Het waarderingshandboek: een eerste beschouwing

Op 19 juni jl. is de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, kortom de nieuwe woningwet 2015,  gepubliceerd. In de nieuwe woningwet is een verplichting opgenomen om te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Op 15 januari 2015 heeft het Centraal Fonds hierover een advies uitgebracht aan de minister. Dit advies was de eerste versie van het door Ortec Finance opgestelde waarderingshandboek. Een versie waarvan een groot deel van de corporaties waarschijnlijk met enige angst kennis van heeft genomen. Het stelde namelijk behoorlijke eisen aan de beschikbaarheid van data. In een door KPMG uitgevoerd onderzoek bleek dat maar liefst 55% van de geënquêteerde corporaties dacht dat zij hun data niet voldoende op orde zouden hebben. In hoeverre dit heeft meegespeeld bij de doorgevoerde aanpassingen is niet duidelijk. Feit is echter wel dat de definitieve versie, die in de Regeling is opgenomen, in een aantal opzichten simpeler is geworden. Maar dit heeft een keerzijde.

Zo is bijvoorbeeld de relatie met de VEX-normen uit de Vastgoed Taxatie Wijzer losgelaten. In de VEX-normen wordt voor de instandhoudingskosten, per verschillend woningtype, onderscheid gemaakt in het materiaal van de kozijnen (kunststof of hout), het type CV-ketel, de aanwezigheid van mechanische ventilatie (met of zonder WTW) en de aanwezigheid van een lift. Dit zijn zaken die de hoogte van de instandhoudingskosten aanzienlijk kunnen beïnvloeden. Hiervoor in de plaats is nu een tabel gekomen waarin alleen nog onderscheid wordt gemaakt in 4 woningtypes (EGW, appartement, studenteenheid en zorgeenheid) en 5 bouwperiodes. Oftewel, het normbedrag voor instandhoudingskosten voor een appartement met lift is gelijk aan een appartement zonder lift mits de bouwperiode maar gelijk is. Iedere assetmanager zal hierbij onrustig worden. want een verschil van € 500 per jaar in de instandhoudingskosten heeft nogal wat invloed op de waarde!

Bij de bepaling van de markthuur zullen een groot aantal corporaties opgelucht adem halen. In de vorige versie leek het er op dat voor iedere woning het aantal m2 Verhuurbaar VloerOppervlak (VVO) nodig was om de markthuur te berekenen. Een parameter die weinig corporaties integraal geregistreerd zullen hebben. Hiervoor in de plaats zijn nu een zestal oppervlakteklasses gekomen. Ook iets wat niet geregistreerd zal staan, maar aanzienlijk simpeler te reproduceren.

Ook de normen voor belastingen en verzekeringen zijn aanzienlijk vereenvoudigd. Geen koppeling aan de gemeentelijke tarieven of de herbouwwaarde. Maar voor de belastingen en verzekeringen is gekozen voor een vast percentage van de WOZ-waarde van 0,27%. Dit terwijl de OZB-tarieven tussen gemeenten soms aanzienlijk kunnen verschillen. Zo bedraagt het tarief in Den Haag 0,0687% van de WOZ-waarde, terwijl in Leiden een tarief van 0,17725% wordt gehanteerd.

De te hanteren disconteringsvoet is iets aangepast. In beginsel is een disconteringsvoet opgebouwd uit een risicovrije rentevoet welke wordt verhoogd met opslagen voor het aan de belegging gekoppelde risico. Dit principe is ten opzichte van het concept niet gewijzigd. De discutabele koppeling met de restant levensduur is komen te vervallen en hiervoor in de plaats is de bouwperiode van het object gekomen. De uiteindelijke discontovoet varieert in het handboek van 5,68% tot 8,31%.

