Corporatiekracht blog 23-10-2018

Huizenprijzen die met 9,3% zijn gestegen, 35-plussers die de boot op de woningmarkt dreigen te missen en code rood voor de woningmarkt in Nederland. Dit zijn een aantal van de resultaten die verschijnen als je op Google de zoekterm “woningmarkt” intikt. Het is inmiddels iedereen wel duidelijk dat de woningmarkt in Nederland op dit moment niet optimaal functioneert en sommige groepen in Nederland hier de dupe van dreigen te worden.

Hoewel er over oplossingen heel verschillend wordt gedacht, lijkt voor iedereen het bijbouwen van woningen één van de meest logische. Toch is de bouwproductie niet erg hoog en beduidend lager dan gepland. Ondanks het feit dat in de Nationale Woonagenda is afgesproken om 75.000 woningen per jaar te bouwen, wordt dit aantal in 2018 niet gehaald. Naar verwachting zullen er dit jaar maximaal 67.000 worden gebouwd en voor 2019 is de verwachting niet veel beter. De redenen voor het achterblijven van de productie is divers: lange levertijden, stijgende bouwkosten en tekort aan personeel worden genoemd als belangrijke oorzaken. Zaken die de rijksoverheid, als belangrijkste partij die invloed kan uitoefenen op het functioneren van de woningmarkt, niet kunnen worden verweten. Opvallend genoeg worden 2 belangrijke oorzaken waar die zelfde overheid wél iets kan doen niet vaak genoemd als oorzaken van een achterblijvende bouwproductie: de aansluiting van nutsvoorzieningen en het verlenen van vergunningen. Laten we hier eens nader op in gaan.

Problematiek nutsaansluitingen

In februari van dit jaar werd duidelijk dat de netbeheerders niet in staat waren om nieuwbouwwoningen tijdig op het net aan te sluiten. Iets wat bij de gemiddelde projectontwikkelaar al jaren bekend is, de onvoorspelbaarheid van de netbeheerders, werd nu ook duidelijk bij de particuliere koper. Die moest soms wel maanden wachten totdat zijn nieuwbouwwoning werd aangesloten. De ACM, de organisatie die ook de maximale aansluittarieven vaststelt, kwam tegemoet aan het mediaoffensief van RTL Nieuws en zegde toe een onderzoek te starten. Inmiddels zijn we bijna 8 maanden verder en is er sindsdien niets meer van de ACM vernomen. Zeker omdat de netbeheerders hebben aangegeven dat de wachttijden in de toekomst nog wel verder zouden kunnen toenemen, lijkt het niet onverstandig als de ACM wat vaart zet achter dit onderzoek en misschien eens zou moeten gaan nadenken over sancties.

Een suggestie: als de netbeheerder niet binnen de maximale termijn van 18 weken een aansluiting heeft gerealiseerd (en wel aan alle aansluitvoorwaarden is voldaan) wordt de aansluiting kosteloos verzorgd en hoeft de gebruiker voor iedere week vertraging gedurende 1 kwartaal geen kosten voor het netbeheer te voldoen. Hiermee kan de ACM daadwerkelijk invulling geven aan dit deel van haar missiestatement: “Wij treden op tegen bedrijven die de kansen en keuzes van consumenten en andere bedrijven belemmeren.”

Vergunningverlening

Iedereen weet dat het gebeurt, maar niemand zal hier in het openbaar over aan de bel trekken: de soms volstrekte willekeur van de behandeling van bestemmingswijzigingen, ontheffingen van bestemmingsplannen of het toetsen van een reguliere aanvraag voor een omgevingsvergunning. Natuurlijk is het druk en kampen gemeenten met vacatures die niet of moeilijk ingevuld kunnen worden, maar soms is het wel erg schrijnend. Door een inefficiënte organisatie bij gemeentes worden aanvragen vaak door verschillende ambtenaren getoetst. En waar de ene iets goedvindt keurt de andere het in een volgende controleronde af. Doordat vakanties niet overlappen maar na elkaar worden gehouden worden aanvragen soms weken opgehouden.

In de huidige markt lopen de extra kosten door vertraging (zeker als de opbrengsten al vastliggen zoals bijvoorbeeld bij huurwoningen) al gauw op tot aanzienlijke bedragen. Kosten die ten laste van het projectrendement of ten laste van de investeringsruimte van een corporatie komen.

Ook in dergelijke gevallen zouden de maximale termijnen moeten gelden voor de ambtelijke toetsing. Als niet aan deze termijnen kan worden voldaan zou ook hier een korting op de door de gemeente door te berekenen plankosten wel eens wonderen kunnen verrichten!

Conclusies

De woningmarkt is een veelkoppig monster. Het ontsporen van de woningmarkt is dan ook iets dat niet makkelijk kan worden opgelost. Duidelijk is wel dat een efficiënte bouwketen kan bijdragen aan oplossingen om de woningmarkt beter te laten functioneren. Echter, zolang er in deze bouwketen partijen aanwezig zijn die geen direct belang hebben bij efficiency, is de kans niet echt groot dat dit gaat gebeuren.