Corporatiekracht blog 3-12-2018

Het is weer november! Dus voor de corporatiebestuurders is het weer tijd voor het, al bijna traditionele, moment: hoe scoren wij in de Aedes-benchmark? Doet onze corporatie het weer beter dan vorig jaar? En ook belangrijk, scoren wij beter dan de collega-corporaties? Kortom, de uitslag die bepalend kan zijn voor een rondje gebak voor het hele bedrijf of een ingewikkelde toelichting  aan de Raad van Commissarissen. Ook dit jaar staan we weer stil bij een aantal interessante feiten uit de rapportage van Aedes.

Bedrijfslasten weer gedaald

De beïnvloedbare bedrijfslasten over 2017 zijn gemiddeld met € 26 per woning/per jaar gedaald ten opzichte van 2016 tot € 764. Een daling die al in de 2013 was ingezet waardoor de totale daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten inmiddels uitkomt op € 261 (!). En dat is knap, want in deze periode is de Woningwet van kracht geworden (2015), welke de administratieve lastendruk voor de corporaties tot ongekende proporties heeft laten toenemen.

Ondanks de regeldrift van de overheid is het nog steeds niet mogelijk gebleken om corporaties op basis van de verstrekte cijfers uit de verantwoordingsinformatie (dVi) te vergelijken. Hiervoor was aanvullende informatie nodig om de cijfers te kunnen harmoniseren. Zonder deze harmonisatie waren de cijfers uit de dVi dus blijkbaar onvergelijkbaar omdat er sprake was van verschillen in de verantwoording van de kosten.

Ook voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties is het dus niet goed mogelijk om corporaties financieel met elkaar te vergelijken. De Aedes benchmark leert ons dat dit (met aanvullende informatie) mogelijk is, maar de officiële toezichthouders lijken dit voor de uitvoering van hun taken niet van belang te vinden.

Overigens zijn de totale bedrijfslasten van de corporaties wel met € 35 gestegen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijging van de verhuurderheffing. De totale niet-beïnvloedbare bedrijfslasten (= heffingen en belastingen) bedroegen in 2017 gemiddeld maar liefst € 935. Door de stijging van de WOZ-waarden én de stijging van het heffingspercentage, zal de verhuurderheffing de komende jaren fors doorstijgen. In 2017 bedroeg de gemiddelde huurprijs € 516 per maand. Het zal ons niet verbazen als we volgens jaar constateren dat de overheid in 2018 voor meer dan 2 maandhuren aan heffingen en belastingen zal hebben geïnd. Mocht dit daadwerkelijk het geval zijn dan is dat een trieste constatering.

Huurderstevredenheid

De daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten vloeit voort uit de afname van het aantal medewerkers. Desondanks is dit niet ten koste gegaan van de huurderstevredenheid. De 300.000 ondervraagde huurders  gaven de corporaties dezelfde cijfers als het voorgaande jaar. Het inmiddels bekende beeld dat de grote corporaties iets minder goed scoren is dan kleine corporaties is ook gelijk gebleven. Ook dit jaar zijn zij er niet in geslaagd om het gat met de middelgrote en kleinere corporaties te dichten. Vanaf de eerste benchmark in 2014 scoren de kleinere corporaties beter bij hun huurders dan hun grote collega’s.

Onderhoud

De geharmoniseerde instandhoudingskosten per woning zijn fors gestegen van € 2.146 naar € 2.495. Deze stijging vloeit voort uit een toename van € 210  in de investeringen/verbeteringen per woning en een toename van € 127 bij het planmatig onderhoud. De kosten voor reparaties en mutaties zijn vrijwel gelijk gebleven. Ondanks hun extra inspanningen om hun woningen te kwalitatief op een hoger plan te brengen, resulteert dit niet in een verbetering van de huurderstevredenheid. Dat is opmerkelijk te noemen. Je zou mogen verwachten dat een huurder een kwalitatief betere woningen ook beter zou waarderen. Het lijkt niet onverstandig om dit eens te onderzoeken.

Duurzaamheid

Ook dit jaar is de gemiddelde Energie Index van corporaties geïnventariseerd. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde score 1,73. Dit jaar is het gemiddelde gedaald naar 1,65. Dit staat gelijk aan energielabel C. Indien deze trend zich doorzet moet het mogelijk zijn om in 2021 op een gemiddelde Energie Index van 1,4 uit te komen en wordt daarmee de doelstelling van de corporaties behaald (gemiddeld B in 2021).

Conclusies

Het goede nieuws is dat het de corporaties is gelukt om hun bedrijfslasten voor het vijfde jaar op rij te laten dalen en dat dit niet ten koste is gegaan van de huurderstevredenheid. Helaas zijn al deze inspanningen voor des keizers baard gebleken omdat de overheid in dezelfde periode de heffingen en belastingen heeft opgevoerd van € 528 tot maar liefst € 935 per woning waardoor de totale bedrijfslasten tóch stijgen. Omdat we inmiddels weten dat aan deze stijging voorlopig ook geen einde zal komen, zullen de corporaties hun investeringscapaciteit verder zien dalen waardoor het aantal te realiseren nieuwbouwwoningen én de duurzaamheidsinvesteringen achter zullen blijven.  Ondanks het feit dat de overheid in toenemende mate meent belasting te moeten heffen over sociale activiteiten, heeft de gemiddelde corporatiebestuurder zich niet laten ontmoedigen om zijn organisatie efficiënter te laten functioneren. En dat zou toch wat meer vertrouwen bij de politiek mogen opleveren dan ze nu krijgen.