Al met al, lijkt het er sterk op dat het ministerie er voor heeft gekozen om niet te ingewikkeld te beginnen door het rekenmodel in een aantal opzichten sterk te vereenvoudigen. Dit heeft ontegenzeggelijk voordelen. De data die benodigd is om de marktwaardering uit te kunnen voeren, zal over het algemeen grotendeels voorhanden zijn. De vraag is echter wat dit zal opleveren als de uitkomsten niet goed gebruikt kunnen worden om assetmanagement in de corporatie te implementeren omdat de uitkomsten te globaal zijn. Terwijl dit toch één van de doelstellingen was om de waardering op marktwaarde in te voeren. Wij kunnen ons dan ook niet aan de indruk onttrekken dat er hier sprake is van een ingroeimodel en het handboek de komende jaren verder zal worden doorontwikkeld. Het is sterk aan te bevelen om dit niet af te wachten en de voorbereidingen van de herwaardering aan te grijpen om te zorgen dat uw data op orde is en aansluit bij de gestandaardiseerde VEX-normen. Dit levert niet alleen extra kennis op over uw bezit, maar dan kunt u ook een aanvang maken met het optimaliseren van uw vastgoedbeleid. Hoe eerder u hiermee start, hoe eerder u hier ook profijt van zult hebben. Ter indicatie: de verhuurdersheffing is in het handboek ook na 2017 nog gewoon ingerekend, dus het spanningsveld tussen financieel rendement en betaalbaarheid is structureel.

Corporatiekracht heeft niet alleen de kennis, maar ook de ICT in huis om voor u waarderingen op verschillende grondslagen uit te voeren. We helpen u graag om zo snel mogelijk te starten zodat u ruim op tijd bent met de invoering van de nieuwe grondslag voor uw bedrijfsvoering!

Het Huurakkoord

Aedes en de Woonbond hebben een huurakkoord gesloten voor de sociale huren. In dit akkoord wordt voor een periode van 3 jaar een gematigde huurstijging afgesproken, maar daar verwachten partijen wel wat voor terug… Een verlenging van het akkoord met 5 jaar wordt bijvoorbeeld niet uitgesloten, maar dan dient het Rijk wel de verhuurdersheffing in te trekken. Dit alles om een kwalitatief goede sociale huursector in de toekomst te kunnen waarborgen. Het akkoord bestaat uit 5 onderdelen, laten we ze eens aflopen.

  1. De huursom

Een lang gekoesterde wens van de corporatiesector: een afspraak maken voor de stijging van de totale huursom waarbinnen de corporatie zelf een differentiatie per complex kan hanteren. Voordeel van een dergelijke benadering vormt het gelijktrekken van historisch gegroeide onevenwichtigheden tussen complexen onderling. Het voordeel van het ene complex (lagere huurstijging) is daarentegen het nadeel van het andere complex (hogere huurstijging). Dit zal betekenen dat het overleg met de huurdersvertegenwoordigers gevoerd zal moeten gaan worden op basis van transparantie en duidelijkheid over de financiële- en maatschappelijke prestaties per complex. Door de huurverhogingen te koppelen aan kwaliteit van de woningen in plaats van het inkomen van de huurder, kan er meer op waarde worden gestuurd en is de corporatie niet afhankelijk van de inkomens van de huurders. Dat vormt bij goed assetmanagement een groot voordeel. Nadelen zijn er ook bij dit onderdeel. De huurdersorganisaties zullen zich mee moeten ontwikkelen om een goede counterpartner voor de corporatie te vormen. En de voorgestelde toepassing bij commerciële verhuurders heeft bij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) al de reactie “onacceptabel” opgeleverd.

  1. Staffels

Indien een woning een huur heeft van meer dan 80% van de maximaal redelijke huur, zou de corporatie alleen een inflatievolgende huurverhoging mogen doorvoeren. Ligt de feitelijke huurprijs onder deze grens dan zou een maximale huurverhoging van inflatie + 2,5% mogen worden gehanteerd. Hierbij is de koppeling van de WOZ-waarde aan de puntentelling voor het gemak buiten beschouwing gelaten. Hier ligt het grootste bezwaar van de IVBN, want haar commerciële achterban hanteert doorgaans een huur van meer dan 80% van de maximale huur. Daarnaast stelt de IVBN dat de belangstelling van buitenlandse beleggers voor corporatiebezit hierdoor wel eens zou kunnen verminderen.

