Vastgoedwaardering bij corporaties: keuzes

In de nieuwe Woningwet is voor corporaties de verplichting opgenomen om hun vastgoed te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Om tot deze waardering te komen zijn 2 methodes mogelijk: de basisversie en de full-versie. De basisversie is een model waarbij met betrekkelijk weinig nuanceringen tot een waardebepaling kan worden gekomen. Terwijl de full-versie een aantal vrijheidsgraden kent om meer toegespitst op het vastgoed of de marktsituatie te waarderen. Bij de full-versie dienen de gehanteerde vrijheidsgraden wel te worden onderbouwd met een taxatie door een taxateur. Aangenomen mag worden dat de hogere kosten vanwege de taxatie, op zullen wegen tegen een meer nauwkeurige bepaling van de marktwaarde. Dit is echter afhankelijk van de doelstelling die de corporatie met een dergelijke taxatie wil bereiken. Oftewel, het maken van keuzes.

Deze keuzes zijn bij een aantal corporaties inmiddels wel duidelijk, zo lijkt het. In de meest recente Corporatie Survey van Finance Ideas geeft 56% van de ondervraagde corporaties aan te zullen kiezen voor de basisversie. Terwijl 27% voor de full-versie gaat en 17% het nog niet weet. Het feit dat ruim een kwart van de corporaties kiest voor de full-versie lijkt samen te hangen met de niet-DAEB activiteiten. Maar liefst 55% van de corporaties wil namelijk haar niet-DAEB activiteiten (doorgaans geliberaliseerde woningen en BOG) volledig afbouwen. In dergelijke gevallen ligt het voor de hand om een zo nauwkeurig mogelijke waardebepaling uit te voeren. Ook indien de corporatie voor handhaving van haar niet-DAEB activiteiten opteert, is een waardebepaling op basis van een taxatie aan te bevelen. Op grond van deze waardebepaling kan de corporatie immers de interne financiering van haar niet-DAEB bezit organiseren. De splitsing tussen DAEB en niet-DAEB wordt overigens door de ondervraagde corporaties als grootste uitdaging van de nieuwe Woningwet beschouwd.

Bij veel corporaties spelen de bovenstaande discussies overigens niet of nauwelijks. Met name de corporaties met een huuromzet van minder dan € 30 miljoen (zeg maar, 5.000 woningen, zo’n beetje 60% van de woningcorporaties) en een niet-DAEB omzet van maximaal 5%, hoeven niet tot splitsing over te gaan. De vraag rijst dan welke meerwaarde de full-versie zal hebben. Een veel gehoorde opmerking is dat het implementeren van asset-management bij de basisversie niet goed mogelijk is. Feitelijk is dat natuurlijk ook zo. In de basisversie wordt op beperkte wijze genuanceerd tussen verschillende vastgoedtypes en de relatie met de VEX-normen is in de definitieve versie van het handboek verdwenen. Dit betekent dat er een beperkt inzicht zal ontstaan tussen de marktwaarde en de financiële prestaties, terwijl dit juist de basis van asset-management vormt. Dat neemt niet weg dat het beperkte inzicht dat bij de hantering van de basisversie ontstaat, al beduidend meer is dan bij waardering op historische kostprijs of bedrijfswaarde. En onder het motto dat vrijwel niemand direct na het behalen van zijn rijbewijs een Maserati gaat rijden, is eenvoudig starten misschien zo slecht nog niet. Of, doe ervaring op met asset-management en bouw dit in een later stadium verder uit als hier behoefte aan is.

Overigens kan er nog een derde keuze worden gemaakt die nog niet vaak wordt genoemd. De zogenaamde vrije versie. Hierbij voldoet de corporatie aan haar verplichtingen voor de Woningwet door de waardering conform de basisversie uit te voeren. Maar daarnaast kunnen, puur voor eigen gebruik, de parameters worden aanpast en een eigen waardering worden uitgevoerd. De uitkomsten van de vrije versie kunnen worden gebruikt om de keuze voor de basisversie of de full-versie te onderbouwen en te bepalen of de extra kosten voor taxaties verantwoord zijn.

