Corporatiekracht blog 4-2-2019

Op 22 januari jl. leverden Aedes en de Woonbond het door hen gesloten sociaal huurakkoord in bij minister Ollengren. Of ze dat maar zo snel mogelijk in het huurprijsbeleid wil verwerken. Dit akkoord legt de prioriteit bij de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Normaalgesproken zal dit door de minister in dank worden aanvaard maar waarschijnlijk zal zij dit keer wat gemengde gevoelens aan het verzoek overhouden. Feitelijk voeren Aedes en de Woonbond de druk op om de kaarten door de minister op tafel te laten leggen. Laten we dit volkshuisvestelijke pokerspel eens ontleden.

Het huurakkoord

In het sociaal huurakkoord hebben Aedes en de Woonbond een aantal afspraken vastgelegd. De belangrijkste vormt de begrenzing van de stijging van de totale huursom voor de komende 3 jaar met de inflatie. In het vorige akkoord was er nog een stijging mogelijk van 1% boven de inflatie.

Door de afspraak toe te passen op de totale huursom, zal de huurruimte die ontstaat door harmonisatie in mindering moeten worden gebracht op de reguliere huurstijging. Dus als een huurder met een lage huur vertrekt en de woning wordt tegen een hogere huur opnieuw verhuurd (huurharmonisatie) moet de reguliere huurstijging worden verminderd om op het inflatiepercentage uit te komen.

Door deze afspraken hebben de huurders in ieder geval de komende 3 jaar de zekerheid dat de huur niet sneller zal stijgen dan de ontwikkeling van hun inkomen. Hier staat tegenover dat de corporaties geen extra investeringsruimte kunnen creëren voor nieuwbouw of verduurzaming. Door dit huurakkoord nu voor te leggen aan de minister heeft zij geen mogelijkheid meer om over de rug van de huurders extra investeringscapaciteit bij de corporaties te creëren. Dit in tegenstelling tot haar voorganger die de invoering van de verhuurderheffing de eerste jaren bij de corporaties enigszins budgettair neutraal kon laten verlopen door de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Financiële positie corporaties

Minister Blok kon de afgelopen jaren nog schermen met rapporten van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) waarin werd aangegeven dat de financiële positie van de corporaties dusdanig goed was dat zij alle noodzakelijke investeringen konden doen zonder door het ijs te zakken. Inmiddels is ook bij Aw duidelijk geworden dat dit niet het geval is. In december bracht de Aw dan ook het sectorbeeld 2018 uit waarin de conclusie wordt getrokken dat verdiencapaciteit van de corporaties als gevolg van de verhuurderheffing onder druk staat.

Een conclusie die al eerder was getrokken door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) welke in 2018 concludeerde dat 40% van de corporaties niet in staat is om haar woningvoorraad in 2030 op label A te krijgen.

Door het sociaal huurakkoord is nu helder geworden dat de corporaties de beschikbaarheid ondergeschikt hebben gemaakt aan de betaalbaarheid van de woningen. Met andere woorden, de corporaties kunnen hun beschikbare middelen in beginsel voor 3 zaken inzetten: huurmatiging, nieuwbouw of renovatie/verduurzaming. De keuze voor het ene doel gaat automatisch ten koste van een ander doel. De corporaties hebben nu helder gemaakt dat huurmatiging de komende 3 jaar een speerpunt vormt.

En nu?

De afgelopen jaren is er op het ministerie een soort blufpoker gespeeld door de Aw te laten concluderen dat de invoering van de verhuurderheffing geen merkbare gevolgen zou hebben voor de investeringscapaciteit van de corporaties. Iedereen die het tegendeel beweerde werd op een soort Trumpiaanse manier het bos in gestuurd. Omdat de minister het huurakkoord niet naast zich neer kan leggen, zal zij dus ergens financiële ruimte voor de corporaties uit de hoed moeten zien te toveren om er voor te zorgen dat de komende jaren voldoende jaren voldoende investeringsruimte ontstaat om te verduurzamen en nieuwbouw te plegen.

Eigenlijk zijn hiervoor maar 3 mogelijkheden te bedenken:

• de afschaffing of vermindering van de vennootschapsbelasting op sociale activiteiten van corporaties,
• de afschaffing of vermindering van de verhuurderheffing voor sociale woningen
• de afschaffing van de ATAD (antimisbruikwetgeving die ook op corporaties van toepassing is verklaard) voor corporaties.

Stuk voor stuk heffingen waarvan afgevraagd kan worden waarom corporaties hiermee voor hun sociale activiteiten zwaarder worden belast dan commerciële vastgoedpartijen.