Keuzes

Op 31 mei jl. heeft Aedes een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin zij een aantal misverstanden uit de wereld wilde helpen over de ontwikkeling van de financiële positie van de corporatiesector. Bij een aantal politici leefde volgens Aedes het idee dat corporaties “op hun geld zaten en een bouwstaking zouden organiseren”. In deze brief tracht Aedes dit beeld te nuanceren. Een zeer korte samenvatting: geld zit in stenen, vermogenstoename alleen op papier, ingerekende huurstijgingen worden naar beneden bijgesteld, extra huurruimte is minder dan verhuurdersheffing en corporaties moeten keuzes maken. Vooral dit laatste is een interessant thema. Want Aedes suggereert daarmee feitelijk dat corporaties in het verleden kennelijk geen keuzes hoefden te maken…

Bij het maken van keuzes gaat het eigenlijk om 2 dingen: op welke manier maak je ze en hoe communiceer je dit met de stakeholders. Hoe goed je de keuzes ook maakt, op het moment dat je als organisatie niet in staat bent om hierover op een transparante wijze met de stakeholders te communiceren wordt iedere keuze een gevecht. Een voorbeeld. In haar brief gaat Aedes er van uit dat door de waardering op marktwaarde, het vermogen van de corporaties op papier met € 100 miljard zal stijgen. Als je het snel zegt valt het mee, maar dit betekent dat iedere woning ongeveer € 50.000 hoger gewaardeerd zal gaan worden. Een kleine corporatie met 2.000 woningen moet dan een boekwinst van € 100.000.000 (!) gaan verantwoorden. Wie durft er dan nog tegelijkertijd een huurverhoging voor te stellen? Dat is dus alleen mogelijk als er sprake is van een zorgvuldig voorbereid traject waarin de winst vanwege de herwaardering van het vastgoed, is gekoppeld aan een inzichtelijk verhaal over de bedrijfsvoering.

Over de te maken keuzes schrijft Aedes het volgende: “Ook liggen er nog enorme opgaven. Opgaven die niet allemaal gerealiseerd kunnen worden. De huren betaalbaar houden (en het voorkomen van schulden en huisuitzettingen), investeren in nieuwbouw, het energiezuinig maken van de woningvoorraad (Energieakkoord; gemiddeld energielabel B in 2020) en het onderhoud van de woningvoorraad, zodat de levensduur van het bezit op peil blijft en ook toekomstige bewoners sociaal gehuisvest kunnen worden, vergt keuzes.” Dit lijkt een open deur, maar hoe maak je dergelijke keuzes? Het willen realiseren van maatschappelijke doelstellingen zoals het betaalbaar houden van de huren, gaat ten koste van de te realiseren financiële doelstellingen waarmee investeringen moeten worden gefinancierd. En hoe ga je bijvoorbeeld om met een situatie waarin tussentijds de spelregels worden gewijzigd? Een herwaardering van het bezit zal bijvoorbeeld grote gevolgen kunnen hebben voor de haalbaarheid van sloop-nieuwbouwprojecten.

et DrieKamerModel maakt keuzes tussen maatschappelijke- en financiële doelstellingen inzichtelijk. Hierdoor kan de corporatie haar afwegingen beter onderbouwen. Tevens zal zij in staat zijn deze afwegingen beter te verantwoorden naar de stakeholders. Dat zal de gang naar de huurdersvertegenwoordigers in ieder geval minder precair maken na het realiseren van een enorme boekwinst!

Het maken van keuzes begint dus al bij het maken van de keuze om een zorgvuldig traject in gang te zetten rondom de herwaardering. Dit traject zal niet kunnen eindigen bij het verwerken van de marktwaardecijfers op de balans. Dit is slechts de eerste stap om te komen tot een nieuwe benadering rond het maken en verantwoorden van keuzes in de bedrijfsvoering van de corporatie. Een traject dat tijd zal vergen en dus begint met de keuze om hier snel mee te beginnen.

Corporatiekracht heeft alle kennis in huis om u bij deze keuzes te ondersteunen. Interesse? Wij komen graag bij u langs om een en ander toe te lichten. En die keuze is geheel vrijblijvend!

