Corporatiekracht blog 05-11-2018

Afgelopen week waren we getuige van een sprekend voorbeeld van het gezegde “wie wind zaait zal storm oogsten” Een meerderheid van de Tweede Kamer heeft geconstateerd dat de huurprijzen in de vrije sector te hoog worden en minister Ollongren opgeroepen een noodknop te bedenken om in te grijpen. Eigenlijk een merkwaardig standpunt en wel om 2 redenen. Enerzijds is deze ontwikkeling het rechtstreekse gevolg van de gemaakte keuzes voor de woningmarkt en anderzijds worden de aanbevelingen van de door het kabinet ingeschakelde “Samenwerkingstafel middenhuur” eigenlijk genegeerd. Wat is er aan de hand?

Keuzes woningmarkt

De woningmarkt bestaat uit 3 deelmarkten: sociale huur, vrije sector huur en koop. In de afgelopen jaren is er bewust voor gekozen om de toegang tot de sociale huurmarkt te beperken tot huishoudens met een maximaal gezinsinkomen tot € 36.798. Huishoudens die meer verdienen hebben in beginsel geen toegang tot een sociale huurwoning. Daarnaast zijn corporaties geconfronteerd  met forse lasten (verhuurderheffing en vennootschapsbelasting) waardoor het aanbod van nieuwe sociale huurwoningen is afgenomen en er in toenemende mate bestaande huurwoningen moesten worden verkocht.

Tegelijkertijd is ervoor gekozen om de hypotheekrenteaftrek iets te beperken, alleen aflosbare hypotheken toe te staan en de maximale hypotheek te beperken tot 100% van de woningwaarde. Woningzoekenden kunnen dus in toenemende mate niet meer terecht op de sociale huurmarkt  en een koopwoning wordt ook steeds moeilijker. Kortom, het huren van een woning in de vrije sector is doorgaans de enige oplossing die resteert. En laat dat dit nu net de deelmarkt zijn waar de prijsvorming grotendeels wordt bepaald door vraag en aanbod. Je hoeft dan geen economie gestudeerd te hebben om te weten dat prijzen dan zullen stijgen.

Zeker, als hierbij ook nog ontwikkelingen zijn als AirBnB. Het verhuren van woningen in de vrije sector is voor veel partijen zeer lucratief geworden. Een ontwikkeling die eigenlijk heel voorspelbaar was. Sterker nog, de overheid heeft zelfs een eigen promotiewebsite (www.investingindutchhousing.nl) waarin zij buitenlandse beleggers wijst op de aantrekkelijke rendementen die met de verhuur van woningen in de vrije sector behaald kunnen worden. Het feit dat de politiek zich nu zorgen maakt over de ontwikkeling van de huren in de vrije sector is niet alleen misplaatst maar zelfs ergerlijk te noemen omdat hier gesold wordt met de huisvesting van heel veel Nederlanders.

Oplossingen worden genegeerd

Al in het vorige kabinet werd een vergroting van het aantal huurwoningen in de vrije sector tot doelstelling verheven. Hiertoe werd o.a. de “samenwerkingstafel middenhuur” aangesteld. Eén van de aanbevelingen die wordt gedaan is om, al dan niet tijdelijk, het bestaande WWS-puntenstelsel van toepassing te verklaren op woningen tot 190 punten. Een woning met 190 punten zou dan een maximale huurprijs mogen hebben van € 961,57.

Voor veel woningzoekenden is dit nog enigszins te betalen en het geeft in ieder geval een oplossing voor de woningzoekenden die aangewezen zijn op een huur tussen € 711 en € 1000. Hoewel een dergelijke toepassing (incl. de inzet van de huurcommissie bij eventuele geschillen) een simpele oplossing vormt voor een ontspoorde deelmarkt, willen de minister en de coalitiepartijen hier niet aan. Wat het CDA betreft zou de tijdelijke inzet van sociale huurwoningen een betere oplossing vormen. Dat hiermee het ene gat met het andere gat wordt gestopt lijkt er niet toe te doen. Waarschijnlijk zal de minister dan, in het debat over de toename van de wachtlijsten voor een sociale woning, o.a. door het CDA worden opgeroepen om er voor te zorgen dat er meer sociale huurwoningen zullen worden gebouwd.

De minister mag nu gaan nadenken over de ontwikkeling van een “noodknop” waarmee zij tijdelijk kan ingrijpen. Hoe dit er uit gaat zien weet niemand, maar het heeft toch het karakter van een oplossing voor een probleem dat beter had kunnen worden voorkomen.

Conclusies

Als je een deel van de woningmarkt aan de markt over laat terwijl de rest sterk is gereguleerd, moet je niet verbaasd zijn dat deze deelmarkt ontploft bij een goede economische ontwikkeling. Het bedenken van een noodknop is dan het meest sprekende voorbeeld van een gebrek aan regie.