Alvorens in te gaan op de mogelijkheden bij hantering van de basisversie, wat verstaan we onder asset-management? Een gangbare definitie die we vaak tegenkomen: “Het professionele beheer van vermogens van particulieren en instituten gericht op het realiseren van een optimaal beleggingsresultaat.” Dit lijkt in eerste instantie niet van toepassing op een maatschappelijke organisatie als een corporatie. Het beleggingsresultaat van een corporatie zal door haar maatschappelijke karakter immers nooit optimaal zijn, maar een optimum na de gemaakte financiële- en maatschappelijke keuzes. Voor dergelijke afwegingen is het DrieKamerModel ontworpen. Een model dat corporaties doorgaans wel interessant vonden, maar door de waardering op historische kostprijs of bedrijfswaarde nooit konden hanteren. Bij hantering van de basisversie is dat prima mogelijk en levert dit de corporatie niet alleen veel informatie op voor haar beleidsvorming, maar ook voor de communicatie met haar stakeholders. Weet u nu bijvoorbeeld welke complexen het beste financiële rendement opleveren? Of waar het minste maatschappelijke rendement wordt behaald? Waarschijnlijk niet, terwijl dit voor de onderbouwing van de huursombenadering wel essentieel is. Zolang u de prestaties van uw corporatie niet wilt vergelijken met de markt of geen bezit wilt aftstoten aan de markt, kan de hantering van de basisversie u tegen een fractie van de kosten al een schat aan extra beleidsinformatie opleveren.

Mocht u na verloop van tijd alsnog tegen de beperkingen van de basisversie aanlopen, is dat dus een signaal dat de corporatie zich professioneel heeft ontwikkeld. Alsdan kan alsnog worden overgestapt op de full-versie. Of, na enige jaren rijervaring kunt u overwegen om een auto aan te schaffen die hier beter bij past. Of dit dan een Maserati moet zijn laat zich raden….

Het huurakkoord 2.0

Wij plaatsten eerder (zie ons blogarchief van de maand juni) een blog over het huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond.

In het kort:

Aedes en de Woonbond hebben een huurakkoord gesloten voor de sociale huren. In dit akkoord wordt voor een periode van drie jaar een gematigde huurstijging afgesproken, maar daar verwachten partijen wel wat voor terug. Een verlenging van het akkoord met vijf jaar wordt bijvoorbeeld niet uitgesloten, maar dan dient het Rijk wel de verhuurdersheffing in te trekken. Dit alles om een kwalitatief goede sociale huursector in de toekomst te kunnen waarborgen. Het akkoord bestaat uit vijf onderdelen, laten we ze eens aflopen.

  1. De huursom

Een lang gekoesterde wens van de corporatiesector: een afspraak maken voor de stijging van de totale huursom waarbinnen de corporatie zelf een differentiatie per complex kan hanteren.

  1. Staffels

Indien een woning een huur heeft van meer dan 80% van de maximaal redelijke huur, zou de corporatie alleen een inflatievolgende huurverhoging mogen doorvoeren. Wanner de feitelijke huurprijs onder deze grens ligt dan zou een maximale huurverhoging van inflatie + 2,5% mogen worden gehanteerd.

  1. Omvang sociale voorraad

Partijen bevelen aan om de sociale voorraad op peil te houden, tenzij regionale woningmarktontwikkelingen hierom vragen.

  1. Passend wonen

Er zal een gezamenlijk onderzoek naar “scheef wonen” worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om zowel de huurders die te goedkoop als de huurders die te duur wonen.

  1. Huurtoeslag

Partijen doen een oproep om de laagste inkomens te vrijwaren van bezuinigingen op de huurtoeslag.

Wij trokken de conclusie dat er wel wat vraagtekens te plaatsen zijn bij het huurakkoord. Het Rijk en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) niet waren betrokken. Daarnaast verwachtten wij dat vele politici dit akkoord (terecht of onterecht) zouden beschouwen als een opzichtige poging van de corporatiesector om weer ruimte voor zichzelf te creëren.

In het woonakkoord van februari 2013 dat door de VVD, PvdA, D66, CU en SGP is gesloten is afgesproken dat het systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging wordt vervangen door de huursombenadering. Kern van deze benadering is dat de totale huurstijging voor een verhuurder wordt gemaximaliseerd maar dat de verhuurder zelf de huurverhoging per woning differentieert.

In een brief van 3 juli 2015 aan de Tweede Kamer stelt de minister voor de huursombenadering te hanteren conform het voorstel van Aedes en de Woonbond. Dat wil zeggen dat de totale huursom voor een woningcorporatie maximaal inflatie plus 1% mag stijgen, inclusief huurharmonisatie. De huur van woningen die minder dan 80% maximaal redelijk bedraagt, mag inflatie plus 2,5% omhoog. De huur van woningen die meer dan 80% maximaal redelijk bedraagt, mag slechts met de inflatie stijgen.

