Verplicht gasloos.

De afschaffing van de verplichte gasaansluiting per 1 juli houdt de gemoederen nogal bezig. Bouwers, corporaties en projectontwikkelaars buitelen over elkaar heen om aan te geven dat er sprake is van een paniekbesluit van de overheid. De extra kosten die moeten worden gemaakt zouden niet terugverdiend kunnen worden. En daar komt dan ook het huidige gebrek aan voldoende vakkundig personeel om alles te kunnen realiseren nog bij. Kortom, één grote bak ellende dat besluit van de overheid. Maar laten we de ui eens pellen.

Omgevingsvergunning is leidend

Voor het wel of niet realiseren van een gasloze woning is het moment van aanvragen van de omgevingsvergunning bepalend. Met andere woorden, alleen projecten waarvoor op 1 juli a.s. geen vergunning is aangevraagd dienen zonder gasaansluiting te worden gerealiseerd. De overige projecten kunnen dus “gewoon” met een gasaansluiting worden gebouwd. Of dit wenselijk is en in het belang van de koper kan worden afgevraagd maar er kan in ieder geval geen sprake zijn van kostenverhogingen die niet kunnen worden doorberekend. Uitzondering op het voorgaande vormt de situatie dat de woningen al zijn verkocht maar dat de omgevingsvergunning pas na 1 juli kan worden aangevraagd.

Met andere woorden, hier is sprake van een ontwikkeling waarbij een gasaansluiting het uitgangspunt vormde. En dat in tijden waarin de noodzakelijke energietransitie vrijwel dagelijks in het nieuws is, er al in 2013 een Energieakkoord is gesloten en de doelstellingen in het regeerakkoord klip en klaar zijn. Dit heeft toch veel weg van het bewust nemen van een risico (en dit door de verkoop uiteindelijk bij de kopers neer te leggen).

Het standpunt van de brancheorganisatie

De Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) schat in dat de bouw van 7.000 woningen op losse schroeven kan komen te staan door het vervroegde gasverbod. Volgens de NVB is er niet altijd sprake van een keuze door de bouwende partij. Er zouden ook gemeenten zijn die expliciet hebben aangegeven dat ze een gasaansluiting wilden. Of corporaties en/of beleggers, die daartoe bewust besloten op basis van een kostenmotief.

De voorbeelden zullen ongetwijfeld juist zijn maar kunnen nooit de ontstane commotie verklaren. Immers, als een gemeente in het verleden een gasaansluiting heeft geëist kan zij nu ook van de wettelijke mogelijkheid gebruik maken om af te wijken van het gasverbod en alsnog een gasaansluiting toestaan. En van professionele partijen als corporaties en beleggers mag een toekomstvisie worden verwacht. Dus op het laatste moment nog wat woningen met een gasaansluiting realiseren (om daarmee de lasten naar de huurders te verplaatsen) is een bewust genomen risico. Bovendien zou de extra waarde van een gasloze woning de extra investering wel eens goed kunnen maken.

Overigens hebben de NVB, Bouwend Nederland, NEPROM en Aedes in hun brief van 20 april jl. aan minister Wiebes nog aangegeven voorstander te zijn van een gasverbod per 1 januari 2019.

Overgangsregeling

Ondertussen lijkt er te worden gewerkt aan een overgangsregeling waardoor er wellicht toch wat ruimte kan ontstaan voor projecten waar geen alternatieven voor mogelijk zijn. De vraag is echter of de kopers/eigenaars/gebruikers van deze projecten daar heel gelukkig van worden. Los van het feit dat de energiebelasting op gas naar verwachting de komende jaren sterk zal stijgen, zal op termijn alsnog geïnvesteerd moeten worden om van het gas af te raken. En dat alles omdat sommige partijen dachten dat het allemaal zo’n vaart niet zou lopen…

