De haalbaarheid van het Klimaatakkoord

In het publicitaire geweld van de afgelopen periode rond de afschaffing van de dividendbelasting hebben een paar interessante onderzoeken niet de (politieke) aandacht gekregen die ze eigenlijk verdienen. Want alles rond het Nederlands Klimaatakkoord zal de gemiddelde Nederlander de komende jaren direct of indirect raken. Voldoende reden om een en ander toch nog eens onder de aandacht te brengen want de inhoud zou toch de nodige zorgen moeten geven over de financiële haalbaarheid. Laten we eens beginnen met de beoordeling door het Centraal Plan Bureau (CPB) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

Beoordeling CPB en PBL

Beide organisatie komen tot de conclusies dat het Klimaatakkoord niet concreet genoeg is om tot een doorrekening te komen. Het PBL heeft nog wel een analyse gemaakt van het “WAT” (= welke maatregelen), maar niet van het “HOE”. Letterlijk staat hierover in het rapport:  “Pas wanneer ook ‘het hoe’ bekend is kan het PBL beoordelen welke effecten daadwerkelijk van de voorstellen verwacht mogen worden. Alhoewel enkele uitzonderingen bestaan, betekent dit in algemene zin dat het verwachte effect van het Klimaatakkoord vooralsnog niet te bepalen is. Dat geldt zowel voor de verwachte milieueffecten, verwachte kosten, lastenverdeling, ruimtelijke effecten als arbeidsmarkteffecten. Het voorstel is als zodanig dus nog niet doorrekenbaar. Technisch gezien bieden de in kaart gebrachte maatregelen voldoende potentieel om de emissiereductiedoelen te halen.” Vrij vertaald betekent dit dus dat alles technisch moet kunnen. Maar het is volstrekt onduidelijk hoe de overheid dit voor elkaar moet zien te krijgen. Het PBL verwacht dat de extra kosten per jaar circa 3 tot 4 miljard Euro zullen bedragen. Wie dat moet gaan betalen is niet duidelijk maar de onderzoekers gaan er wel van uit dat er alleen een oplossing bedacht hoeft te worden voor de financiering van het onrendabele deel. Dit blijkt o.a. uit de volgende passage: “Zowel bij corporaties, dienstensector als particulieren is nog onduidelijk wie het onrendabele deel van investeringen gaat betalen.” De veronderstelling dat corporaties zonder problemen de benodigde investeringen kunnen doen komt echter door recent onderzoek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in een geheel ander daglicht te staan.

WSW onderzoekt duurzaamheidsinvesteringen

Als partij die borg staat voor het aangetrokken vreemd vermogen van corporaties heeft het WSW er alle belang bij om te onderzoeken of er wel voldoende borgingsruimte bestaat om alle benodigde investeringen te kunnen financieren. Nadat het WSW in februari jl. hierover de noodklok al had geluid, heeft zij hier opnieuw onderzoek naar gedaan. Ook nu zijn de conclusies niet mis te verstaan: het is onhaalbaar om de woningen van corporaties in 2030 op gemiddeld label A te brengen. Hierbij is zelfs nog geen rekening gehouden met eventuele extra nieuwbouwinvesteringen omdat de betreffende gemeente dit zo graag wil opnemen in de prestatieafspraken. Kortom, het is dus niet eens een discussie wie het onrendabele deel van de investeringen gaat betalen, voor het rendabele deel is zelfs onvoldoende investeringsruimte beschikbaar om de woningen in 2030 op label A te krijgen, laat staan energieneutraal in 2050. Het WSW heeft in haar onderzoek ook berekend wat het effect zou zijn van de ruimte die zou ontstaan als de antibelastingontwijkingswet ATAD niet op corporaties zou worden toegepast en/of de verhuurderheffing zou worden gehalveerd (netto dan nog steeds €1 miljard afdracht!). Hieruit blijkt dat met name de halvering van de verhuurderheffing een significante verbetering laat zien op de haalbaarheid van gemiddeld label A in 2030.