Voor de particuliere verhuurder gelden de beperkingen niet. Deze mogen hun huren met de inflatie plus 2,5% laten stijgen. IVBN heeft hier al positief op gereageerd.

De minister heeft uitgerekend dat volgens dit voorstel de verdiencapaciteit ca. € 12,0 mln minder is dan bij de inkomensafhankelijke huurverhoging (op een totale huursom van ca. € 13 mrd). Bovendien gaan de uitgaven voor de huurtoeslag omlaag met € 31 mln.

De minister wil in het voorjaar van 2016 het huurbeleid evalueren. Op dat moment zal hij ook een besluit nemen over de verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing blijft voor de woningcorporaties maar ook voor de commerciële en particuliere verhuurders, een aantasting van een betaalbare en kwalitatief goede sociale huurvoorraad.

De Tweede en de Eerste Kamer moeten zich nog uitspreken over de voorstellen van de minister. Aangezien de voorstellen van de minister aansluiten op het woonakkoord uit 2013 mag dit geen problemen meer opleveren.

Dit betekent nu wel dat het voor huurders van een sociale huurwoning sterk afhankelijk van het soort verhuurder of zijn woning betaalbaar blijft. Huurdersorganisaties zullen zich sterk verzetten tegen de complexmatige verkoop van woningen aan beleggers. De rem op huurstijgingen worden dan immers los gelaten.

Bijzonder is ook dat de uitgaven voor de huurtoeslag voor woningen van particuliere verhuurders toeneemt ten koste van de huurtoeslag voor woningen van woningcorporaties. Indirect wordt de particuliere huurmarkt extra gesubsidieerd. De minister motiveert dit door te wijzen op de behoefte aan middeldure huurwoningen. Een behoefte die moet worden ingevuld door de particuliere verhuurders. Vraag is of de middeldure sector gebaat is bij extra huurverhogingen voor de sociale woningen van deze verhuurders.

De corporaties moeten in het overleg met de huurdersorganisaties duidelijk gaan maken waarom de huurstijging in het ene complex steviger wordt dan in het andere complex. Een goed inzicht in de kwaliteit van de woningen en een goed instrument om die kwaliteit inzichtelijk te maken zijn daarbij onontbeerlijk.

Dit pleit er voor om het DrieKamerModel in te voeren en op basis hiervan de discussies met de stakeholders te voeren. Enerzijds zal dit meer inzicht verschaffen in de financiële – en maatschappelijke prestaties op complexniveau en anderzijds kan hiermee inzichtelijk worden gemaakt welk effect diverse scenario’s op de bedrijfsvoering van de corporatie zullen hebben.

Kernwerkgebieden. Moeten woningcorporaties opsplitsen?

Sinds 2000 is de gemiddelde omvang van woningcorporaties sterk gegroeid. In 2000 had een woningcorporatie gemiddeld nog iets minder dan 4.000 woningen in bezit, in 2011 was de omvang gegroeid tot bijna 6.000 woningen. Vier corporaties waren op dat moment groter dan 50.000 woningen. Besparingen en slagkracht zullen over het algemeen belangrijke motieven geweest zijn om de huurdersorganisaties, raden van commissarissen en het rijk te bewegen mee te gaan in de fusieplannen. Maar zijn de motieven ook steekhoudend geweest?

In het artikel “Schaalparadox bij woningcorporaties” in de ESB Woningmarkt van 18 april 2014 concluderen de schrijvers dat “de meeste corporaties opereren onder schaalnadelen: zij kunnen aan schaaldoelmatigheid winnen door opsplitsing of het afstoten van woningen”.

Daarmee kan de conclusie worden getrokken dat de doelmatigheid van de woningcorporaties in ieder geval niet groter is geworden door de schaalvergrotingen.

Uit de KWH-Prestatie-Index 2013 blijkt dat huurders gemiddeld tevredener zijn indien zij huren bij een kleinere corporatie dan bij een grotere. De top 10 corporaties met minder dan 1.800 woningen scoort een gemiddelde klanttevredenheid van 8,0. De top 10 corporaties met meer dan 10.000 woningen scoren gemiddeld een 7,5. De nummer 10 van de kleine corporaties scoort met een 7,6 hoger dan de nummer 1 bij de grote corporaties met een 7,5.