  1. Omvang sociale voorraad

Door liberalisatie, huurharmonisatie en het onderbrengen van te liberaliseren woningen in de niet-DAEB tak, vrezen partijen voor de omvang van de sociale voorraad. Zij bevelen dan ook aan om de sociale voorraad op peil te houden, tenzij regionale woningmarktontwikkelingen hierom vragen. Het is onduidelijk aan wie deze aanbeveling is gericht. De achterban van Aedes kan namelijk zelf bepalen wat zij wat met haar sociale huurwoningen wenst te doen. Daarnaast is harmonisatie en liberalisatie feitelijk al afgedekt door de huursombenadering.

  1. Passend wonen

Er zal een gezamenlijk onderzoek naar “scheef wonen” worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om zowel de huurders die te goedkoop als de huurders die te duur wonen. Partijen hebben aangegeven aan de uitkomsten van het onderzoek consequenties te zullen verbinden. Oftewel, het grootste politieke hangijzer wordt vooralsnog buiten het akkoord gelaten. Bijzonder, want de inkomensafhankelijke huurverhoging  heeft veel politiek draagvlak vanwege het uit het slot halen van de woningmarkt en als funding voor de verhuurdersheffing. En wat zijn “consequenties”?

  1. Huurtoeslag

Partijen doen een oproep om de laagste inkomens te vrijwaren van bezuinigingen op de huurtoeslag. Een oproep die eigenlijk al is ingehaald door de 95% toewijzingsnorm. De ontwikkeling van de huurtoeslag zal hierdoor min of meer gelijke tred houden met de huurstijgingen.

Al met al, zijn er wel wat vraagtekens te plaatsen bij het huurakkoord. Een dergelijk akkoord kan feitelijk alleen gesloten worden als alle belanghebbenden aan tafel hebben gezeten. Het uitsluiten van het Rijk en de IVBN zal resulteren in veel weerstand vanwege het wegvallen van de verhuurdersheffing en vermindering van rendement. Daarnaast is de inkt van het rapport van de enquêtecommissie nog nat en zullen vele politici dit akkoord (terecht of onterecht) beschouwen als een opzichtige poging van de corporatiesector om weer ruimte voor zichzelf te creëren. Het feit dat de grootstedelijke corporaties inmiddels hebben laten weten dat zij uitgezonderd willen worden van de gemaakte afspraken, vormt voor dit standpunt feitelijk nog eens olie op het vuur.

Indien het akkoord eventueel tóch gerealiseerd zal worden, zal de corporatie in het overleg met de lokale stakeholders ieder voorstel voor een gedifferentieerde huurverhoging moeten kunnen onderbouwen. Dit pleit voor het financieel en maatschappelijk inzichtelijk maken van de exploitatie per complex. Met de DrieKamerScan heeft Corporatiekracht een product ontwikkeld, waarmee dit inzicht kan worden verkregen. Een product dat overigens ook zijn dienst kan bewijzen als het huurakkoord onverhoopt niet zal worden gerealiseerd!

 

 

 

 

Keuzes

Op 31 mei jl. heeft Aedes een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin zij een aantal misverstanden uit de wereld wilde helpen over de ontwikkeling van de financiële positie van de corporatiesector. Bij een aantal politici leefde volgens Aedes het idee dat corporaties “op hun geld zaten en een bouwstaking zouden organiseren”. In deze brief tracht Aedes dit beeld te nuanceren. Een zeer korte samenvatting: geld zit in stenen, vermogenstoename alleen op papier, ingerekende huurstijgingen worden naar beneden bijgesteld, extra huurruimte is minder dan verhuurdersheffing en corporaties moeten keuzes maken. Vooral dit laatste is een interessant thema. Want Aedes suggereert daarmee feitelijk dat corporaties in het verleden kennelijk geen keuzes hoefden te maken…