Conclusies

De duurzaamheidsambities van Nederland zijn op dit moment op geen enkele wijze door te rekenen op haalbaarheid en realiteitsgehalte. Dat is zorgelijk. Als echter blijkt dat de sector met 30% van de gehele woningvoorraad in eigendom, dankzij discutabele overheidsmaatregelen, niet in staat is om zelfs maar de eerste stap in deze duurzaamheidsambities te realiseren dan wordt het ergerlijk. Want dan draaien willens en wetens kwetsbare groepen op voor de gevolgen (lees: huurverhoging, hogere energielasten, etc.). Kennelijk was de commotie over de afschaffing van de dividendbelasting een makkelijkere manier om te scoren bij de achterban dan het terugdraaien van forse heffingen en belastingmaatregelen die ten koste gaan van het besteedbaar inkomen van een zeer substantieel deel van de Nederlanders.

VerZuurzaming van de sector

De begroting 2019: het “verzuurzamen” van de corporatiesector

Inderdaad “verzuurzamen” staat niet in de Dikke van Dale, maar kan wel als tegenhanger worden gezien van verduurzamen. Oftewel, het tegengaan van bederf. Want bij de presentatie van de miljoenennota is wel duidelijk geworden dat dit kabinet geen enkele poging doet om de lastenverzwaring van de corporaties tegen te gaan. Het is dan ook wel erg vreemd om te constateren dat de corporaties worden beschouwd als een belangrijke partner van dit kabinet bij de plannen om de woningvoorraad in Nederland te verduurzamen, maar de hiervoor benodigde investeringscapaciteit nog verder wordt uitgehold. Laten we de maatregelen eens op een rijtje zetten.

De ATAD

De Anti Tax Avoidance Directive is een maatregel die bedacht is om belastingontwijking tegen te gaan. Maar ondanks de oproep van Aedes en de VNG wordt deze maatregel toch van toepassing verklaard op de corporatiesector. Niemand snapt waarom de corporaties niet worden uitgesloten van een belastingmaatregel die niet voor hen bedoeld was. Maar een uitzondering wordt niet gemaakt. Er is nog wel wat gesteggel over de extra lasten die hiermee gemoeid zijn. Aedes gaat uit van € 300 miljoen per jaar terwijl het ministerie verwacht dat dit van € 102 miljoen op zal lopen naar € 353 miljoen. De waarheid zal wel ergens in het midden liggen.

De verhuurderheffing

Het tarief van de verhuurderheffing wordt verlaagd van 0,591% naar 0,561%. Dit zou een verlichting van € 100 miljoen per jaar moeten opleveren. De  huizenprijzen zijn de laatste jaren echter fors gestegen dus de grondslag voor de verhuurderheffing, de WOZ-waarde, ook. Het “break-even” point ligt bij een gemiddelde waardestijging van € 7.000. Het zal niemand verbazen dat de gemiddelde waardestijging een veelvoud van € 7.000 bedraagt. De besparing van € 100 miljoen is hierdoor direct verdampt. De lastenstijging voor de corporaties bedraagt ca. € 500 miljoen (bovenop de € 1,7 miljard die al werd afgedragen aan verhuurderheffing).

De vennootschapsbelasting

De corporaties moeten al sinds 2008 vennootschapsbelasting betalen over de winst die zij maken. Op zichzelf al een discutabele maatregel omdat de corporaties deze winst niet mogen uitkeren maar moeten herinvesteren in de volkshuisvesting. Het tarief voor de vennootschapsbelasting gaat omlaag van 25% naar 22,5%. Goed nieuws want dit levert een verlaging van de lasten op. De afgelopen jaren hebben de corporaties echter (net als commerciële bedrijven) gebruik kunnen maken van verliescompensaties uit het verleden. De lastendruk begint de afgelopen jaren dan ook fors toe te nemen en bedraagt naar schatting € 600 miljoen per jaar. En dan te bedenken dat beleggingsfondsen hun vrije sector huurwoningen doorgaans in een Fiscale Beleggings Instelling onderbrengen. Een fiscale constructie waardoor zij vrijgesteld zijn van vennootschapsbelasting….

Dit alles slaat zonder twijfel een enorme deuk in de investeringscapaciteit van de corporaties want een compensatie door het verhogen van de huren is niet mogelijk. Met de wetenschap dat ca. 40% van de corporaties al onvoldoende investeringscapaciteit heeft om de woningvoorraad in 2021 tot energielabel B te verduurzamen wordt het er dus niet beter op. Het logisch gevolg is dat de corporaties hun investeringen weer naar beneden moeten bijstellen.

