota is wel duidelijk geworden dat dit kabinet geen enkele poging doet om de lastenverzwaring van de corporaties tegen te gaan. Het is dan ook wel erg vreemd om te constateren dat de corporaties worden beschouwd als een belangrijke partner van dit kabinet bij de plannen om de woningvoorraad in Nederland te verduurzamen, maar de hiervoor benodigde investeringscapaciteit nog verder wordt uitgehold. Laten we de maatregelen eens op een rijtje zetten.

De ATAD

De Anti Tax Avoidance Directive is een maatregel die bedacht is om belastingontwijking tegen te gaan. Maar ondanks de oproep van Aedes en de VNG wordt deze maatregel toch van toepassing verklaard op de corporatiesector. Niemand snapt waarom de corporaties niet worden uitgesloten van een belastingmaatregel die niet voor hen bedoeld was. Maar een uitzondering wordt niet gemaakt. Er is nog wel wat gesteggel over de extra lasten die hiermee gemoeid zijn. Aedes gaat uit van € 300 miljoen per jaar terwijl het ministerie verwacht dat dit van € 102 miljoen op zal lopen naar € 353 miljoen. De waarheid zal wel ergens in het midden liggen.

De verhuurderheffing

Het tarief van de verhuurderheffing wordt verlaagd van 0,591% naar 0,561%. Dit zou een verlichting van € 100 miljoen per jaar moeten opleveren. De  huizenprijzen zijn de laatste jaren echter fors gestegen dus de grondslag voor de verhuurderheffing, de WOZ-waarde, ook. Het “break-even” point ligt bij een gemiddelde waardestijging van € 7.000. Het zal niemand verbazen dat de gemiddelde waardestijging een veelvoud van € 7.000 bedraagt. De besparing van € 100 miljoen is hierdoor direct verdampt. De lastenstijging voor de corporaties bedraagt ca. € 500 miljoen (bovenop de € 1,7 miljard die al werd afgedragen aan verhuurderheffing).

De vennootschapsbelasting

De corporaties moeten al sinds 2008 vennootschapsbelasting betalen over de winst die zij maken. Op zichzelf al een discutabele maatregel omdat de corporaties deze winst niet mogen uitkeren maar moeten herinvesteren in de volkshuisvesting. Het tarief voor de vennootschapsbelasting gaat omlaag van 25% naar 22,5%. Goed nieuws want dit levert een verlaging van de lasten op. De afgelopen jaren hebben de corporaties echter (net als commerciële bedrijven) gebruik kunnen maken van verliescompensaties uit het verleden. De lastendruk begint de afgelopen jaren dan ook fors toe te nemen en bedraagt naar schatting € 600 miljoen per jaar. En dan te bedenken dat beleggingsfondsen hun vrije sector huurwoningen doorgaans in een Fiscale Beleggings Instelling onderbrengen. Een fiscale constructie waardoor zij vrijgesteld zijn van vennootschapsbelasting….

Dit alles slaat zonder twijfel een enorme deuk in de investeringscapaciteit van de corporaties want een compensatie door het verhogen van de huren is niet mogelijk. Met de wetenschap dat ca. 40% van de corporaties al onvoldoende investeringscapaciteit heeft om de woningvoorraad in 2021 tot energielabel B te verduurzamen wordt het er dus niet beter op. Het logisch gevolg is dat de corporaties hun investeringen weer naar beneden moeten bijstellen.

Gelukkig heeft minister Ollongren wel oog voor de problematiek van de middengroepen. Vorige week stuurde ze nog een wetsvoorstel naar de Kamer waarin zij het voor corporaties eenvoudiger wil maken om middenhuurwoningen te realiseren. In de periode dat iedere corporatiebestuurder aan het puzzelen is om de meerjareninvesteringsbegroting rond te krijgen. Middenhuur is niet betaalbaar of gaat ten koste van de sociale huurwoningen. Hiermee is een dergelijk wetsvoorstel toch wel een beetje zuur en kunnen we dus met recht spreken over de verZuurzaming van de corporatiesector.

“Boete” op verduurzaming

Er gaat vrijwel geen dag voorbij of het thema verduurzaming komt voorbij. Van de haalbaarheid van gasloze woningen tot huurders die de voorgestelde renovatie niet wilden accepteren. Alles passeert de revue en toont des te meer aan dat dit thema veel mensen in Nederland bezig houdt. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft met een recente uitspraak een nieuw element aan de discussie toegevoegd. Inde uitspraak is gesteld dat de WOZ-waarde mag worden verhoogd als gevolg van de plaatsing van zonnepanelen. Vanwege het feit dat zonnepanelen “naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven” moeten zij als onroerend worden aangemerkt. Zelfs als de betreffende eigenaar zou besluiten om de zonnepanelen bij een verhuizing mee te nemen. Dus een hogere WOZ-waarde is gerechtvaardigd en de daaraan gekoppelde af te dragen Onroerende Zaak Belasting dus ook. Dit schoot sommige raadsleden in het verkeerde keelgat omdat zij dit beschouwen als een boete op verduurzaming.

Boete op verduurzaming

Raadsleden in de gemeenten Capelle aan den IJssel en Haarlemmermeer waren er dan ook snel bij om vragen te stellen of dit wel de bedoeling was. Want het kan toch niet zo zijn dat burgers die investeren in duurzaamheid worden gestraft met een hogere OZB-aanslag? Op het eerste gezicht erg sympathiek, maar laten we de ui eens pellen. Het OZB-tarief fluctueert nogal per gemeente, maar laten we eens uitgaan van een gemiddelde van 0,15% en een verhoging van de WOZ-waarde van € 5.000. Dan dienen deze burgers per jaar € 7,50 extra belasting te betalen. Nu is iedere Euro er één maar dit valt nog wel te overzien en zal mensen niet tegenhouden om voor enige duizenden Euro’s te investeren. Te meer, omdat iedere particulier ook nog eens de BTW over de zonnepanelen kan terugkrijgen van de fiscus. Op een investering van € 3.000 incl. BTW kan dan ca. € 521 BTW worden terug gevraagd. Oftwel, van deze BTW-teruggave kan ongeveer 70 jaar de extra OZB worden gefinancierd… Een non-discussie dus en dat terwijl er in het kader van stimulering van de verduurzaming wel andere onderwerpen te bedenken zijn die veel bedreigender zijn. De veelbesproken verhuurderheffing is er bijvoorbeeld één van. Laten we eens een rekensom maken.

Waardestijging en de verhuurderheffing

Als we voor het gemak uitgaan van 2,4 miljoen sociale huurwoningen welke door de marktomstandigheden gemiddeld € 5.000 in waarde stijgen. Dan zal de totale waardestijging van deze woningen € 12 miljard bedragen. Het tarief van de verhuurderheffing bedraagt 0,591% van de WOZ-waarde. Als we dit tarief toepassen op de waardestijging, dan ontvangt het Rijk bijna € 71 miljoen (!) extra aan verhuurderheffing. Op prinsjesdag zal bekend worden gemaakt dat de corporaties vanaf volgend jaar € 100 miljoen extra kunnen ontvangen voor de investeringen in het kader van de verduurzaming. Alleen al door de verhoging van de waarde gaat dit geld alweer bijna op aan verhuurderheffing. Aedes vindt de € 100 miljoen “een eerste stap in de goede richting” en de Woonbond vindt het “volstrekt onvoldoende”. We laten maar in het midden wie hier gelijk heeft, maar het lijkt er toch sterk op dat de “boete op verduurzaming” niet door de particulieren wordt betaald maar door de corporaties. Wellicht zouden de betreffende raadsleden zich hier eens druk over moeten maken.