Staat van de volkshuisvesting 2018: Corporaties mogen het uitzoeken

Ieder jaar informeert de minister de Tweede Kamer over de gang van zaken op de woningmarkt door het aanbieden van de Staat van de Volkshuisvesting. Op 30 april jl. was het de beurt aan minister Ollongren om aan te geven hoe goed het ingezette beleid op de woningmarkt had uitgepakt. In het verleden kenmerkte de aanbiedingsbrief zich altijd door de opname van de nodige pijnlijke tegenstrijdigheden over de financiële positie van de corporatiesector. We waren dan ook benieuwd of deze minister een iets genuanceerdere beeld zou scheppen over dit onderwerp dan haar voorgangers. Het goede nieuws is dat dit inderdaad het geval is. Maar daar staat tegenover dat er dit keer een konijn uit de hoge hoed komt die duidelijk maakt hoe dit kabinet omgaat met haar verantwoordelijkheden.

De financiële positie van corporaties

Als een bedrijf niet in staat is om te investeren is iedereen het erover eens dat de financiële positie niet rooskleurig is. Hoewel dit voor de corporatiesector ook van toepassing is, blijft de minister van mening dat de corporatiesector er als geheel goed voor staat. Maar de verschillen zijn groot. Uit eerdere onderzoeken was al gebleken dat 40% van de corporaties niet in staat is om in 2021 hun woningen op gemiddeld label B te krijgen. Een nuance  op de financiële positie was dus op zijn plaats en daar maakt de minister dan ook melding van. De minister erkent ook dat de ambities (lees: eisen van de rijksoverheid) op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming veel vergen van de investeringsruimte van corporaties. En hierbij wordt nog geen rekening gehouden met alle fiscale maatregelen die op stapel staan, zoals de maximalisering van de renteaftrek (kosten: € 300 miljoen per jaar voor de corporatiesector).

Gelukkig zegt de minister toe dat zij zal verkennen hoe de investeringscapaciteit aansluit bij de volkshuisvestelijke ambities uit het regeerakkoord, de Nationale Woonagenda en het Klimaatakkoord. Ze lijkt hiermee tijd te willen kopen want een simpele rekensom maakt duidelijk dat al deze ambities/eisen onmogelijk kunnen worden gerealiseerd binnen de beschikbare investeringsruimte. Maar de vraag is natuurlijk wat er gaat gebeuren als dit uit de verkenningen van de minister wordt bevestigd. Welnu, daar sorteert de minister in haar brief aan de Tweede Kamer ook op voor.

Corporaties mogen oplossing bedenken

De corporatiesector is de afgelopen jaren behoorlijk in de mangel genomen. Zo werden zij geconfronteerd met allerlei financiële maatregelen die een behoorlijk gat in de investeringscapaciteit hebben geslagen. Bijvoorbeeld de heffing van vennootschapsbelasting, de verhuurderheffing en de matiging van de huurverhogingen. Anderzijds wordt de druk om de investeringen op te voeren vanuit Den Haag opgevoerd door bijvoorbeeld de energietransitie. En dan wordt het pijnlijk, want de afdracht van de corporaties wordt niet gebruik om bijvoorbeeld de energietransitie-doelstellingen te financieren. Zo wordt nu in de media openlijk een link gelegd met de afschaffing van de dividendbelasting. Je zou in ieder geval mogen verwachten dat het kabinet beleid vormt hoe er omgegaan moet worden in situaties waarbij corporaties niet in staat zijn om alle geëiste investeringen te kunnen doen. Dit lijkt een te hooggespannen verwachting, want hierover schrijft de minister in haar brief het volgende: “Corporaties moeten dus met hun partners op lokaal niveau keuzes maken voor huurmatiging of investeringen in sociale huur, middenhuur en verduurzaming.” Vrij vertaald komt het er dus op neer dat corporaties het maar moeten uitzoeken en zo nodig de huren maar moeten aanpassen als zij van het kabinet meer moeten investeren (zoals de energietransitie) dan zij kunnen betalen.

WOZ waarde en investeringscapaciteit.

Investeren of heffen?

