Het huurakkoord 2.0

Wij plaatsten eerder (zie ons blogarchief van de maand juni) een blog over het huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond.

In het kort:

Aedes en de Woonbond hebben een huurakkoord gesloten voor de sociale huren. In dit akkoord wordt voor een periode van drie jaar een gematigde huurstijging afgesproken, maar daar verwachten partijen wel wat voor terug. Een verlenging van het akkoord met vijf jaar wordt bijvoorbeeld niet uitgesloten, maar dan dient het Rijk wel de verhuurdersheffing in te trekken. Dit alles om een kwalitatief goede sociale huursector in de toekomst te kunnen waarborgen. Het akkoord bestaat uit vijf onderdelen, laten we ze eens aflopen.

  1. De huursom

Een lang gekoesterde wens van de corporatiesector: een afspraak maken voor de stijging van de totale huursom waarbinnen de corporatie zelf een differentiatie per complex kan hanteren.

  1. Staffels

Indien een woning een huur heeft van meer dan 80% van de maximaal redelijke huur, zou de corporatie alleen een inflatievolgende huurverhoging mogen doorvoeren. Wanner de feitelijke huurprijs onder deze grens ligt dan zou een maximale huurverhoging van inflatie + 2,5% mogen worden gehanteerd.

  1. Omvang sociale voorraad

Partijen bevelen aan om de sociale voorraad op peil te houden, tenzij regionale woningmarktontwikkelingen hierom vragen.

  1. Passend wonen

Er zal een gezamenlijk onderzoek naar “scheef wonen” worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om zowel de huurders die te goedkoop als de huurders die te duur wonen.

  1. Huurtoeslag

Partijen doen een oproep om de laagste inkomens te vrijwaren van bezuinigingen op de huurtoeslag.

Wij trokken de conclusie dat er wel wat vraagtekens te plaatsen zijn bij het huurakkoord. Het Rijk en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) niet waren betrokken. Daarnaast verwachtten wij dat vele politici dit akkoord (terecht of onterecht) zouden beschouwen als een opzichtige poging van de corporatiesector om weer ruimte voor zichzelf te creëren.

In het woonakkoord van februari 2013 dat door de VVD, PvdA, D66, CU en SGP is gesloten is afgesproken dat het systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging wordt vervangen door de huursombenadering. Kern van deze benadering is dat de totale huurstijging voor een verhuurder wordt gemaximaliseerd maar dat de verhuurder zelf de huurverhoging per woning differentieert.

In een brief van 3 juli 2015 aan de Tweede Kamer stelt de minister voor de huursombenadering te hanteren conform het voorstel van Aedes en de Woonbond. Dat wil zeggen dat de totale huursom voor een woningcorporatie maximaal inflatie plus 1% mag stijgen, inclusief huurharmonisatie. De huur van woningen die minder dan 80% maximaal redelijk bedraagt, mag inflatie plus 2,5% omhoog. De huur van woningen die meer dan 80% maximaal redelijk bedraagt, mag slechts met de inflatie stijgen.

Voor de particuliere verhuurder gelden de beperkingen niet. Deze mogen hun huren met de inflatie plus 2,5% laten stijgen. IVBN heeft hier al positief op gereageerd.

De minister heeft uitgerekend dat volgens dit voorstel de verdiencapaciteit ca. € 12,0 mln minder is dan bij de inkomensafhankelijke huurverhoging (op een totale huursom van ca. € 13 mrd). Bovendien gaan de uitgaven voor de huurtoeslag omlaag met € 31 mln.

De minister wil in het voorjaar van 2016 het huurbeleid evalueren. Op dat moment zal hij ook een besluit nemen over de verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing blijft voor de woningcorporaties maar ook voor de commerciële en particuliere verhuurders, een aantasting van een betaalbare en kwalitatief goede sociale huurvoorraad.

De Tweede en de Eerste Kamer moeten zich nog uitspreken over de voorstellen van de minister. Aangezien de voorstellen van de minister aansluiten op het woonakkoord uit 2013 mag dit geen problemen meer opleveren.

Dit betekent nu wel dat het voor huurders van een sociale huurwoning sterk afhankelijk van het soort verhuurder of zijn woning betaalbaar blijft. Huurdersorganisaties zullen zich sterk verzetten tegen de complexmatige verkoop van woningen aan beleggers. De rem op huurstijgingen worden dan immers los gelaten.