Sepp Blatter en de corporatiesector

De herverkiezing van Sepp Blatter heeft de afgelopen weken meer media-aandacht gekregen dan een natuurramp van bovengemiddelde proporties. Zelfs het geregisseerd arresteren van een aantal topbestuurders van de FIFA was voor 133 afgevaardigden geen enkel probleem om hun stem opnieuw aan Sepp Blatter te geven. De komende 4 jaar leek er dus weinig bij deze organisatie te veranderen want het merendeel van de aangesloten landen heeft hier namelijk geen enkel belang bij en/of in veel culturen is gebrek aan transparantie en een zekere mate van corruptie gewoon onderdeel van het leven. Wat we hier ook van mogen vinden, verrassen doet het eigenlijk niemand. Maar onder druk wordt alles vloeibaar en dus is Blatter vier dagen na zijn herverkiezing alsnog afgetreden. De reden hiervoor is vooralsnog niet erg transparant en dat verbaast niemand.

 

Van de FIFA naar de corporatiesector is natuurlijk best wel een overgang met, op het eerste gezicht, weinig verbanden. Maar dat blijken er toch uiteindelijk meer te zijn dan men denkt. Een paar voorbeelden. Ondanks de invoering van de verhuurdersheffing blijken de vermogens van corporaties enorm te zijn toegenomen omdat de extra huurruimte in de afgelopen jaren is benut en in bedrijfswaardeberekeningen enorm meetelt. Niemand in de sector verbaast zich hier over, maar de buitenwereld reageert bijna net zo verontwaardigd als de afvaardiging van de KNVB in Geneve deed na de herverkiezing van de voorzitter.

 

Een ander voorbeeld. De FIFA wordt een gebrek aan transparantie verweten. Geheime stemmingen en het feit dat niemand het salaris van de voorzitter kent, liggen hier aan ten grondslag. Maar de salarissen van corporatiebestuurders zijn ook nog niet zo heel lang openbaar. En weet u hoe investeringsbeslissingen van corporaties tot stand komen? Er was dan ook een parlementaire enquête voor nodig om de sector zelf eens in de spiegel te laten kijken. In het rapport “De Balans Verstoord” komt een niet al te positief beeld van de sector naar voren. De uitkomsten verrassen eigenlijk niemand….

 

Maar net als FIFA-bestuurders, moeten corporaties zich aan de wet houden. Dus voor de FIFA hopen we dat de onderzoeken van de FBI en het Zwitserse justitieel apparaat voldoende materiaal zal opleveren voor een zuivering binnen de voetbalorganisatie. Voor de corporatiesector is er de nieuwe Woningwet. Met een reeks van aanscherpingen moeten corporaties hun bedrijfsvoering en organisatie op tal van punten gaan aanpassen. Aanpassingen die wellicht ook een aanzet zullen vormen voor een cultuurverandering waarin er meer transparantie over investeringsafwegingen zal gaan ontstaan. De verplichte waardering op marktwaarde zou bijvoorbeeld de basis kunnen vormen om eens na te denken over het DrieKamerModel waarbij de afwegingen tussen financiële- en maatschappelijke doelstellingen inzichtelijk worden. Met een dergelijk inzicht kan niet alleen vooraf beter gestuurd worden, maar ook maakt het verantwoording achteraf veel transparanter. Voor corporaties dus eigenlijk net zo’n open deur als openbare stemmingen bij de FIFA.

 

Veel corporaties hebben echter nog wat koudwatervrees bij het DrieKamerModel en hikken tegen de implementatie aan. Voor deze corporaties heeft Corporatiekracht de DrieKamerScan ontwikkeld. Op basis van het DrieKamerModel wordt een “foto” van de exploitatie per complex gemaakt. Hierbij ontstaat niet alleen inzicht in het commerciële rendement maar ook in de aanwending van het maatschappelijk budget. Kortom, transparantie in de vastgoedexploitatie en een nieuwe basis voor vastgoedsturing.

 

Met dergelijke producten hoopt Corporatiekracht de sector te ondersteunen in een periode waarin de basis voor een cultuuromslag wordt gelegd. Want uiteindelijk gaat het niet om de corporaties maar om het bieden van betaalbare huisvesting voor een kwetsbare groep in de samenleving. Net zo als het over het voetbal zou moeten gaan en niet om de FIFA of Sepp Blatter.

 

Interesse in de DrieKamerScan? Neem eens contact met ons op!

Dag van het Wonen: wie het weet mag het zeggen

 

De adviseurs van Corporatiekracht bezochten op 26 mei jl. de Dag van het Wonen. Een congres waarin alle aspecten van de woningmarkt vanuit diverse invalshoeken door experts werden belicht. Het ochtendprogramma stond in het teken van themasessies (o.a. sociale woningbouw) en expertmeetings. Tijdens het centrale middagprogramma werd nader ingegaan op de trends en verwachtingen en werden deze nader belicht door vertegenwoordigers van AM, Rabobank, Dynamis en Blauwhoed.