Gelukkig heeft minister Ollongren wel oog voor de problematiek van de middengroepen. Vorige week stuurde ze nog een wetsvoorstel naar de Kamer waarin zij het voor corporaties eenvoudiger wil maken om middenhuurwoningen te realiseren. In de periode dat iedere corporatiebestuurder aan het puzzelen is om de meerjareninvesteringsbegroting rond te krijgen. Middenhuur is niet betaalbaar of gaat ten koste van de sociale huurwoningen. Hiermee is een dergelijk wetsvoorstel toch wel een beetje zuur en kunnen we dus met recht spreken over de verZuurzaming van de corporatiesector.

“Boete” op verduurzaming

Er gaat vrijwel geen dag voorbij of het thema verduurzaming komt voorbij. Van de haalbaarheid van gasloze woningen tot huurders die de voorgestelde renovatie niet wilden accepteren. Alles passeert de revue en toont des te meer aan dat dit thema veel mensen in Nederland bezig houdt. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft met een recente uitspraak een nieuw element aan de discussie toegevoegd. Inde uitspraak is gesteld dat de WOZ-waarde mag worden verhoogd als gevolg van de plaatsing van zonnepanelen. Vanwege het feit dat zonnepanelen “naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven” moeten zij als onroerend worden aangemerkt. Zelfs als de betreffende eigenaar zou besluiten om de zonnepanelen bij een verhuizing mee te nemen. Dus een hogere WOZ-waarde is gerechtvaardigd en de daaraan gekoppelde af te dragen Onroerende Zaak Belasting dus ook. Dit schoot sommige raadsleden in het verkeerde keelgat omdat zij dit beschouwen als een boete op verduurzaming.

Boete op verduurzaming

Raadsleden in de gemeenten Capelle aan den IJssel en Haarlemmermeer waren er dan ook snel bij om vragen te stellen of dit wel de bedoeling was. Want het kan toch niet zo zijn dat burgers die investeren in duurzaamheid worden gestraft met een hogere OZB-aanslag? Op het eerste gezicht erg sympathiek, maar laten we de ui eens pellen. Het OZB-tarief fluctueert nogal per gemeente, maar laten we eens uitgaan van een gemiddelde van 0,15% en een verhoging van de WOZ-waarde van € 5.000. Dan dienen deze burgers per jaar € 7,50 extra belasting te betalen. Nu is iedere Euro er één maar dit valt nog wel te overzien en zal mensen niet tegenhouden om voor enige duizenden Euro’s te investeren. Te meer, omdat iedere particulier ook nog eens de BTW over de zonnepanelen kan terugkrijgen van de fiscus. Op een investering van € 3.000 incl. BTW kan dan ca. € 521 BTW worden terug gevraagd. Oftwel, van deze BTW-teruggave kan ongeveer 70 jaar de extra OZB worden gefinancierd… Een non-discussie dus en dat terwijl er in het kader van stimulering van de verduurzaming wel andere onderwerpen te bedenken zijn die veel bedreigender zijn. De veelbesproken verhuurderheffing is er bijvoorbeeld één van. Laten we eens een rekensom maken.

Waardestijging en de verhuurderheffing

Als we voor het gemak uitgaan van 2,4 miljoen sociale huurwoningen welke door de marktomstandigheden gemiddeld € 5.000 in waarde stijgen. Dan zal de totale waardestijging van deze woningen € 12 miljard bedragen. Het tarief van de verhuurderheffing bedraagt 0,591% van de WOZ-waarde. Als we dit tarief toepassen op de waardestijging, dan ontvangt het Rijk bijna € 71 miljoen (!) extra aan verhuurderheffing. Op prinsjesdag zal bekend worden gemaakt dat de corporaties vanaf volgend jaar € 100 miljoen extra kunnen ontvangen voor de investeringen in het kader van de verduurzaming. Alleen al door de verhoging van de waarde gaat dit geld alweer bijna op aan verhuurderheffing. Aedes vindt de € 100 miljoen “een eerste stap in de goede richting” en de Woonbond vindt het “volstrekt onvoldoende”. We laten maar in het midden wie hier gelijk heeft, maar het lijkt er toch sterk op dat de “boete op verduurzaming” niet door de particulieren wordt betaald maar door de corporaties. Wellicht zouden de betreffende raadsleden zich hier eens druk over moeten maken.