Bijzonder is ook dat de uitgaven voor de huurtoeslag voor woningen van particuliere verhuurders toeneemt ten koste van de huurtoeslag voor woningen van woningcorporaties. Indirect wordt de particuliere huurmarkt extra gesubsidieerd. De minister motiveert dit door te wijzen op de behoefte aan middeldure huurwoningen. Een behoefte die moet worden ingevuld door de particuliere verhuurders. Vraag is of de middeldure sector gebaat is bij extra huurverhogingen voor de sociale woningen van deze verhuurders.

De corporaties moeten in het overleg met de huurdersorganisaties duidelijk gaan maken waarom de huurstijging in het ene complex steviger wordt dan in het andere complex. Een goed inzicht in de kwaliteit van de woningen en een goed instrument om die kwaliteit inzichtelijk te maken zijn daarbij onontbeerlijk.

Dit pleit er voor om het DrieKamerModel in te voeren en op basis hiervan de discussies met de stakeholders te voeren. Enerzijds zal dit meer inzicht verschaffen in de financiële – en maatschappelijke prestaties op complexniveau en anderzijds kan hiermee inzichtelijk worden gemaakt welk effect diverse scenario’s op de bedrijfsvoering van de corporatie zullen hebben.

Kernwerkgebieden. Moeten woningcorporaties opsplitsen?

Sinds 2000 is de gemiddelde omvang van woningcorporaties sterk gegroeid. In 2000 had een woningcorporatie gemiddeld nog iets minder dan 4.000 woningen in bezit, in 2011 was de omvang gegroeid tot bijna 6.000 woningen. Vier corporaties waren op dat moment groter dan 50.000 woningen. Besparingen en slagkracht zullen over het algemeen belangrijke motieven geweest zijn om de huurdersorganisaties, raden van commissarissen en het rijk te bewegen mee te gaan in de fusieplannen. Maar zijn de motieven ook steekhoudend geweest?

In het artikel “Schaalparadox bij woningcorporaties” in de ESB Woningmarkt van 18 april 2014 concluderen de schrijvers dat “de meeste corporaties opereren onder schaalnadelen: zij kunnen aan schaaldoelmatigheid winnen door opsplitsing of het afstoten van woningen”.

Daarmee kan de conclusie worden getrokken dat de doelmatigheid van de woningcorporaties in ieder geval niet groter is geworden door de schaalvergrotingen.

Uit de KWH-Prestatie-Index 2013 blijkt dat huurders gemiddeld tevredener zijn indien zij huren bij een kleinere corporatie dan bij een grotere. De top 10 corporaties met minder dan 1.800 woningen scoort een gemiddelde klanttevredenheid van 8,0. De top 10 corporaties met meer dan 10.000 woningen scoren gemiddeld een 7,5. De nummer 10 van de kleine corporaties scoort met een 7,6 hoger dan de nummer 1 bij de grote corporaties met een 7,5.

Zou minister Blok dat alles voor ogen hebben gehad toen hij besloot dat corporaties slechts één woningmarktregio als kerngebied krijgen?

Gemeentes moeten vanaf 1 januari 2016 een voorstel voor een woningmarktregio doen. Resultaat is dat elke corporatie één regio als kernwerkgebied krijgt. Buiten dat gebied mag geen uitbreidingsnieuwbouw plaatsvinden, tenzij daarvoor ontheffing wordt verleend. Bestaand bezit mag wel behouden worden en het slopen en ter plaatse nieuw bouwen van woningen blijft toegestaan. De corporatie wordt ook geacht in alle gebieden waar zij feitelijk werkzaam is een bod te doen op de woonvisie. Gemeenten kunnen hun voorstellen tot 1 juli 2016 indienen. Overigens dienen de gemeentes de corporaties om advies te vragen bij het aanwijzen van de woningmarktregio’s.

Voor de kleinere corporaties verandert er waarschijnlijk weinig door deze regel. Zij zijn meestal al actief in een beperkt aantal gemeentes die in de meeste gevallen tot één woningmarktregio zullen gaan behoren. De grote corporaties echter, zijn over het algemeen tot stand gekomen door fusies van (soms heel veel) kleinere corporaties. Iedere fusiepartner was, tot de fusie, actief in zijn eigen gemeente. Het bezit van grote corporaties is verspreid over verschillende gemeentes die waarschijnlijk tot verschillende woningmarktregio’s zullen gaan behoren.

