Marktwaardewaardering in het nieuws
De verplichting voor corporaties om op marktwaarde te gaan waarderen, is één van de thema’s die vrijwel geruisloos in de nieuwe Woningwet is opgenomen. Nu deze wet inmiddels is aangenomen beginnen de corporaties zich te realiseren wat dit gaat betekenen en komen er reacties en onderzoeken. Deze week publiceerde Peter Hendriks op het “eerste onafhankelijke multimediale platform voor onderzoeksjournalistiek” , Follow the money (www.ftm.nl), een stuk over de marktwaardewaardering. Daarnaast werd een onderzoek van CorporatieNL en KPMG bekend waarin de stand van zaken met betrekking tot marktwaardewaardering in de corporatiesector is onderzocht.
In zijn stuk constateert Peter Hendriks dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) voor haar toezichtsrol uitgaat van de marktwaarde. Een logisch uitgangspunt, want enerzijds scheelt het enorm veel werk (het CFV moest voor de vergelijkbaarheid de individuele bedrijfswaardeberekeningen van corporaties omrekenen naar de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde), maar anderzijds zou het vreemd zijn als zij een ander uitgangspunt dan de wet zouden hanteren.
Dit in tegenstelling tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat nog steeds uit blijft gaan van de bedrijfswaarde als uitgangspunt voor de waardering. Omdat beide partijen niet op één lijn zijn te krijgen, dienen corporaties straks verschillende waarderingen voor hetzelfde bezit aan te leveren aan toezichthoudende partijen. Erg onwenselijk, onduidelijk en kostenverhogend!
In het stuk van Hendriks wordt ook een corporatiebestuurder geciteerd, die het allemaal maar onzin en nodeloos duur vindt. Een simpele afslag op de WOZ-waarde vindt hij voldoende. Inderdaad, erg simpel, maar voor een onderbouwing van verantwoorde vastgoedkeuzes niet geschikt. Deze corporatiebestuurder lijkt in ieder geval geen lering te trekken uit het feit dat corporaties zich in toenemende mate moeten verantwoorden aan hun stakeholders. Dit is alleen mogelijk op basis van een goede onderbouwing.
Uit het onderzoek van CorporatieNL en KPMG lijkt de aap uit de mouw te komen: 55% (!) van de onderzochte corporaties twijfelt aan de kwaliteit van de basisgegevens, en is daarom nog niet in staat om op marktwaarde te gaan waarderen. Gelukkig is 87% van de corporaties van mening dat waardering op marktwaarde een middel vormt voor de verbetering van de waardesturing en het verhogen van de transparantie. Maar slechts 35% heeft hiervoor ook daadwerkelijk een plan voorhanden.
Kortom, de corporatiesector staat aan de vooravond van een enorme klus waarin circa 1.900.000 woningen (ongeveer 10% is al op marktwaarde gewaardeerd) moeten worden beoordeeld op volledigheid en correctheid van de basisgegevens om tot een marktwaarde in verhuurde staat te komen. In haar publicatie over het onderzoek van CorporatieNL en KPMG schrijft Vastgoedmarkt het volgende hierover: Voor corporaties is 2015 een overgangsjaar waarin zij alvast kunnen wennen aan de nieuwe waarderingssystematiek. Met de implementatie daarvan is doorgaans minimaal 5 maanden gemoeid maar meestal een veel langere periode. De corporaties die nog niet begonnen zijn zullen dus haast moeten maken, alhoewel het de vraag is in hoeverre dit nog op tijd lukt.
Corporaties moeten zich niet gek laten maken, maar zij moeten wel op korte termijn een keuze maken over de wijze van waardering. Dan kan de benodigde capaciteit worden gereserveerd en een planning gemaakt om de basisgegevens op orde te krijgen. Eenmaal de basisgegevens op orde kan de waardering in verhuurde staat worden uitgevoerd. Met de vastgoedwaardering kunnen corporaties een transparant vastgoedbeleid opstellen en hun maatschappelijke bijdrage aantonen.
Wij vinden de overstap naar waardering in verhuurde staat, op basis van de echte portefeuillekenmerken, de juiste. In de huidige tijd kun je een portefeuille met een waarde van pakweg een half miljard Euro toch niet sturen op basis van onjuiste basisgegevens. Keuzes op basis van de verkeerde gronden kunnen ernstige gevolgen hebben voor het rendement en de solvabiliteit van de corporatie. Communicatie naar stakeholders is ingewikkeld als de sturingskeuzes niet goed onderbouwd kunnen worden. Het leven van de vastgoedmedewerkers en van de bestuurders zal eenvoudiger worden als beleidsvoornemens op een transparante en onafhankelijke wijze uitgelegd kunnen worden.
Uiteraard ondersteunen wij corporaties graag met het op orde krijgen van de basisgegevens, het uitvoeren van de waardering en de communicatie met de stakeholders.
