Marktwaardering bij corporaties: het blijft sukkelen

Laten we voorop stellen dat het idee om corporaties hun vastgoed op Marktwaarde in Verhuurde Staat (MVS) te laten waarderen in beginsel goed is. Echter, bij een operatie waarmee meer dan 100 miljard Euro (!) aan balanswaarde is gemoeid, mag je verwachten dat het proces zorgvuldig verloopt en het einddoel voor iedereen duidelijk is. Laten we de ui eens pellen en in een historisch perspectief plaatsen.

De route naar de verplichte marktwaarde

Velen menen dat de corporatiesector pas na de bruteringsoperatie in 1995, toen de woningcorporaties werden verzelfstandigd, is ontstaan. In ieder geval kan gesteld worden dat de overheid vanaf dat moment het wettelijke kader rond de corporaties heeft aangescherpt.

In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) werd toen vastgelegd aan welke regels corporaties zich moesten houden. Voor de waardering van de Materiële Vaste Activa (= het vastgoed) werd aangegeven dat corporaties mochten kiezen tussen “verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel actuele waarde”. Onder druk van accountants bleef dit beperkt tot de historische kostprijs waarbij afgeschreven kon worden op de initiële investering.

Vanaf 2003 werd het ook mogelijk om tegen bedrijfswaarde te waarderen. Vanaf 2012 tegen Marktwaarde in verhuurde Staat. Vanaf het boekjaar 2016 is het zelfs verplicht om te waarderen tegen MVS, iets dat al vanaf 1995 mogelijk was maar om onduidelijke redenen door accountants is vertraagd.

Dit laatste heeft wel tot gevolg gehad dat de bedrijfsvoering van corporaties tot 2016 op een vastgoedwaardering is gestoeld die gepaard kon gaan met de nodige subjectieve invloeden. De bedrijfswaarde was de waarde van alle toekomstige kasstromen van een object. Dus hoe langer de geschatte levensduur hoe hoger de waarde. Maar wie kan het effect van “levensduurverlengende” investeringen objectief vaststellen? De controlerend accountant in ieder geval niet.

De historie leert dat dit in een aantal gevallen goed mis is gegaan. Het is dan ook goed om een eenduidig waarderingsbegrip te gaan hanteren waarbij de corporaties zelf weinig invloed op de uitkomst kunnen uitoefenen door de verplichting van te hanteren parameters en/of de toetsing door een taxateur. De Marktwaarde in Verhuurde Staat is zo’n eenduidig waarderingsbegrip.

Het handboek marktwaarde

De waardering op MVS door corporaties moet plaatsvinden op basis van het “Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”. In dit handboek kan gekozen worden voor;

  • de basisversie, met verplichte parameters en beperkte nuancering op basis van een aantal vastgoedeigenschappen en de locatie waar het vastgoed staat, en;
  • de full-versie, waarbij een taxateur de marktwaarde bepaald op basis van een taxatie of een verklaring afgeeft voor de waardering waar geen taxatie heeft plaatsgevonden.

De basisversie was bedoeld om corporaties te laten wennen aan de nieuwe waarderingsmethode en zou na verloop komen te vervallen. Helaas is deze gewenningsperiode gepaard gegaan met jaarlijks een groot aantal ingrijpende wijzigingen waardoor het onmogelijk werd om de ontwikkeling van de waarde van jaar tot jaar te kunnen verklaren.

Ook hierbij hebben accountants weer een grote invloed. Enerzijds door de uitkomsten van gecertificeerde softwarepakketten niet te accepteren en anderzijds door de controledruk fors op te voeren.

Daarnaast werd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de marktwaarde niet geaccepteerd voor de beoordeling van de financieringsruimte. Met als gevolg dat veel corporaties, die toch al niet veel op hadden met deze nieuwe methodiek, de waardering op marktwaarde beschouwen als een zeer kostbaar “moetje voor de jaarrekening”, maar hiervan bij de bedrijfsvoering niet of nauwelijks gebruik maken.

En dat is een gemiste kans want er wordt van corporaties nogal veel (misschien wel teveel) verwacht t.a.v. de investeringen die zij moeten gaan doen in nieuwbouw en de verduurzaming. Het is dus een gemiste kans dat het de afgelopen 5 jaar niet is gelukt om een robuust waarderingssysteem te implementeren waarop corporaties hun bedrijfsvoering konden baseren. En zelfs na 5 jaar is het handboek nog niet klaar en ontbreken essentiële onderdelen in het model.

Handboek nog niet compleet

Sinds 2016 is het bijvoorbeeld mogelijk om naast de huur een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) bij huurders in rekening te brengen. Een belangrijke basis om duurzaamheidsinvesteringen financieel haalbaar(der) te maken omdat een verhoging van de huur niet altijd mogelijk of wenselijk is. Het is in het handboek 2018 niet mogelijk om de EPV in de marktwaardering door te rekenen. Dus zitten corporaties weer handmatig te fröbelen om deze kasstroom toch in het model te krijgen en zijn er geen criteria voor eventuele extra onderhoudskosten die gehanteerd moeten worden. Op basis waarvan de accountant dan zijn handtekening onder de waardering wil zetten is onduidelijk, maar het zal ongetwijfeld wel weer de nodige extra controle-uren kosten.

Conclusie

Het is wonderlijk dat corporaties nu al 4 jaar bezig zijn met een waarderingsmodel waarmee ruim 100 miljard aan balanswaarde is ontstaan en dat dit tot op heden nog niet heeft geresulteerd in een uitontwikkeld model waarmee corporaties op een fatsoenlijke wijze hun investeringen kunnen doorrekenen. Dit mogen de betrokken partijen zich aanrekenen.