De gemeentes gaan nu de woningmarktregio’s bepalen. Dat kan betekenen dat de woningportefeuille van een corporatie over meerdere woonregio’s wordt verdeeld. Het kernwerkgebied voor een woningcorporatie wordt die woningmarktregio waar het grootste deel van de portefeuille terecht komt. In de overige woningmarktregio’s waar de corporatie woningen bezit mag dus niet meer uitgebreid worden. Voor een gemeente als Almere wordt het ingewikkeld. In Almere zijn slechts drie corporaties actief: De Alliantie, Ymere en GoedeStede. In Almere staat slechts 10% van de woningen van Ymere en De Alliantie. De kans dat Almere tot het kernwerkgebied van die corporaties gaat horen is dus klein. Maar samen bezitten deze corporaties wel ca. 60% van de sociale voorraad in Almere. Een logische stap zou zijn om het bezit van Ymere en De Alliantie in Almere onder te brengen bij GoedeStede of om Ymere en de Alliantie op te splitsen in kleinere corporaties.

Tijdens de behandeling van de Woningwet heeft de Tweede Kamer overigens ook nog een aantal amendementen besproken. Met een nipte meerderheid werd het voorstel van gedwongen opsplitsing van Monasch en Karabulut afgewezen. Maar met 72 voorstemmers bleek er wel een opmerkelijk groot politiek draagvlak te zijn om corporaties gedwongen te laten opsplitsen bij een inefficiënte bedrijfsvoering of het actief zijn in meerdere woningmarkten. Vooralsnog is dit nog niet aan de orde, maar met andere politieke verhoudingen in de Kamer kan het plan natuurlijk zo weer uit de la worden getrokken.

Hoewel het corporaties is toegestaan om het bezit buiten de kernregio te behouden, zal het in de praktijk betekenen dat de focus toch op het bezit binnen de kernregio zal komen te liggen. In hold-sellanalyses zou het dan zo maar kunnen gebeuren dat de betreffende corporaties het bezit buiten het kernwerkgebied zullen willen afstoten. Hierdoor zal er meer investeringscapaciteit ontstaan binnen de kernregio. En laat dat nou net ook de bedoeling zijn van het afgewezen amendement van verplichte opsplitsing.

De mogelijke wens om bezit buiten de kernregio af te willen stoten, zal overigens ook betekenen dat collegacorporaties in dit gebied hun positie kunnen verstevigen door dit bezit te verwerven. Om de financiële prestaties van dergelijk bezit te beoordelen en te vergelijken met andere complexen is het dan wel van belang om op korte termijn te starten met het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.

Als nu blijkt dat grote corporaties minder doelmatig zijn dan kleinere en dat huurders van grotere corporaties minder tevreden zijn over hun verhuurder dan huurders van kleinere corporaties ligt het voor de hand te veronderstellen dat de benadering met kernwerkgebieden dient te leiden tot kleinere corporaties.

Prestatieafspraken 2.0

Het is oktober 2012 en het kabinet Rutte II presenteert haar regeerakkoord “Bruggen slaan”. Nadat het Vestia-debacle zich dat jaar in volle hevigheid had gemanifesteerd, verbaasde het niemand dat de nieuwe regering zich had voorgenomen om de teugels voor de corporaties wat aan te trekken. Maar de zinsnede “Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten” gaf toch de nodige commotie. Corporaties waren immers private organisaties en ze maakten toch al prestatieafspraken met gemeenten? En daar zat nu juist de kneep, want deze afspraken waren in de praktijk nogal vrijblijvend. De VNG-adviescommissie “Relatie gemeenten en woningcorporaties” heeft in 2013 onderzocht hoe prestatieafspraken minder vrijblijvend tot stand zouden kunnen komen. In eerste instantie constateert de commissie dat de relatie tussen gemeenten en corporaties tot dan toe gebrekkig is geweest omdat er in het BBSH geen verplichting stond opgenomen om prestatieafspraken te maken en de gemeenten geen middelen beschikbaar hadden om dit te kunnen afdwingen. Daarnaast bleek ook dat een aantal gemeenten in gebreke was gebleven omdat zij geen recente woonvisie beschikbaar hadden.