Afgelopen week kwam Aedes met de noodkreet naar buiten dat de corporaties wel eens de bijvangst zouden kunnen worden van fiscale aanpassingen die nodig zijn om fiscale constructies tegen te gaan. Door deze aanpassingen zou de renteaftrek beperkt worden tot 30% van de fiscale winst. Aedes becijferde dat dit de corporaties wel eens € 300 miljoen per jaar zou kunnen gaan kosten.

In hetzelfde bericht werd ook melding gemaakt van het feit dat door de waardestijging van de woningvoorraad de verhuurderheffing ook nog eens € 300 miljoen per jaar hoger zou kunnen uitvallen dan geraamd.

Omdat er nog steeds politici zijn die vinden dat de verhuurderheffing geen effect heeft op de investeringscapaciteit van corporaties hebben we eens een paar rekensommen gemaakt.

De ontwikkeling van de verhuurderheffing

In 2016 heeft minister Blok de verhuurderheffing laten evalueren. De heffingsgrondslag vormt de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning bedroeg in 2015 € 133.000.

De woningmarkt heeft zich sindsdien positief ontwikkeld. De ontwikkeling van de gemiddelde koopprijs in de periode 2014 – 2017 bedroeg volgens het CBS 16,3%, terwijl de Rabobank voor de jaren 2018 en 2019 uitgaat van een verdere ontwikkeling van 8% respectievelijk 7%. Ook het tarief van de verhuurderheffing is aangepast. In 2015 bedroeg deze nog 0,449% terwijl deze momenteel 0,591% bedraagt.

Dit heeft tot gevolg dat een corporatie in 2015 voor een gemiddelde woning € 597 aan verhuurderheffing moest afdragen. In 2018 is dit inmiddels gestegen naar € 856 en naar verwachting zal dit dus doorstijgen naar € 997 in 2020.

Naast de verhuurderheffing heeft ook de OZB-belasting de WOZ-waarde als heffingsgrondslag. Met een gemiddeld tarief van 0,1434% stijgt deze van € 188 in 2015 naar € 241 in 2020.

Als we hier de gematigde huurverhoging vanaf 2015 tegenover zetten (geschat: ruim 9,5%), dan wordt duidelijk dat de gehele huurverhoging op zal gaan aan de stijging van verhuurderheffing en OZB. Sterker nog, al zouden alle overige kosten van de corporatie ongewijzigd blijven dan zal de netto besteedbare kasstroom per woning dalen van € 4.879 tot € 4.596 vanwege de prijsinflatie. Dit wordt duidelijk uit onderstaande tabel:

Het bovenstaande voorbeeld maakt duidelijk dat de netto kasstroom van een gemiddelde corporatiewoning zelfs als de overige kosten ongewijzigd zouden blijven, een dalende tendens vertoont, dit heeft doorgaans een negatief effect op de beschikbare investeringscapaciteit. Overigens zullen de criticasters betogen dat er na de laatste wetswijziging ook kortingen op de verhuurderheffing mogelijk zijn bij het realiseren van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens. Dit is correct, alleen de pot is leeg en vanaf 1 juli 2018 kunnen er geen nieuwe aanvragen meer worden gedaan.

Conclusies

Van corporaties wordt veel verwacht als het gaat om hun aandeel in de 1.000.000 nieuwbouwwoningen die tot 2040 nodig zijn. Daarnaast wordt ook een voortrekkersrol verwacht in de energietransitie. Hiervoor is onvoldoende investeringscapaciteit beschikbaar. Binnen die context is het merkwaardig om te constateren dat de heffingen van de overheid sterk stijgen en de toegezegde kortingen niet kunnen worden waargemaakt. Kortom, pas de heffingen of de ambities aan.

Goede besteding van de verhuurderheffing?