Bij het maken van keuzes gaat het eigenlijk om 2 dingen: op welke manier maak je ze en hoe communiceer je dit met de stakeholders. Hoe goed je de keuzes ook maakt, op het moment dat je als organisatie niet in staat bent om hierover op een transparante wijze met de stakeholders te communiceren wordt iedere keuze een gevecht. Een voorbeeld. In haar brief gaat Aedes er van uit dat door de waardering op marktwaarde, het vermogen van de corporaties op papier met € 100 miljard zal stijgen. Als je het snel zegt valt het mee, maar dit betekent dat iedere woning ongeveer € 50.000 hoger gewaardeerd zal gaan worden. Een kleine corporatie met 2.000 woningen moet dan een boekwinst van € 100.000.000 (!) gaan verantwoorden. Wie durft er dan nog tegelijkertijd een huurverhoging voor te stellen? Dat is dus alleen mogelijk als er sprake is van een zorgvuldig voorbereid traject waarin de winst vanwege de herwaardering van het vastgoed, is gekoppeld aan een inzichtelijk verhaal over de bedrijfsvoering.

Over de te maken keuzes schrijft Aedes het volgende: “Ook liggen er nog enorme opgaven. Opgaven die niet allemaal gerealiseerd kunnen worden. De huren betaalbaar houden (en het voorkomen van schulden en huisuitzettingen), investeren in nieuwbouw, het energiezuinig maken van de woningvoorraad (Energieakkoord; gemiddeld energielabel B in 2020) en het onderhoud van de woningvoorraad, zodat de levensduur van het bezit op peil blijft en ook toekomstige bewoners sociaal gehuisvest kunnen worden, vergt keuzes.” Dit lijkt een open deur, maar hoe maak je dergelijke keuzes? Het willen realiseren van maatschappelijke doelstellingen zoals het betaalbaar houden van de huren, gaat ten koste van de te realiseren financiële doelstellingen waarmee investeringen moeten worden gefinancierd. En hoe ga je bijvoorbeeld om met een situatie waarin tussentijds de spelregels worden gewijzigd? Een herwaardering van het bezit zal bijvoorbeeld grote gevolgen kunnen hebben voor de haalbaarheid van sloop-nieuwbouwprojecten.

et DrieKamerModel maakt keuzes tussen maatschappelijke- en financiële doelstellingen inzichtelijk. Hierdoor kan de corporatie haar afwegingen beter onderbouwen. Tevens zal zij in staat zijn deze afwegingen beter te verantwoorden naar de stakeholders. Dat zal de gang naar de huurdersvertegenwoordigers in ieder geval minder precair maken na het realiseren van een enorme boekwinst!

Het maken van keuzes begint dus al bij het maken van de keuze om een zorgvuldig traject in gang te zetten rondom de herwaardering. Dit traject zal niet kunnen eindigen bij het verwerken van de marktwaardecijfers op de balans. Dit is slechts de eerste stap om te komen tot een nieuwe benadering rond het maken en verantwoorden van keuzes in de bedrijfsvoering van de corporatie. Een traject dat tijd zal vergen en dus begint met de keuze om hier snel mee te beginnen.

Corporatiekracht heeft alle kennis in huis om u bij deze keuzes te ondersteunen. Interesse? Wij komen graag bij u langs om een en ander toe te lichten. En die keuze is geheel vrijblijvend!

