Marktwaardewaardering in het nieuws

 

De verplichting voor corporaties om op marktwaarde te gaan waarderen, is één van de thema’s die vrijwel geruisloos in de nieuwe Woningwet is opgenomen. Nu deze wet inmiddels is aangenomen beginnen de corporaties zich te realiseren wat dit gaat betekenen en komen er reacties en onderzoeken. Deze week publiceerde Peter Hendriks op het “eerste onafhankelijke multimediale platform voor onderzoeksjournalistiek” , Follow the money (www.ftm.nl), een stuk over de marktwaardewaardering. Daarnaast werd een onderzoek van CorporatieNL en KPMG bekend waarin de stand van zaken met betrekking tot marktwaardewaardering in de corporatiesector is onderzocht.

In zijn stuk constateert Peter Hendriks dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) voor haar toezichtsrol uitgaat van de marktwaarde. Een logisch uitgangspunt, want enerzijds scheelt het enorm veel werk (het CFV moest voor de vergelijkbaarheid de individuele bedrijfswaardeberekeningen van corporaties omrekenen naar de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde), maar anderzijds zou het vreemd zijn als zij een ander uitgangspunt dan de wet zouden hanteren.

Dit in tegenstelling tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat nog steeds uit blijft gaan van de bedrijfswaarde als uitgangspunt voor de waardering. Omdat beide partijen niet op één lijn zijn te krijgen, dienen corporaties straks verschillende waarderingen voor hetzelfde bezit aan te leveren aan toezichthoudende partijen. Erg onwenselijk, onduidelijk en kostenverhogend!

In het stuk van Hendriks wordt ook een corporatiebestuurder geciteerd, die het allemaal maar onzin en nodeloos duur vindt. Een simpele afslag op de WOZ-waarde vindt hij voldoende. Inderdaad, erg simpel, maar voor een onderbouwing van verantwoorde vastgoedkeuzes niet geschikt. Deze corporatiebestuurder lijkt in ieder geval geen lering te trekken uit het feit dat corporaties zich in toenemende mate moeten verantwoorden aan hun stakeholders. Dit is alleen mogelijk op basis van een goede onderbouwing.

Uit het onderzoek van CorporatieNL en KPMG lijkt de aap uit de mouw te komen: 55% (!) van de onderzochte corporaties twijfelt aan de kwaliteit van de basisgegevens, en is daarom nog niet in staat om op marktwaarde te gaan waarderen. Gelukkig is 87% van de corporaties van mening dat waardering op marktwaarde een middel vormt voor de verbetering van de waardesturing en het verhogen van de transparantie. Maar slechts 35% heeft hiervoor ook daadwerkelijk een plan voorhanden.

Kortom, de corporatiesector staat aan de vooravond van een enorme klus waarin circa 1.900.000 woningen (ongeveer 10% is al op marktwaarde gewaardeerd) moeten worden beoordeeld op volledigheid en correctheid van de basisgegevens om tot een marktwaarde in verhuurde staat te komen. In haar publicatie over het onderzoek van CorporatieNL en KPMG schrijft Vastgoedmarkt het volgende hierover: Voor corporaties is 2015 een overgangsjaar waarin zij alvast kunnen wennen aan de nieuwe waarderingssystematiek. Met de implementatie daarvan is doorgaans minimaal 5 maanden gemoeid maar meestal een veel langere periode. De corporaties die nog niet begonnen zijn zullen dus haast moeten maken, alhoewel het de vraag is in hoeverre dit nog op tijd lukt.

Corporaties moeten zich niet gek laten maken, maar zij moeten wel op korte termijn een keuze maken over de wijze van waardering. Dan kan de benodigde capaciteit worden gereserveerd en een planning gemaakt om de basisgegevens op orde te krijgen. Eenmaal de basisgegevens op orde kan de waardering in verhuurde staat worden uitgevoerd. Met de vastgoedwaardering kunnen corporaties een transparant vastgoedbeleid opstellen en hun maatschappelijke bijdrage aantonen.

Wij vinden de overstap naar waardering in verhuurde staat, op basis van de echte portefeuillekenmerken, de juiste. In de huidige tijd kun je een portefeuille met een waarde van pakweg een half miljard Euro toch niet sturen op basis van onjuiste basisgegevens.  Keuzes op basis van de verkeerde gronden kunnen ernstige gevolgen hebben voor het rendement en de solvabiliteit van de corporatie. Communicatie naar stakeholders is ingewikkeld als de sturingskeuzes niet goed onderbouwd kunnen worden. Het leven van de vastgoedmedewerkers en van de bestuurders zal eenvoudiger worden als beleidsvoornemens op een transparante en onafhankelijke wijze uitgelegd kunnen worden.

