De woningmarkt trekt aan, nou én?

In haar eerste kwartaalbericht 2015, over de woningmarkt in Nederland, concludeert de Rabobank dat de woningmarkt wéér is aangetrokken. Daarnaast zijn de verdere vooruitzichten voor 2015 en 2016 positief met een verwachte groei in het aantal transacties en een stijging van de prijzen met 3,5 tot 7,5%.

Hoewel er sprake is van grote regionale verschillen, is de verwachting dat voor geheel Nederland sprake zal zijn van een positieve marktontwikkeling. Een dergelijk rapport van de grootste hypotheekverstrekker van ons land doet altijd denken aan een reclamespotje (“Wij van WC-eend adviseren WC-eend”). Het uitspreken van een positieve marktverwachting zal uiteindelijk toch wat twijfelende kopers over de streep kunnen trekken. Maar de cijfers van de NVM zijn ook positief, dus er zal ongetwijfeld een kern van waarheid in zitten.

De vraag is natuurlijk wat een corporatie met dergelijke vooruitzichten moet of kan. De verkoopopbrengsten zullen toenemen maar verder werd tot op heden een dergelijk rapport van de Rabobank door het merendeel van de corporaties verder voor kennisgeving aangenomen en ging men over tot de orde van de dag.

Maar bij waardering op marktwaarde ligt dat beduidend anders. Het aantrekken van de verkoopprijzen zal veelal resulteren in een verhoging van de marktwaarde in verhuurde staat. Dus een hogere waarde op de balans en dito winst, terwijl de kasstromen ongewijzigd blijven.

Bij het aantrekken van de prijzen de komende jaren, kan het moment van invoeren van de waardering op marktwaarde, wel eens van belang zijn. Immers, de waardering is voor het boekjaar 2016 verplicht terwijl dit voor het boekjaar 2015 nog niet het geval is. De keuze is dus om de te behalen herwaarderingswinsten gelijkmatig over beide jaren uit te smeren of in één jaar te laten vallen.

Het eindresultaat is hetzelfde maar het effect op de stakeholders kon wel eens heel verschillend blijken te zijn!

Kortom, het volgende kwartaalbericht toch maar met meer dan gemiddelde interesse lezen en misschien toch maar eens nadenken over de te maken keuzes.

Het ombouwen van kantoren

In 2014 stond 17% van de kantoorruimte leeg. Meer dan de helft hiervan is structureel en dat is een maatschappelijk probleem.

Minister Blok heeft hiervoor inmiddels een oplossing gevonden. Als er wordt overgegaan tot het ombouwen van een leegstaand kantoor naar woningen, hoeft de eigenaar gedurende 30 jaar geen verhuurdersheffing af te dragen en is tevens het puntensysteem niet van toepassing. Klinkt, op het eerste gezicht, aantrekkelijk. Maar is dat ook zo?

Een structureel leegstaand kantoor zal over het algemeen geen pand zijn dat zich kenmerkt vanwege zijn fantastische bouwstijl of de geweldige woonlocatie.Mocht het eerste het geval zijn, is de kans groot dat er geen sprake is van leegstand óf de ombouw naar woonruimte heeft al in het verleden plaatsgevonden. Ook leegstaande kantoren op een geweldige woonlocatie zijn al lang herontwikkeld tot woningen. Kortom, we hebben het hier over de B-categorie. Een dergelijke ombouw zal dan over het algemeen kostbaar zijn. Het strippen van de gevel om te kunnen voldoen aan de eisen van de toekomstige bewoners (buitenruimte, energiezuinig, mooi woongebouw i.p.v. kantoor), kost bijvoorbeeld veel geld.

Daarnaast is het maken van een goede woningplattegrond en een acceptabele woningontsluiting doorgaans ook niet eenvoudig. Gesteld dat dit allemaal mogelijk is, dan zal de investering in veel gevallen in dezelfde orde uit gaan komen als bij nieuwbouw. Is de investering dan verstandig? Bij nieuwbouw is er sprake van verhuurdersheffing en een puntensysteem. Dit zal het directe rendement lager laten uitvallen dan bij het omgebouwde kantoor. Doen dus? Of niet?. Bij een waardering op marktwaarde wordt, in tegenstelling tot waardering op bedrijfswaarde of historische kostprijs, ook gekeken naar het indirecte rendement en dan zou het plaatje er wel eens heel anders uit kunnen zien. Behoudens uitzonderingen, lijkt dit plan van de minister dus veel op een structureel leegstaand kantoor: iets wat niemand wil.