Doelstellingen of ambities?

Mijn zoon van 15 voetbalt en wil best wel eens de Champions League winnen. Dus hebben we een document opgesteld dat we Voetbalagenda noemen. Daarin hebben we opgeschreven dat hij in 2028 de Champions League gaat winnen. Iedereen die dit leest zal enige twijfels hebben bij het realiteitsgehalte van deze agenda. Toch is dat precies hetgeen Aedes vorig jaar heeft gedaan bij de vaststelling van de eigen Woonagenda.

In de woonagenda van Aedes zullen alle woningen van de corporaties in 2021 gemiddeld label B hebben en worden de huren structureel gematigd en eventueel worden verlaagd. En als klap op de vuurpijl worden er jaarlijks ook nog 34.000 nieuwe woningen gerealiseerd. Met de VNG en Woonbond  zijn afspraken gemaakt om de ambities in prestatieafspraken terug te laten komen. Kortom, het leek te mooi om waar te zijn en dat was het dus ook.

Inmiddels zijn we een jaar verder en is er van de toezeggingen van Aedes in de Woonagenda weinig over. En er was weinig voor nodig om het sprookje te ontkrachten, om precies te zijn: een onderzoek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de uitkomsten van de routekaart naar 2050.

Uit de routekaart naar 2050 blijkt dat er gemiddeld € 52.000 per woning nodig is om deze in 2050 CO2-neutraal te kunnen krijgen. Opgeteld is er dus € 108 miljard (!) nodig om deze transitie te realiseren. En de corporaties hebben maar een fractie van dit bedrag beschikbaar aan investeringscapaciteit. 40% van de corporaties heeft zelfs onvoldoende middelen om gemiddeld label B in 2021 te kunnen realiseren.

Aedes noemt de toezeggingen uit haar eigen Woonagenda inmiddels ambities en erkent dat deze financieel niet haalbaar zijn. Dit roept natuurlijk de vraag op waarom deze ambities dan zijn geformuleerd. Want ook als de energietransitie de helft goedkoper zou zijn geweest was het onmogelijk geweest om te komen tot een haalbare businesscase. Sterker nog, het beeld van een corporatiesector die veel belooft maar weinig waarmaakt wordt hiermee bevestigd. Voor sommige politici is dit koren op de molen zodat het steeds lastiger wordt om zaken zoals de verhuurderheffing terug te draaien.

Inmiddels heeft minister Ollongren op 23 mei jl.  samen met 9 partijen waaronder Aedes een handtekening onder de Nationale Woonagenda gezet. De minister stelt hierin drie doelen:

  • het versnellen van de woningbouw;
  • het beter benutten van de bestaande voorraad;
  • de betaalbaarheid van het wonen.

Aedes heeft zich hierin gecommitteerd aan het versnellen van de nieuwbouwproductie en een huurmatiging voor de komende jaren. Op zich begrijpelijk, maar dit heeft wel tot gevolg dat er nog minder financiële mogelijkheden zijn om de energietransitie te realiseren. De minister zegt op haar beurt toe dat zij eventueel de onvoorziene meeropbrengst van de verhuurderheffing (de ingerekende meeropbrengst blijft dus buiten beschouwing….) wil inzetten voor investeringen in de woningmarkt, de verduurzamingsopgave van sociale woningen en instrumenten voor doorstroming.

Verder zegt de minister toe de nadelige effecten van de voorgestelde wetswijziging inzake vennootschapsbelasting en invorderingswet (gevreesde kostenpost van € 300 mln per jaar)voor corporaties in beeld te brengen. Deze zijn dus niet van tafel.

De afspraken lijken dus een beetje eenzijdig uit te pakken. Maar desondanks heeft Aedes hiermee ingestemd en de handtekening geplaatst. Dat deed de VNG overigens niet. Zij vonden een aantal thema’s onvoldoende tot uiting komen in de Nationale Woonagenda. Eén daarvan: “de financiële positie van de corporaties in relatie tot de heffingen die de corporaties raken”. Het lijkt er dus sterk op dat gemeenten beter voor de belangen van de corporaties kunnen opkomen dan de corporaties zelf.

