Het ombouwen van kantoren

In 2014 stond 17% van de kantoorruimte leeg. Meer dan de helft hiervan is structureel en dat is een maatschappelijk probleem.

Minister Blok heeft hiervoor inmiddels een oplossing gevonden. Als er wordt overgegaan tot het ombouwen van een leegstaand kantoor naar woningen, hoeft de eigenaar gedurende 30 jaar geen verhuurdersheffing af te dragen en is tevens het puntensysteem niet van toepassing. Klinkt, op het eerste gezicht, aantrekkelijk. Maar is dat ook zo?

Een structureel leegstaand kantoor zal over het algemeen geen pand zijn dat zich kenmerkt vanwege zijn fantastische bouwstijl of de geweldige woonlocatie.Mocht het eerste het geval zijn, is de kans groot dat er geen sprake is van leegstand óf de ombouw naar woonruimte heeft al in het verleden plaatsgevonden. Ook leegstaande kantoren op een geweldige woonlocatie zijn al lang herontwikkeld tot woningen. Kortom, we hebben het hier over de B-categorie. Een dergelijke ombouw zal dan over het algemeen kostbaar zijn. Het strippen van de gevel om te kunnen voldoen aan de eisen van de toekomstige bewoners (buitenruimte, energiezuinig, mooi woongebouw i.p.v. kantoor), kost bijvoorbeeld veel geld.

Daarnaast is het maken van een goede woningplattegrond en een acceptabele woningontsluiting doorgaans ook niet eenvoudig. Gesteld dat dit allemaal mogelijk is, dan zal de investering in veel gevallen in dezelfde orde uit gaan komen als bij nieuwbouw. Is de investering dan verstandig? Bij nieuwbouw is er sprake van verhuurdersheffing en een puntensysteem. Dit zal het directe rendement lager laten uitvallen dan bij het omgebouwde kantoor. Doen dus? Of niet?. Bij een waardering op marktwaarde wordt, in tegenstelling tot waardering op bedrijfswaarde of historische kostprijs, ook gekeken naar het indirecte rendement en dan zou het plaatje er wel eens heel anders uit kunnen zien. Behoudens uitzonderingen, lijkt dit plan van de minister dus veel op een structureel leegstaand kantoor: iets wat niemand wil.