Corporatiekracht blog 19-11-2018

Afgelopen week waren we wederom getuige van een sprekend voorbeeld van het gezegde “wie wind zaait zal (de perfecte) storm oogsten” en hoe de politiek reageert op krantenkoppen. Dit keer ging het eens niet over de stijgende huurprijzen in de vrije sector maar over de concentratie van kwetsbare huurders in corporatiewoningen. En over de ontwikkeling van de wachtlijsten voor een sociale huurwoning.

De perfecte storm

In de reeks “wie wind zaait…” dit keer een onderzoek van Rigo waarin duidelijk wordt dat het overheidsbeleid van de afgelopen jaren kan uitmonden in een perfecte storm. Een perfecte storm is een statistische term voor het samenvallen van verschillende ontwikkelingen die ieder een negatief effect hebben op de waarde van een bezit of een economische ontwikkeling.

Wat is er aan de hand? De toewijzing van sociale huurwoningen is beperkt tot mensen met een laag inkomen. Daarnaast is er sprake van extramuralisering in de zorg (het scheiden van wonen en zorg) waardoor ook woningzoekenden met een zorgvraag in corporatiewoningen worden gehuisvest. De combinatie van deze ontwikkelingen is overwegend negatief.

Er is niet alleen sprake van een toename van problemen met schulden, verslaving, agressie en andere soorten ellende, maar ook de sociale cohesie in sommige wijken neemt af.

Sinds 2012 neemt de leefbaarheid in de wijken met veel corporatiebezit af en er is sprake van een neerwaartse spiraal. De wijken waarin zich deze spiraal niet voordoet laten zien dat deze ontwikkeling kan worden voorkomen door te investeren in de sociale voorraad en door een goede differentiatie van bewoners te borgen. Deze oplossingsrichtingen worden echter bemoeilijkt c.q. onmogelijk gemaakt door overheidsbeleid. De Woningwet heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat corporaties niet alleen minder investeringsruimte hebben, maar ook beperkt worden tot de sociale doelgroep. Terwijl de ontwikkelingen bij gemeenten en zorgpartijen, onvoldoende regie en samenwerking tussen partijen de problematiek versterken. Kortom, dit rapport zou verplichte leeskost voor de gemiddelde politicus moeten zijn om een perfecte storm te voorkomen. Helaas bleef het na het publiceren van dit rapport opvallend rustig in Den Haag.

De wachtlijsten

De redactie van RTL-nieuws heeft een onderzoek uitgevoerd en kwam tot de conclusie dat de gemiddelde wachttijd voor een sociale woning is opgelopen tot 9 jaar. In sommige gemeenten zelfs tot bijna 30 jaar. Dramatisch natuurlijk en Tweede Kamerlid Erik Ronnes van het CDA  diende dan ook snel een motie in om minister Ollongren een onderzoek uit te laten voeren in hoeverre corporaties in staat zijn voor genoeg sociale woningen te zorgen. Inderdaad, dezelfde Erik Ronnes die eind mei jl. nog van mening was dat een deel van de sociale woningen wel kon worden ingezet voor de vrije sector…  Nu heeft RTL-nieuws eenzelfde onderzoek ook al eens in 2015 uitgevoerd. En net als toen waren zowel Prof.dr.Peter Boelhouwer als Aedes bereid hierop te reageren in woorden van dezelfde strekking: er moeten meer woningen bijgebouwd worden. Nu zal niemand ontkennen dat in veel gebieden in Nederland de vraag naar sociale woningen groter is dan het aanbod met een wachtlijst tot gevolg. Maar net als in 2015 kwam niemand met de nuancering dat de inschrijfduur van de mensen die een woning toegewezen hebben gekregen wel iets zegt, maar niet dat men al zo lang op een woning wacht. Woningzoekenden schrijven zich vaak strategisch in om voldoende inschrijfduur te hebben op het moment dat zij actief op zoek gaan naar een woning. De tijd die actief woningzoekenden nodig hebben om een woning te krijgen (en de ontwikkeling hiervan in de tijd) geeft dus een betere indicatie van de mismatch tussen vraag en aanbod. Benieuwd welke resultaten het onderzoek van minister Ollongren gaat opleveren. Op voorhand kunnen we al voorspellen dat er niets over een verminderde investeringscapaciteit als gevolg van alle overheidsheffingen in zal staan.

Conclusies

Haags politiek opportunisme in de afgelopen decennia zou kunnen resulteren in een perfecte storm in wijken waar corporaties veel bezit hebben. Los van de sociale gevolgen schuilt hierin ook een groot economisch gevaar als dit gaat resulteren in een sterke waardedaling en de investeringscapaciteit van de betreffende corporaties nog verder onder druk komt te staan. Alle reden om lokaal goede afspraken te maken en dergelijke ontwikkelingen te stoppen door als gemeente niet alleen louter te sturen op het aantal beschikbare sociale woningen en daadwerkelijk op te treden als regisseur van wonen en zorg.