Routekaart met nieuwe navigatiesoftware

Alle corporaties zijn op dit moment bezig om de “Routekaart CO2-neturaal 2050” in te vullen. Deze routekaart is een door Aedes geïnitieerd plan van aanpak. Hiermee kan inzicht worden verkregen in de te nemen duurzaamheidsmaatregelen om in 2050 een CO2-neutrale woningportefeuille te hebben. De ingevulde routekaart moet bij Aedes worden ingeleverd. Zo kan voor de hele corporatiesector worden bepaald hoe de energietransitie wordt gerealiseerd en hoeveel investeringen hiermee gemoeid zijn. Dit alles is gebaseerd op de afspraken in het Energieakkoord uit 2013.

Maar inmiddels heeft het kabinet besloten om de gaswinning in Groningen binnen 3 jaar af te bouwen naar nul. Dat zou wel eens de nodige consequenties kunnen hebben voor de routekaart.

Gaswinning Groningen naar nul

Het besluit om te stoppen met de gaswinning in Groningen heeft in ieder geval financiële consequenties voor het kabinet. Enerzijds omdat er € 2,4 miljard aan aardgasbaten komt te vervallen en anderzijds omdat er stikstoffabrieken moeten worden gebouwd om importgas aan te kunnen passen. En ook de kosten voor het compenseren van de Groningse schade zullen aanzienlijk zijn. Daarnaast moet minister Wiebes ook de kostbare operatie gaan regelen dat de grootverbruikers van het Groningse gas hun fabrieken gaan ombouwen. Dit alles was niet voorzien in het regeerakkoord en ook bij de toelichting op het kabinetsbesluit werd niet ingegaan op de financiële consequenties. Maar deze kunnen niet anders dan fors zijn.

Wie heeft de regie?

Het verassende kabinetsbesluit maakt duidelijk dat de regie bij de energietransitie vooralsnog ontbreekt. Dit geeft ruimte voor partijen die om van dit vacuüm gebruiken te maken. Een zichzelf benoemde “klimaatcoalitie” bestaande uit installateurs, energiebedrijven en milieuactiegroepen kwam met het voorstel om CV-ketels per 2021 te verbieden en vanaf dat moment alleen nog hybride warmtepompen te plaatsen. Laten we er van uit gaan dat deze partijen integere bedoelingen hebben gehad met hun voorstel. Maar dit soort voorstellen zullen bij het grote publiek eerder weerstand dan een groter draagvlak voor de energietransitie opleveren. Helaas was er geen minister die aangaf dat het kabinet gaat over het verbieden van CV-ketels en niet de “klimaatcoalitie”. Het lijkt er nu op dat iedereen die een idee heeft dit ongecoördineerd de lucht in mag gooien. En dit terwijl deze enorme operatie juist behoeft heeft aan strak projectmanagement.

Nieuw Energieakkoord

Ten tijde van het sluiten van het Energieakkoord was de noodzaak van de energietransitie nog voornamelijk gebaseerd op te behalen duurzaamheidsdoelstellingen. Inmiddels is er, door het besluit om te stoppen met de gaswinning, voor de BV Nederland ook een financiële noodzaak bij gekomen. Hoe eerder we voor onze energievoorziening niet meer afhankelijk zijn van de import van gas, hoe beter het is. Minister Wiebes wil dan ook nog dit jaar een nieuw Energieakkoord sluiten. Aangenomen mag worden dat hierin, ten opzichte van het huidige akkoord, de lat een stuk hoger zal komen te liggen. De routekaart zal moeten worden voorzien van nieuwe navigatiesoftware.

Met de wetenschap dat 40% van de corporaties de benodigde investeringen uit het huidige akkoord al niet kon financieren zal het interessant zijn om te zien in hoeverre de corporaties hiervoor zullen worden gecompenseerd. Een snellere, al dan niet verplichte, afbouw van het gas dan in het huidige Energieakkoord, zal zonder compensatie tot gevolg hebben dat een groter aantal corporaties in financiële problemen zal komen en dat kan niet de bedoeling zijn. Misschien een mooie reden om de opbrengsten van de verhuurderheffing te gebruiken voor dit doel?