Zou minister Blok dat alles voor ogen hebben gehad toen hij besloot dat corporaties slechts één woningmarktregio als kerngebied krijgen?

Gemeentes moeten vanaf 1 januari 2016 een voorstel voor een woningmarktregio doen. Resultaat is dat elke corporatie één regio als kernwerkgebied krijgt. Buiten dat gebied mag geen uitbreidingsnieuwbouw plaatsvinden, tenzij daarvoor ontheffing wordt verleend. Bestaand bezit mag wel behouden worden en het slopen en ter plaatse nieuw bouwen van woningen blijft toegestaan. De corporatie wordt ook geacht in alle gebieden waar zij feitelijk werkzaam is een bod te doen op de woonvisie. Gemeenten kunnen hun voorstellen tot 1 juli 2016 indienen. Overigens dienen de gemeentes de corporaties om advies te vragen bij het aanwijzen van de woningmarktregio’s.

Voor de kleinere corporaties verandert er waarschijnlijk weinig door deze regel. Zij zijn meestal al actief in een beperkt aantal gemeentes die in de meeste gevallen tot één woningmarktregio zullen gaan behoren. De grote corporaties echter, zijn over het algemeen tot stand gekomen door fusies van (soms heel veel) kleinere corporaties. Iedere fusiepartner was, tot de fusie, actief in zijn eigen gemeente. Het bezit van grote corporaties is verspreid over verschillende gemeentes die waarschijnlijk tot verschillende woningmarktregio’s zullen gaan behoren.

De gemeentes gaan nu de woningmarktregio’s bepalen. Dat kan betekenen dat de woningportefeuille van een corporatie over meerdere woonregio’s wordt verdeeld. Het kernwerkgebied voor een woningcorporatie wordt die woningmarktregio waar het grootste deel van de portefeuille terecht komt. In de overige woningmarktregio’s waar de corporatie woningen bezit mag dus niet meer uitgebreid worden. Voor een gemeente als Almere wordt het ingewikkeld. In Almere zijn slechts drie corporaties actief: De Alliantie, Ymere en GoedeStede. In Almere staat slechts 10% van de woningen van Ymere en De Alliantie. De kans dat Almere tot het kernwerkgebied van die corporaties gaat horen is dus klein. Maar samen bezitten deze corporaties wel ca. 60% van de sociale voorraad in Almere. Een logische stap zou zijn om het bezit van Ymere en De Alliantie in Almere onder te brengen bij GoedeStede of om Ymere en de Alliantie op te splitsen in kleinere corporaties.

Tijdens de behandeling van de Woningwet heeft de Tweede Kamer overigens ook nog een aantal amendementen besproken. Met een nipte meerderheid werd het voorstel van gedwongen opsplitsing van Monasch en Karabulut afgewezen. Maar met 72 voorstemmers bleek er wel een opmerkelijk groot politiek draagvlak te zijn om corporaties gedwongen te laten opsplitsen bij een inefficiënte bedrijfsvoering of het actief zijn in meerdere woningmarkten. Vooralsnog is dit nog niet aan de orde, maar met andere politieke verhoudingen in de Kamer kan het plan natuurlijk zo weer uit de la worden getrokken.

Hoewel het corporaties is toegestaan om het bezit buiten de kernregio te behouden, zal het in de praktijk betekenen dat de focus toch op het bezit binnen de kernregio zal komen te liggen. In hold-sellanalyses zou het dan zo maar kunnen gebeuren dat de betreffende corporaties het bezit buiten het kernwerkgebied zullen willen afstoten. Hierdoor zal er meer investeringscapaciteit ontstaan binnen de kernregio. En laat dat nou net ook de bedoeling zijn van het afgewezen amendement van verplichte opsplitsing.

De mogelijke wens om bezit buiten de kernregio af te willen stoten, zal overigens ook betekenen dat collegacorporaties in dit gebied hun positie kunnen verstevigen door dit bezit te verwerven. Om de financiële prestaties van dergelijk bezit te beoordelen en te vergelijken met andere complexen is het dan wel van belang om op korte termijn te starten met het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.

Als nu blijkt dat grote corporaties minder doelmatig zijn dan kleinere en dat huurders van grotere corporaties minder tevreden zijn over hun verhuurder dan huurders van kleinere corporaties ligt het voor de hand te veronderstellen dat de benadering met kernwerkgebieden dient te leiden tot kleinere corporaties.