Uiteraard ondersteunen wij corporaties graag met het op orde krijgen van de basisgegevens, het uitvoeren van de waardering en de communicatie met de stakeholders.

Bel ons eens voor een afspraak!

 

De woningmarkt trekt aan, nou én?

In haar eerste kwartaalbericht 2015, over de woningmarkt in Nederland, concludeert de Rabobank dat de woningmarkt wéér is aangetrokken. Daarnaast zijn de verdere vooruitzichten voor 2015 en 2016 positief met een verwachte groei in het aantal transacties en een stijging van de prijzen met 3,5 tot 7,5%.

Hoewel er sprake is van grote regionale verschillen, is de verwachting dat voor geheel Nederland sprake zal zijn van een positieve marktontwikkeling. Een dergelijk rapport van de grootste hypotheekverstrekker van ons land doet altijd denken aan een reclamespotje (“Wij van WC-eend adviseren WC-eend”). Het uitspreken van een positieve marktverwachting zal uiteindelijk toch wat twijfelende kopers over de streep kunnen trekken. Maar de cijfers van de NVM zijn ook positief, dus er zal ongetwijfeld een kern van waarheid in zitten.

De vraag is natuurlijk wat een corporatie met dergelijke vooruitzichten moet of kan. De verkoopopbrengsten zullen toenemen maar verder werd tot op heden een dergelijk rapport van de Rabobank door het merendeel van de corporaties verder voor kennisgeving aangenomen en ging men over tot de orde van de dag.

Maar bij waardering op marktwaarde ligt dat beduidend anders. Het aantrekken van de verkoopprijzen zal veelal resulteren in een verhoging van de marktwaarde in verhuurde staat. Dus een hogere waarde op de balans en dito winst, terwijl de kasstromen ongewijzigd blijven.

Bij het aantrekken van de prijzen de komende jaren, kan het moment van invoeren van de waardering op marktwaarde, wel eens van belang zijn. Immers, de waardering is voor het boekjaar 2016 verplicht terwijl dit voor het boekjaar 2015 nog niet het geval is. De keuze is dus om de te behalen herwaarderingswinsten gelijkmatig over beide jaren uit te smeren of in één jaar te laten vallen.

Het eindresultaat is hetzelfde maar het effect op de stakeholders kon wel eens heel verschillend blijken te zijn!

Kortom, het volgende kwartaalbericht toch maar met meer dan gemiddelde interesse lezen en misschien toch maar eens nadenken over de te maken keuzes.

Het ombouwen van kantoren

In 2014 stond 17% van de kantoorruimte leeg. Meer dan de helft hiervan is structureel en dat is een maatschappelijk probleem.

Minister Blok heeft hiervoor inmiddels een oplossing gevonden. Als er wordt overgegaan tot het ombouwen van een leegstaand kantoor naar woningen, hoeft de eigenaar gedurende 30 jaar geen verhuurdersheffing af te dragen en is tevens het puntensysteem niet van toepassing. Klinkt, op het eerste gezicht, aantrekkelijk. Maar is dat ook zo?

Een structureel leegstaand kantoor zal over het algemeen geen pand zijn dat zich kenmerkt vanwege zijn fantastische bouwstijl of de geweldige woonlocatie.Mocht het eerste het geval zijn, is de kans groot dat er geen sprake is van leegstand óf de ombouw naar woonruimte heeft al in het verleden plaatsgevonden. Ook leegstaande kantoren op een geweldige woonlocatie zijn al lang herontwikkeld tot woningen. Kortom, we hebben het hier over de B-categorie. Een dergelijke ombouw zal dan over het algemeen kostbaar zijn. Het strippen van de gevel om te kunnen voldoen aan de eisen van de toekomstige bewoners (buitenruimte, energiezuinig, mooi woongebouw i.p.v. kantoor), kost bijvoorbeeld veel geld.

Daarnaast is het maken van een goede woningplattegrond en een acceptabele woningontsluiting doorgaans ook niet eenvoudig. Gesteld dat dit allemaal mogelijk is, dan zal de investering in veel gevallen in dezelfde orde uit gaan komen als bij nieuwbouw. Is de investering dan verstandig? Bij nieuwbouw is er sprake van verhuurdersheffing en een puntensysteem. Dit zal het directe rendement lager laten uitvallen dan bij het omgebouwde kantoor. Doen dus? Of niet?. Bij een waardering op marktwaarde wordt, in tegenstelling tot waardering op bedrijfswaarde of historische kostprijs, ook gekeken naar het indirecte rendement en dan zou het plaatje er wel eens heel anders uit kunnen zien. Behoudens uitzonderingen, lijkt dit plan van de minister dus veel op een structureel leegstaand kantoor: iets wat niemand wil.