Wat opvalt is dat niemand eigenlijk een echt goed beeld heeft welke ontwikkelingen zich zullen doorzetten op de woningmarkt. Met name de verlaging van de Loan to Value (LTV) naar 100% voor particulieren maakt het lastig om te voorspellen of het herstel van de woningmarkt zich zal doorzetten. De Rabobank verwacht zelfs dat een verdere vermindering van de LTV niet denkbeeldig is. En mocht dit geen doorgang vinden (hetgeen inmiddels door minister Blok is bevestigd), dan zullen de aangescherpte financieringseisen voor banken wel een effect hebben op de ontwikkeling van de woningmarkt.

Opvallend was dat zelfs Roel Vollebregt van BAM-dochter AM, zich niet wilde wagen aan voorspellingen over de gevolgen van de groei van het aantal huishoudens en het jaarlijks slopen van 1% van de huidige woningvoorraad indien zou worden uitgegaan van een gemiddelde levensduur van 100 (!) jaar. Ook Wilfred van der Neut van Dynamis kwam feitelijk niet verder dan het uitspreken van de verwachting dat makelaars altijd nodig zouden blijven. Phillips Smits van Blauwhoed was daarentegen bijzonder duidelijk over de toekomst: we gaan van hardware naar software, oftewel Smart Living! Wellicht voor de meeste toehoorders de ver van mijn bed show. Maar op enkele honderden meters van “The Edge”, één van de meest innovatieve en duurzaamste kantoren ter wereld, ook weer realistischer dan menigeen denkt.

Het verhaal wat niet of nauwelijks aan bod kwam op deze dag, was de toekomst van de corporatiesector. Als een sector met een marktaandeel van 31% van de woningmarkt, door de invoering van de nieuwe Woningwet wordt gedwongen te veranderen, heeft dit nogal een impact. Met name voor de bewoners maar ook voor ontwikkelaars, aannemers en makelaars kunnen deze ontwikkelingen verstrekkende gevolgen hebben en zou het handig zijn geweest om een beeld te krijgen van de trends in de corporatiesector. In de themasessie Sociale Woningbouw ging René Grotendorst van Rochdale bijvoorbeeld in op het antwoord van zijn corporatie op de Woningwet: kleine sociale woningen. Een oplossing die wellicht alleen in Amsterdam zal werken vanwege de specifieke marktomstandigheden, maar wel anticipeert op een situatie waarin de WOZ-waarde onderdeel wordt van de puntentelling en de waardering op marktwaarde zal resulteren in een enorme kloof tussen waarde en direct rendement. Hoewel hij toegaf dat Rochdale ook binnen de eigen organisatie wat hobbels moest overwinnen voor een dergelijk beleid, toont dit wel aan dat sommige corporaties de veranderingen niet op zich af laten komen, maar nadenken over de toekomst.

Ondanks de onderbelichting van de corporatiesector op de Dag van het Wonen, komen de ontwikkelingen snel op de corporaties af. Eigenlijk kan geen enkele corporatie het zich veroorloven om bijvoorbeeld de waardering op marktwaarde niet te gaan voorbereiden. Hoewel het definitieve waarderingshandboek nog moet komen, mag aangenomen worden dat voor de Light-methode een aantal basisgegevens nodig zijn die nu veelal ontbreken in de cartotheek. Deze zullen dus verzameld moeten worden om aan de slag te gaan met één van de grootste waarderingsklussen in de geschiedenis: het binnen één jaar waarderen van circa 1.800.000 corporatiewoningen.

Alleen al deze operatie en de gevolgen daarvan (wat dacht u van de publieke opinie als de financiële resultaten bekend zullen worden!), nomineren de corporaties voor een meer prominentere plek in het programma van de Dag van het Wonen in 2016.

Benieuwd wat waardering op marktwaarde voor u zal betekenen? Maak eens een vrijblijvende afspraak met Corporatiekracht!

Hans de Visser MSc MRE,  Ing. Bob Stolker

Marktwaardewaardering in het nieuws

 

De verplichting voor corporaties om op marktwaarde te gaan waarderen, is één van de thema’s die vrijwel geruisloos in de nieuwe Woningwet is opgenomen. Nu deze wet inmiddels is aangenomen beginnen de corporaties zich te realiseren wat dit gaat betekenen en komen er reacties en onderzoeken. Deze week publiceerde Peter Hendriks op het “eerste onafhankelijke multimediale platform voor onderzoeksjournalistiek” , Follow the money (www.ftm.nl), een stuk over de marktwaardewaardering. Daarnaast werd een onderzoek van CorporatieNL en KPMG bekend waarin de stand van zaken met betrekking tot marktwaardewaardering in de corporatiesector is onderzocht.