Prestatieafspraken 2.0

Het is oktober 2012 en het kabinet Rutte II presenteert haar regeerakkoord “Bruggen slaan”. Nadat het Vestia-debacle zich dat jaar in volle hevigheid had gemanifesteerd, verbaasde het niemand dat de nieuwe regering zich had voorgenomen om de teugels voor de corporaties wat aan te trekken. Maar de zinsnede “Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten” gaf toch de nodige commotie. Corporaties waren immers private organisaties en ze maakten toch al prestatieafspraken met gemeenten? En daar zat nu juist de kneep, want deze afspraken waren in de praktijk nogal vrijblijvend. De VNG-adviescommissie “Relatie gemeenten en woningcorporaties” heeft in 2013 onderzocht hoe prestatieafspraken minder vrijblijvend tot stand zouden kunnen komen. In eerste instantie constateert de commissie dat de relatie tussen gemeenten en corporaties tot dan toe gebrekkig is geweest omdat er in het BBSH geen verplichting stond opgenomen om prestatieafspraken te maken en de gemeenten geen middelen beschikbaar hadden om dit te kunnen afdwingen. Daarnaast bleek ook dat een aantal gemeenten in gebreke was gebleven omdat zij geen recente woonvisie beschikbaar hadden.

Inmiddels leven we in 2015 en weten we hoe “de aansturing door de gemeenten” is vertaald in de Woningwet. Indien er sprake is van een woonvisie, dienen corporaties hier jaarlijks een “bod” op te doen om haar aandeel in de woonvisie te realiseren. Omdat de gemeente van het ministerie een opgave ontvangt van de investeringscapaciteit van de corporatie en de huurders ook als volwaardige partner aan tafel zitten, zullen de prestatieafspraken een ander karakter krijgen dan tot nu toe gebruikelijk. Daarnaast heeft de minister de prioriteiten aangegeven die in de afspraken tot uiting dienen te komen: betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep, energiezuinige woningvoorraad, huisvesting urgente doelgroepen en wonen en zorg. De regierol van de gemeente zal hierbij veel nadrukkelijker aan de orde komen. Helaas blijkt 60% van de gemeenten zich hierop nog niet te hebben voorbereid…

Een andere alinea uit het regeerakkoord kreeg destijds wat minder aandacht, maar weet inmiddels de media aardig bezig te houden: “Gemeenten worden geheel verantwoordelijk voor de activiteiten op het gebied van ondersteuning, begeleiding en verzorging. De aanspraken worden beperkt, dienstverlening wordt versoberd en meer gericht op waar ze het hardste nodig is en gaat vallen onder de wet maatschappelijke ondersteuning (WMO).” Oftewel, de decentralisatie van de zorg en de hieraan gekoppelde bezuiniging, levert veel gemeenten op dit moment de nodige hoofdbrekens op. Enerzijds door de invulling van een nieuwe regierol en anderzijds vanwege de vermindering van de beschikbare budgetten. Ook hier vormt huisvesting een soort rode draad. Het verminderen van intramurale huisvesting door het scheiden van wonen en zorg heeft bijvoorbeeld nogal wat consequenties en deze raken ook de corporaties zowel direct als indirect.

Enerzijds zullen zorgpartijen niet langer in staat zijn om hun vastgoed voor bepaalde doelgroepen te exploiteren. En als dit vastgoed van een corporatie is gehuurd zullen ze vroeg of laat de huurovereenkomst willen ontbinden. Maar het (langer) zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag zal in de praktijk ook veelal moeten worden ingevuld door corporaties. De hiermee gepaard gaande investeringen en exploitatierisico’s zullen aanzienlijk zijn en dat vereist een zorgvuldige regie.

Dit pleit er voor dat de processen tussen de gemeente en de corporaties enerzijds en tussen de gemeente en de zorgpartijen anderzijds, beter op elkaar worden afgestemd en misschien zelfs wel dienen te worden geïntegreerd. Dit vereist een benadering die verder gaat dan het maken van prestatieafspraken of het op een verantwoorde wijze inkopen van zorg. Dit vereist het “slaan van bruggen” en misschien moet u als corporatie of zorgpartij hiervoor wel de eerste pijler slaan.

De “bruggenbouwers” van Corporatiekracht en Inno4Care zijn gewend om oplossingsgericht te denken en kunnen u hierbij ondersteunen.

Interesse?: www.corporatiekracht.nl