Corporatiekracht blog 7-1-2019

Het nieuwe inzicht van de Autoriteit Woningcorporaties

Eén van de aanbevelingen van de enquêtecommissie woningcorporaties in 2014 was de instelling van een onafhankelijke Autoriteit Woningcorporaties als toezichthouder. De commissie schrijft hier onder andere het volgende over in haar eindrapport:

“De Woonautoriteit stelt, op basis van het door haar uitgevoerde onderzoek en de gegeven oordelen per corporatie, een sectorbreed beeld op ten behoeve van de Minister, die dit betrekt in zijn verantwoording aan de Tweede Kamer.”

De opstelling van het sectorbeeld wordt sinds 2015 door de onafhankelijke Autoriteit Woningcorporaties (Aw) verzorgd. Om dit sectorbeeld te kunnen opstellen worden de corporaties verplicht een enorme hoeveelheid data aan te leveren. De vraag is natuurlijk wat de Aw met deze data doet.

Wat bij de rapportages over het sectorbeeld opvalt is dat de Aw opvallend positief is over de financiële positie van de corporatiesector. Dit in tegenstelling tot de sector zelf die in de rapporten van de Aedes Benchmark telkens constateert dat de daling van haar beïnvloedbare bedrijfslasten ruimschoots wordt overtroffen door de stijging van overheidslasten. Dit terwijl de huren zeer gematigd stijgen. Dat dit een negatief effect heeft op de exploitatieresultaten en de investeringscapaciteit van de corporatiesector is voor iedereen duidelijk. Op grond van deze verwachtingen zou de minister dan ook haar beleid moeten baseren.

Maar niets was minder waar. In het sectorbeeld 2017 schrijft de Aw: “De belangrijkste conclusie is dat de corporatiesector als geheel de ambitie om in de periode 2017-2021 120.000 woningen te bouwen in het sociale segment (DAEB), financieel waar kan maken. Gecombineerd met aankopen, verkopen en sloopvoornemens leidt dit per saldo tot een uitbreiding van de sociale voorraad met ongeveer 30.000 woningen eind 2021. Tevens kan de sector ongeveer € 12,7 miljard investeren in woningverbeteringen (waaronder duurzaamheid). Als deze ambitie wordt uitgevoerd, resteert er aan het eind van de periode nog voldoende financiële ruimte voor vergelijkbare investeringen in de periode tot en met 2026.” Kortom, op 31 januari 2018 was er volgens de Aw nog geen vuiltje aan de lucht. Op 5 februari 2018 brengt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de instantie die de leningen van de corporaties borgt, echter een rapport uit waaruit blijkt dat ca. 40% van de corporaties niet voldoende investeringscapaciteit heeft om haar woningen te verduurzamen naar label B in 2021. Een conclusie die haaks staat op de bevindingen van de Aw. Op 2 oktober 2018 komt het WSW na verdiepend onderzoek zelfs tot de conclusie dat het voor de corporatiesector onmogelijk zou zijn om in 2030 de woningen op label A te brengen. Ondanks deze, voor de Aw toch wel vernietigende, conclusies bleef het vanuit de Aw muisstil tot 20 december 2018 toen het sectorbeeld 2018 aan de Tweede Kamer werd aangeboden en daarin geheel nieuwe inzichten tot uiting kwamen.

Het nieuwe inzicht

In het sectorbeeld van december 2018 komt de Aw tot de conclusie dat de verdiencapaciteit van de corporaties de afgelopen jaren onder druk staat als gevolg van de sterke stijging van de verhuurderheffing. Een opmerkelijke conclusie want in de populaire samenvatting kan uit een tabel met kasstromen worden afgeleid dat deze conclusie al eerder getrokken had kunnen worden.

Al in 2016 was zichtbaar dat de gemiddelde kasstroom per woning was gedaald t.o.v. 2015. Een daling die in 2017 dus is doorgezet en in de komende jaren zal voortzetten als gevolg van bijvoorbeeld nieuwe belastingregels. Maar goed, een goed spreekwoord luidt: “beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald”. De minister heeft de Tweede Kamer op basis van dit rapport een beleidsreactie toegezegd. Het zal interressant zijn om te zien hoe zij hier mee om zal gaan want het legt toch een bom onder het beleid dat zij en haar voorganger tot op heden hebben gevoerd.

En nu?

De gemiddelde corporatiebestuurder zal zich door deze conclusies eindelijk gehoord voelen. In de praktijk van alle dag zal hij echter aan zijn stakeholders al goed hebben kunnen uitleggen hoeveel investeringscapaciteit de corporatie heeft en voor welke doeleinden dit wordt ingezet zodat er realistische prestatieafspraken kunnen worden gemaakt zonder opgeklopte verwachtingen over en weer. Dat neemt niet weg dat de landelijke politiek nu eindelijk kan laten zien of het nieuwe inzicht van de Aw ook tot een herziening van het woningmarktbeleid kan leiden.