In zijn stuk constateert Peter Hendriks dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) voor haar toezichtsrol uitgaat van de marktwaarde. Een logisch uitgangspunt, want enerzijds scheelt het enorm veel werk (het CFV moest voor de vergelijkbaarheid de individuele bedrijfswaardeberekeningen van corporaties omrekenen naar de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde), maar anderzijds zou het vreemd zijn als zij een ander uitgangspunt dan de wet zouden hanteren.

Dit in tegenstelling tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat nog steeds uit blijft gaan van de bedrijfswaarde als uitgangspunt voor de waardering. Omdat beide partijen niet op één lijn zijn te krijgen, dienen corporaties straks verschillende waarderingen voor hetzelfde bezit aan te leveren aan toezichthoudende partijen. Erg onwenselijk, onduidelijk en kostenverhogend!

In het stuk van Hendriks wordt ook een corporatiebestuurder geciteerd, die het allemaal maar onzin en nodeloos duur vindt. Een simpele afslag op de WOZ-waarde vindt hij voldoende. Inderdaad, erg simpel, maar voor een onderbouwing van verantwoorde vastgoedkeuzes niet geschikt. Deze corporatiebestuurder lijkt in ieder geval geen lering te trekken uit het feit dat corporaties zich in toenemende mate moeten verantwoorden aan hun stakeholders. Dit is alleen mogelijk op basis van een goede onderbouwing.

Uit het onderzoek van CorporatieNL en KPMG lijkt de aap uit de mouw te komen: 55% (!) van de onderzochte corporaties twijfelt aan de kwaliteit van de basisgegevens, en is daarom nog niet in staat om op marktwaarde te gaan waarderen. Gelukkig is 87% van de corporaties van mening dat waardering op marktwaarde een middel vormt voor de verbetering van de waardesturing en het verhogen van de transparantie. Maar slechts 35% heeft hiervoor ook daadwerkelijk een plan voorhanden.

Kortom, de corporatiesector staat aan de vooravond van een enorme klus waarin circa 1.900.000 woningen (ongeveer 10% is al op marktwaarde gewaardeerd) moeten worden beoordeeld op volledigheid en correctheid van de basisgegevens om tot een marktwaarde in verhuurde staat te komen. In haar publicatie over het onderzoek van CorporatieNL en KPMG schrijft Vastgoedmarkt het volgende hierover: Voor corporaties is 2015 een overgangsjaar waarin zij alvast kunnen wennen aan de nieuwe waarderingssystematiek. Met de implementatie daarvan is doorgaans minimaal 5 maanden gemoeid maar meestal een veel langere periode. De corporaties die nog niet begonnen zijn zullen dus haast moeten maken, alhoewel het de vraag is in hoeverre dit nog op tijd lukt.

Corporaties moeten zich niet gek laten maken, maar zij moeten wel op korte termijn een keuze maken over de wijze van waardering. Dan kan de benodigde capaciteit worden gereserveerd en een planning gemaakt om de basisgegevens op orde te krijgen. Eenmaal de basisgegevens op orde kan de waardering in verhuurde staat worden uitgevoerd. Met de vastgoedwaardering kunnen corporaties een transparant vastgoedbeleid opstellen en hun maatschappelijke bijdrage aantonen.

Wij vinden de overstap naar waardering in verhuurde staat, op basis van de echte portefeuillekenmerken, de juiste. In de huidige tijd kun je een portefeuille met een waarde van pakweg een half miljard Euro toch niet sturen op basis van onjuiste basisgegevens.  Keuzes op basis van de verkeerde gronden kunnen ernstige gevolgen hebben voor het rendement en de solvabiliteit van de corporatie. Communicatie naar stakeholders is ingewikkeld als de sturingskeuzes niet goed onderbouwd kunnen worden. Het leven van de vastgoedmedewerkers en van de bestuurders zal eenvoudiger worden als beleidsvoornemens op een transparante en onafhankelijke wijze uitgelegd kunnen worden.

Uiteraard ondersteunen wij corporaties graag met het op orde krijgen van de basisgegevens, het uitvoeren van de waardering en de communicatie met de stakeholders.

Bel ons eens voor een afspraak!