Op dit moment worden achter de schermen de laatste puntjes op i van het Klimaatakkoord gezet. Dit akkoord zal op 6 juli a.s. worden gepresenteerd. Laten we hopen dat hierin door de corporaties wel realistische afspraken worden gemaakt want anders wordt het net zo ongeloofwaardig als de doelstelling van mijn zoon om in 2028 de Champions League te winnen.

Verplicht gasloos.

De afschaffing van de verplichte gasaansluiting per 1 juli houdt de gemoederen nogal bezig. Bouwers, corporaties en projectontwikkelaars buitelen over elkaar heen om aan te geven dat er sprake is van een paniekbesluit van de overheid. De extra kosten die moeten worden gemaakt zouden niet terugverdiend kunnen worden. En daar komt dan ook het huidige gebrek aan voldoende vakkundig personeel om alles te kunnen realiseren nog bij. Kortom, één grote bak ellende dat besluit van de overheid. Maar laten we de ui eens pellen.

Omgevingsvergunning is leidend

Voor het wel of niet realiseren van een gasloze woning is het moment van aanvragen van de omgevingsvergunning bepalend. Met andere woorden, alleen projecten waarvoor op 1 juli a.s. geen vergunning is aangevraagd dienen zonder gasaansluiting te worden gerealiseerd. De overige projecten kunnen dus “gewoon” met een gasaansluiting worden gebouwd. Of dit wenselijk is en in het belang van de koper kan worden afgevraagd maar er kan in ieder geval geen sprake zijn van kostenverhogingen die niet kunnen worden doorberekend. Uitzondering op het voorgaande vormt de situatie dat de woningen al zijn verkocht maar dat de omgevingsvergunning pas na 1 juli kan worden aangevraagd.

Met andere woorden, hier is sprake van een ontwikkeling waarbij een gasaansluiting het uitgangspunt vormde. En dat in tijden waarin de noodzakelijke energietransitie vrijwel dagelijks in het nieuws is, er al in 2013 een Energieakkoord is gesloten en de doelstellingen in het regeerakkoord klip en klaar zijn. Dit heeft toch veel weg van het bewust nemen van een risico (en dit door de verkoop uiteindelijk bij de kopers neer te leggen).

Het standpunt van de brancheorganisatie

De Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) schat in dat de bouw van 7.000 woningen op losse schroeven kan komen te staan door het vervroegde gasverbod. Volgens de NVB is er niet altijd sprake van een keuze door de bouwende partij. Er zouden ook gemeenten zijn die expliciet hebben aangegeven dat ze een gasaansluiting wilden. Of corporaties en/of beleggers, die daartoe bewust besloten op basis van een kostenmotief.

De voorbeelden zullen ongetwijfeld juist zijn maar kunnen nooit de ontstane commotie verklaren. Immers, als een gemeente in het verleden een gasaansluiting heeft geëist kan zij nu ook van de wettelijke mogelijkheid gebruik maken om af te wijken van het gasverbod en alsnog een gasaansluiting toestaan. En van professionele partijen als corporaties en beleggers mag een toekomstvisie worden verwacht. Dus op het laatste moment nog wat woningen met een gasaansluiting realiseren (om daarmee de lasten naar de huurders te verplaatsen) is een bewust genomen risico. Bovendien zou de extra waarde van een gasloze woning de extra investering wel eens goed kunnen maken.

Overigens hebben de NVB, Bouwend Nederland, NEPROM en Aedes in hun brief van 20 april jl. aan minister Wiebes nog aangegeven voorstander te zijn van een gasverbod per 1 januari 2019.