Te koop: 1 mln sociale huurwoningen

De minister als vastgoedbemiddelaar

Tijdens de economische dip van enige jaren geleden geloofde minister Blok dat buitenlandse beleggers de oplossing konden bieden voor de verminderde vastgoedinvesteringen. Zo ging hij bijvoorbeeld tijdens de Expo Real in München actief op zoek naar partijen die hij kon interesseren in de investeringen in Nederlandse huurwoningen in de vrije sector. Ongetwijfeld zal tijdens deze gesprekken ook de grote hoeveelheid sociale huurwoningen op de Nederlandse woningmarkt ter sprake zijn gekomen en de mogelijkheid om deze te transformeren naar de vrije sector. En niet zonder succes, want inmiddels zijn een behoorlijk aantal woningen van woningcorporaties opgekocht door buitenlandse beleggers. Sindsdien is het stokje op het ministerie overgenomen door minister Ollongren. Een ander gezicht, een andere partij, maar het beleid blijft hetzelfde. Sterker nog, er wordt met een Engelstalige promotiewebsite (www.investingindutchhousing.nl) nog een tandje bij gezet om buitenlandse partijen te enthousiasmeren voor o.a. de aankoop van 1 mln (1.000.000 !) sociale huurwoningen. De vraag is waarom het ministerie zo actief is terwijl hier geen economische noodzaak meer voor is en zich niet beperkt tot het maken van beleid. Dat vindt de gemeente Amsterdam inmiddels ook.

Amsterdam en de foute vastgoedbeleggers

In de basis streeft iedere belegger naar een optimaal rendement. Door in het buitenland te investeren ga je er als belegger dus van uit dat het rendement daar hoger zal zijn. Bij monde van wethouder Ivens melden zich, mede door de aansporingen van de Nederlandse overheid, met grote regelmaat foute buitenlandse vastgoedbeleggers die snel geld willen verdienen en als een soort huisjesmelker willen optreden. Dit terwijl de gemeente Amsterdam juist op zoek is naar partijen die iets willen toevoegen. En dit terwijl het huidige kabinet in het regeerakkoord juist o.a. de samenwerking met mede-overheden en woningcorporaties propageert en zich op het standpunt stelt dat de lokale partijen maatwerkafspraken met elkaar moeten maken m.b.t. de woningmarkt. Kortom, het ministerie lijkt met haar website deze partijen juist tegen te werken dan te ondersteunen. Want ook het in de etalage plaatsen van 1.000.000 sociale huurwoningen levert meer vragen op dan antwoorden.

Te koop: 1.000.000 sociale huurwoningen

Op de site wordt aangegeven dat ongeveer 1.000.000 gereguleerde woningen een dusdanig kwaliteit hebben dat ze kunnen worden aangeboden in de vrije sector. Dit zijn dus woningen met meer dan 142 waarderingspunten waardoor ze boven de liberalisatiegrens van € 710 kunnen worden verhuurd. In de praktijk vormen de oppervlakte en de WOZ-waarde de belangrijkste onderleggers van het puntensysteem. Het gaat dus om grotere woningen en/of woningen in woningmarkten met relatief hoge woningprijzen. Dit blijkt ook wel uit het feit dat bijna 50% van alle sociale huurwoningen volgens het ministerie geliberaliseerd zouden kunnen worden. Wat dus resteert voor de sociale sector zijn dus kleine woningen of woningen in minder aantrekkelijke woningmarkten. Los van het feit dat dat de kans groot is dat dit indruist tegen alle gemaakte lokale prestatieafspraken, kan de vraag gesteld worden wat het ministerie hier nu mee wil bereiken. Als dit de manier is om scheefwonen tegen te gaan, dan lijkt het op het hanteren van een kanon om een mug te raken. Als dit de manier is om investeringscapaciteit bij corporaties te creëren lijkt het verstandig om eerst duidelijkheid te verschaffen over de omvang van de investeringsopgave (verduurzaming, nieuwbouw, etc.) en dan overleg te voeren over de wijze waarop dit gefinancierd zou moeten worden. Als dit de manier is om de corporatiesector te halveren, dan zullen gemeenten minder bevoegdheden moeten krijgen om lokale afspraken te kunnen maken.

En dus…

En dus kunnen we concluderen dat de rol van het ministerie als vastgoedbemiddelaar vragen, onduidelijkheden en irritaties oproept. Alleen al daarom zou het beter zijn als het ministerie zich zou beperken tot een rol als beleidsmaker om zo te komen tot een zo optimaal mogelijk functionerende woningmarkt. En dat lijkt overigens al moeilijk genoeg.