Inmiddels leven we in 2015 en weten we hoe “de aansturing door de gemeenten” is vertaald in de Woningwet. Indien er sprake is van een woonvisie, dienen corporaties hier jaarlijks een “bod” op te doen om haar aandeel in de woonvisie te realiseren. Omdat de gemeente van het ministerie een opgave ontvangt van de investeringscapaciteit van de corporatie en de huurders ook als volwaardige partner aan tafel zitten, zullen de prestatieafspraken een ander karakter krijgen dan tot nu toe gebruikelijk. Daarnaast heeft de minister de prioriteiten aangegeven die in de afspraken tot uiting dienen te komen: betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep, energiezuinige woningvoorraad, huisvesting urgente doelgroepen en wonen en zorg. De regierol van de gemeente zal hierbij veel nadrukkelijker aan de orde komen. Helaas blijkt 60% van de gemeenten zich hierop nog niet te hebben voorbereid…

Een andere alinea uit het regeerakkoord kreeg destijds wat minder aandacht, maar weet inmiddels de media aardig bezig te houden: “Gemeenten worden geheel verantwoordelijk voor de activiteiten op het gebied van ondersteuning, begeleiding en verzorging. De aanspraken worden beperkt, dienstverlening wordt versoberd en meer gericht op waar ze het hardste nodig is en gaat vallen onder de wet maatschappelijke ondersteuning (WMO).” Oftewel, de decentralisatie van de zorg en de hieraan gekoppelde bezuiniging, levert veel gemeenten op dit moment de nodige hoofdbrekens op. Enerzijds door de invulling van een nieuwe regierol en anderzijds vanwege de vermindering van de beschikbare budgetten. Ook hier vormt huisvesting een soort rode draad. Het verminderen van intramurale huisvesting door het scheiden van wonen en zorg heeft bijvoorbeeld nogal wat consequenties en deze raken ook de corporaties zowel direct als indirect.

Enerzijds zullen zorgpartijen niet langer in staat zijn om hun vastgoed voor bepaalde doelgroepen te exploiteren. En als dit vastgoed van een corporatie is gehuurd zullen ze vroeg of laat de huurovereenkomst willen ontbinden. Maar het (langer) zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag zal in de praktijk ook veelal moeten worden ingevuld door corporaties. De hiermee gepaard gaande investeringen en exploitatierisico’s zullen aanzienlijk zijn en dat vereist een zorgvuldige regie.

Dit pleit er voor dat de processen tussen de gemeente en de corporaties enerzijds en tussen de gemeente en de zorgpartijen anderzijds, beter op elkaar worden afgestemd en misschien zelfs wel dienen te worden geïntegreerd. Dit vereist een benadering die verder gaat dan het maken van prestatieafspraken of het op een verantwoorde wijze inkopen van zorg. Dit vereist het “slaan van bruggen” en misschien moet u als corporatie of zorgpartij hiervoor wel de eerste pijler slaan.

De “bruggenbouwers” van Corporatiekracht en Inno4Care zijn gewend om oplossingsgericht te denken en kunnen u hierbij ondersteunen.

Interesse?: www.corporatiekracht.nl

Het waarderingshandboek: een eerste beschouwing

Op 19 juni jl. is de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, kortom de nieuwe woningwet 2015,  gepubliceerd. In de nieuwe woningwet is een verplichting opgenomen om te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Op 15 januari 2015 heeft het Centraal Fonds hierover een advies uitgebracht aan de minister. Dit advies was de eerste versie van het door Ortec Finance opgestelde waarderingshandboek. Een versie waarvan een groot deel van de corporaties waarschijnlijk met enige angst kennis van heeft genomen. Het stelde namelijk behoorlijke eisen aan de beschikbaarheid van data. In een door KPMG uitgevoerd onderzoek bleek dat maar liefst 55% van de geënquêteerde corporaties dacht dat zij hun data niet voldoende op orde zouden hebben. In hoeverre dit heeft meegespeeld bij de doorgevoerde aanpassingen is niet duidelijk. Feit is echter wel dat de definitieve versie, die in de Regeling is opgenomen, in een aantal opzichten simpeler is geworden. Maar dit heeft een keerzijde.