Overgangsregeling

Ondertussen lijkt er te worden gewerkt aan een overgangsregeling waardoor er wellicht toch wat ruimte kan ontstaan voor projecten waar geen alternatieven voor mogelijk zijn. De vraag is echter of de kopers/eigenaars/gebruikers van deze projecten daar heel gelukkig van worden. Los van het feit dat de energiebelasting op gas naar verwachting de komende jaren sterk zal stijgen, zal op termijn alsnog geïnvesteerd moeten worden om van het gas af te raken. En dat alles omdat sommige partijen dachten dat het allemaal zo’n vaart niet zou lopen…

Staat van de volkshuisvesting 2018: Corporaties mogen het uitzoeken

Ieder jaar informeert de minister de Tweede Kamer over de gang van zaken op de woningmarkt door het aanbieden van de Staat van de Volkshuisvesting. Op 30 april jl. was het de beurt aan minister Ollongren om aan te geven hoe goed het ingezette beleid op de woningmarkt had uitgepakt. In het verleden kenmerkte de aanbiedingsbrief zich altijd door de opname van de nodige pijnlijke tegenstrijdigheden over de financiële positie van de corporatiesector. We waren dan ook benieuwd of deze minister een iets genuanceerdere beeld zou scheppen over dit onderwerp dan haar voorgangers. Het goede nieuws is dat dit inderdaad het geval is. Maar daar staat tegenover dat er dit keer een konijn uit de hoge hoed komt die duidelijk maakt hoe dit kabinet omgaat met haar verantwoordelijkheden.

De financiële positie van corporaties

Als een bedrijf niet in staat is om te investeren is iedereen het erover eens dat de financiële positie niet rooskleurig is. Hoewel dit voor de corporatiesector ook van toepassing is, blijft de minister van mening dat de corporatiesector er als geheel goed voor staat. Maar de verschillen zijn groot. Uit eerdere onderzoeken was al gebleken dat 40% van de corporaties niet in staat is om in 2021 hun woningen op gemiddeld label B te krijgen. Een nuance  op de financiële positie was dus op zijn plaats en daar maakt de minister dan ook melding van. De minister erkent ook dat de ambities (lees: eisen van de rijksoverheid) op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming veel vergen van de investeringsruimte van corporaties. En hierbij wordt nog geen rekening gehouden met alle fiscale maatregelen die op stapel staan, zoals de maximalisering van de renteaftrek (kosten: € 300 miljoen per jaar voor de corporatiesector).

Gelukkig zegt de minister toe dat zij zal verkennen hoe de investeringscapaciteit aansluit bij de volkshuisvestelijke ambities uit het regeerakkoord, de Nationale Woonagenda en het Klimaatakkoord. Ze lijkt hiermee tijd te willen kopen want een simpele rekensom maakt duidelijk dat al deze ambities/eisen onmogelijk kunnen worden gerealiseerd binnen de beschikbare investeringsruimte. Maar de vraag is natuurlijk wat er gaat gebeuren als dit uit de verkenningen van de minister wordt bevestigd. Welnu, daar sorteert de minister in haar brief aan de Tweede Kamer ook op voor.

Corporaties mogen oplossing bedenken

De corporatiesector is de afgelopen jaren behoorlijk in de mangel genomen. Zo werden zij geconfronteerd met allerlei financiële maatregelen die een behoorlijk gat in de investeringscapaciteit hebben geslagen. Bijvoorbeeld de heffing van vennootschapsbelasting, de verhuurderheffing en de matiging van de huurverhogingen. Anderzijds wordt de druk om de investeringen op te voeren vanuit Den Haag opgevoerd door bijvoorbeeld de energietransitie. En dan wordt het pijnlijk, want de afdracht van de corporaties wordt niet gebruik om bijvoorbeeld de energietransitie-doelstellingen te financieren. Zo wordt nu in de media openlijk een link gelegd met de afschaffing van de dividendbelasting. Je zou in ieder geval mogen verwachten dat het kabinet beleid vormt hoe er omgegaan moet worden in situaties waarbij corporaties niet in staat zijn om alle geëiste investeringen te kunnen doen. Dit lijkt een te hooggespannen verwachting, want hierover schrijft de minister in haar brief het volgende: “Corporaties moeten dus met hun partners op lokaal niveau keuzes maken voor huurmatiging of investeringen in sociale huur, middenhuur en verduurzaming.” Vrij vertaald komt het er dus op neer dat corporaties het maar moeten uitzoeken en zo nodig de huren maar moeten aanpassen als zij van het kabinet meer moeten investeren (zoals de energietransitie) dan zij kunnen betalen.