Sepp Blatter en de corporatiesector

De herverkiezing van Sepp Blatter heeft de afgelopen weken meer media-aandacht gekregen dan een natuurramp van bovengemiddelde proporties. Zelfs het geregisseerd arresteren van een aantal topbestuurders van de FIFA was voor 133 afgevaardigden geen enkel probleem om hun stem opnieuw aan Sepp Blatter te geven. De komende 4 jaar leek er dus weinig bij deze organisatie te veranderen want het merendeel van de aangesloten landen heeft hier namelijk geen enkel belang bij en/of in veel culturen is gebrek aan transparantie en een zekere mate van corruptie gewoon onderdeel van het leven. Wat we hier ook van mogen vinden, verrassen doet het eigenlijk niemand. Maar onder druk wordt alles vloeibaar en dus is Blatter vier dagen na zijn herverkiezing alsnog afgetreden. De reden hiervoor is vooralsnog niet erg transparant en dat verbaast niemand.

 

Van de FIFA naar de corporatiesector is natuurlijk best wel een overgang met, op het eerste gezicht, weinig verbanden. Maar dat blijken er toch uiteindelijk meer te zijn dan men denkt. Een paar voorbeelden. Ondanks de invoering van de verhuurdersheffing blijken de vermogens van corporaties enorm te zijn toegenomen omdat de extra huurruimte in de afgelopen jaren is benut en in bedrijfswaardeberekeningen enorm meetelt. Niemand in de sector verbaast zich hier over, maar de buitenwereld reageert bijna net zo verontwaardigd als de afvaardiging van de KNVB in Geneve deed na de herverkiezing van de voorzitter.

 

Een ander voorbeeld. De FIFA wordt een gebrek aan transparantie verweten. Geheime stemmingen en het feit dat niemand het salaris van de voorzitter kent, liggen hier aan ten grondslag. Maar de salarissen van corporatiebestuurders zijn ook nog niet zo heel lang openbaar. En weet u hoe investeringsbeslissingen van corporaties tot stand komen? Er was dan ook een parlementaire enquête voor nodig om de sector zelf eens in de spiegel te laten kijken. In het rapport “De Balans Verstoord” komt een niet al te positief beeld van de sector naar voren. De uitkomsten verrassen eigenlijk niemand….

 

Maar net als FIFA-bestuurders, moeten corporaties zich aan de wet houden. Dus voor de FIFA hopen we dat de onderzoeken van de FBI en het Zwitserse justitieel apparaat voldoende materiaal zal opleveren voor een zuivering binnen de voetbalorganisatie. Voor de corporatiesector is er de nieuwe Woningwet. Met een reeks van aanscherpingen moeten corporaties hun bedrijfsvoering en organisatie op tal van punten gaan aanpassen. Aanpassingen die wellicht ook een aanzet zullen vormen voor een cultuurverandering waarin er meer transparantie over investeringsafwegingen zal gaan ontstaan. De verplichte waardering op marktwaarde zou bijvoorbeeld de basis kunnen vormen om eens na te denken over het DrieKamerModel waarbij de afwegingen tussen financiële- en maatschappelijke doelstellingen inzichtelijk worden. Met een dergelijk inzicht kan niet alleen vooraf beter gestuurd worden, maar ook maakt het verantwoording achteraf veel transparanter. Voor corporaties dus eigenlijk net zo’n open deur als openbare stemmingen bij de FIFA.

 

Veel corporaties hebben echter nog wat koudwatervrees bij het DrieKamerModel en hikken tegen de implementatie aan. Voor deze corporaties heeft Corporatiekracht de DrieKamerScan ontwikkeld. Op basis van het DrieKamerModel wordt een “foto” van de exploitatie per complex gemaakt. Hierbij ontstaat niet alleen inzicht in het commerciële rendement maar ook in de aanwending van het maatschappelijk budget. Kortom, transparantie in de vastgoedexploitatie en een nieuwe basis voor vastgoedsturing.

 

Met dergelijke producten hoopt Corporatiekracht de sector te ondersteunen in een periode waarin de basis voor een cultuuromslag wordt gelegd. Want uiteindelijk gaat het niet om de corporaties maar om het bieden van betaalbare huisvesting voor een kwetsbare groep in de samenleving. Net zo als het over het voetbal zou moeten gaan en niet om de FIFA of Sepp Blatter.

 

Interesse in de DrieKamerScan? Neem eens contact met ons op!