Zo is bijvoorbeeld de relatie met de VEX-normen uit de Vastgoed Taxatie Wijzer losgelaten. In de VEX-normen wordt voor de instandhoudingskosten, per verschillend woningtype, onderscheid gemaakt in het materiaal van de kozijnen (kunststof of hout), het type CV-ketel, de aanwezigheid van mechanische ventilatie (met of zonder WTW) en de aanwezigheid van een lift. Dit zijn zaken die de hoogte van de instandhoudingskosten aanzienlijk kunnen beïnvloeden. Hiervoor in de plaats is nu een tabel gekomen waarin alleen nog onderscheid wordt gemaakt in 4 woningtypes (EGW, appartement, studenteenheid en zorgeenheid) en 5 bouwperiodes. Oftewel, het normbedrag voor instandhoudingskosten voor een appartement met lift is gelijk aan een appartement zonder lift mits de bouwperiode maar gelijk is. Iedere assetmanager zal hierbij onrustig worden. want een verschil van € 500 per jaar in de instandhoudingskosten heeft nogal wat invloed op de waarde!

Bij de bepaling van de markthuur zullen een groot aantal corporaties opgelucht adem halen. In de vorige versie leek het er op dat voor iedere woning het aantal m2 Verhuurbaar VloerOppervlak (VVO) nodig was om de markthuur te berekenen. Een parameter die weinig corporaties integraal geregistreerd zullen hebben. Hiervoor in de plaats zijn nu een zestal oppervlakteklasses gekomen. Ook iets wat niet geregistreerd zal staan, maar aanzienlijk simpeler te reproduceren.

Ook de normen voor belastingen en verzekeringen zijn aanzienlijk vereenvoudigd. Geen koppeling aan de gemeentelijke tarieven of de herbouwwaarde. Maar voor de belastingen en verzekeringen is gekozen voor een vast percentage van de WOZ-waarde van 0,27%. Dit terwijl de OZB-tarieven tussen gemeenten soms aanzienlijk kunnen verschillen. Zo bedraagt het tarief in Den Haag 0,0687% van de WOZ-waarde, terwijl in Leiden een tarief van 0,17725% wordt gehanteerd.

De te hanteren disconteringsvoet is iets aangepast. In beginsel is een disconteringsvoet opgebouwd uit een risicovrije rentevoet welke wordt verhoogd met opslagen voor het aan de belegging gekoppelde risico. Dit principe is ten opzichte van het concept niet gewijzigd. De discutabele koppeling met de restant levensduur is komen te vervallen en hiervoor in de plaats is de bouwperiode van het object gekomen. De uiteindelijke discontovoet varieert in het handboek van 5,68% tot 8,31%.

Al met al, lijkt het er sterk op dat het ministerie er voor heeft gekozen om niet te ingewikkeld te beginnen door het rekenmodel in een aantal opzichten sterk te vereenvoudigen. Dit heeft ontegenzeggelijk voordelen. De data die benodigd is om de marktwaardering uit te kunnen voeren, zal over het algemeen grotendeels voorhanden zijn. De vraag is echter wat dit zal opleveren als de uitkomsten niet goed gebruikt kunnen worden om assetmanagement in de corporatie te implementeren omdat de uitkomsten te globaal zijn. Terwijl dit toch één van de doelstellingen was om de waardering op marktwaarde in te voeren. Wij kunnen ons dan ook niet aan de indruk onttrekken dat er hier sprake is van een ingroeimodel en het handboek de komende jaren verder zal worden doorontwikkeld. Het is sterk aan te bevelen om dit niet af te wachten en de voorbereidingen van de herwaardering aan te grijpen om te zorgen dat uw data op orde is en aansluit bij de gestandaardiseerde VEX-normen. Dit levert niet alleen extra kennis op over uw bezit, maar dan kunt u ook een aanvang maken met het optimaliseren van uw vastgoedbeleid. Hoe eerder u hiermee start, hoe eerder u hier ook profijt van zult hebben. Ter indicatie: de verhuurdersheffing is in het handboek ook na 2017 nog gewoon ingerekend, dus het spanningsveld tussen financieel rendement en betaalbaarheid is structureel.

Corporatiekracht heeft niet alleen de kennis, maar ook de ICT in huis om voor u waarderingen op verschillende grondslagen uit te voeren. We helpen u graag om zo snel mogelijk te starten zodat u ruim op tijd bent met de invoering van de nieuwe grondslag voor uw bedrijfsvoering!