WOZ waarde en investeringscapaciteit.

Investeren of heffen?

Afgelopen week kwam Aedes met de noodkreet naar buiten dat de corporaties wel eens de bijvangst zouden kunnen worden van fiscale aanpassingen die nodig zijn om fiscale constructies tegen te gaan. Door deze aanpassingen zou de renteaftrek beperkt worden tot 30% van de fiscale winst. Aedes becijferde dat dit de corporaties wel eens € 300 miljoen per jaar zou kunnen gaan kosten.

In hetzelfde bericht werd ook melding gemaakt van het feit dat door de waardestijging van de woningvoorraad de verhuurderheffing ook nog eens € 300 miljoen per jaar hoger zou kunnen uitvallen dan geraamd.

Omdat er nog steeds politici zijn die vinden dat de verhuurderheffing geen effect heeft op de investeringscapaciteit van corporaties hebben we eens een paar rekensommen gemaakt.

De ontwikkeling van de verhuurderheffing

In 2016 heeft minister Blok de verhuurderheffing laten evalueren. De heffingsgrondslag vormt de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning bedroeg in 2015 € 133.000.

De woningmarkt heeft zich sindsdien positief ontwikkeld. De ontwikkeling van de gemiddelde koopprijs in de periode 2014 – 2017 bedroeg volgens het CBS 16,3%, terwijl de Rabobank voor de jaren 2018 en 2019 uitgaat van een verdere ontwikkeling van 8% respectievelijk 7%. Ook het tarief van de verhuurderheffing is aangepast. In 2015 bedroeg deze nog 0,449% terwijl deze momenteel 0,591% bedraagt.

Dit heeft tot gevolg dat een corporatie in 2015 voor een gemiddelde woning € 597 aan verhuurderheffing moest afdragen. In 2018 is dit inmiddels gestegen naar € 856 en naar verwachting zal dit dus doorstijgen naar € 997 in 2020.

Naast de verhuurderheffing heeft ook de OZB-belasting de WOZ-waarde als heffingsgrondslag. Met een gemiddeld tarief van 0,1434% stijgt deze van € 188 in 2015 naar € 241 in 2020.

Als we hier de gematigde huurverhoging vanaf 2015 tegenover zetten (geschat: ruim 9,5%), dan wordt duidelijk dat de gehele huurverhoging op zal gaan aan de stijging van verhuurderheffing en OZB. Sterker nog, al zouden alle overige kosten van de corporatie ongewijzigd blijven dan zal de netto besteedbare kasstroom per woning dalen van € 4.879 tot € 4.596 vanwege de prijsinflatie. Dit wordt duidelijk uit onderstaande tabel:

Het bovenstaande voorbeeld maakt duidelijk dat de netto kasstroom van een gemiddelde corporatiewoning zelfs als de overige kosten ongewijzigd zouden blijven, een dalende tendens vertoont, dit heeft doorgaans een negatief effect op de beschikbare investeringscapaciteit. Overigens zullen de criticasters betogen dat er na de laatste wetswijziging ook kortingen op de verhuurderheffing mogelijk zijn bij het realiseren van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens. Dit is correct, alleen de pot is leeg en vanaf 1 juli 2018 kunnen er geen nieuwe aanvragen meer worden gedaan.

Conclusies

Van corporaties wordt veel verwacht als het gaat om hun aandeel in de 1.000.000 nieuwbouwwoningen die tot 2040 nodig zijn. Daarnaast wordt ook een voortrekkersrol verwacht in de energietransitie. Hiervoor is onvoldoende investeringscapaciteit beschikbaar. Binnen die context is het merkwaardig om te constateren dat de heffingen van de overheid sterk stijgen en de toegezegde kortingen niet kunnen worden waargemaakt. Kortom, pas de heffingen of de ambities aan.