Corporatiekracht blog 25-09-2018

De begroting 2019: het “verzuurzamen” van de corporatiesector

Inderdaad “verzuurzamen” staat niet in de Dikke van Dale, maar kan wel als tegenhanger worden gezien van verduurzamen. Oftewel, het tegengaan van bederf. Want bij de presentatie van de miljoenennota is wel duidelijk geworden dat dit kabinet geen enkele poging doet om de lastenverzwaring van de corporaties tegen te gaan. Het is dan ook wel erg vreemd om te constateren dat de corporaties worden beschouwd als een belangrijke partner van dit kabinet bij de plannen om de woningvoorraad in Nederland te verduurzamen, maar de hiervoor benodigde investeringscapaciteit nog verder wordt uitgehold. Laten we de maatregelen eens op een rijtje zetten.

De ATAD

De Anti Tax Avoidance Directive is een maatregel die bedacht is om belastingontwijking tegen te gaan. Maar ondanks de oproep van Aedes en de VNG wordt deze maatregel toch van toepassing verklaard op de corporatiesector. Niemand snapt waarom de corporaties niet worden uitgesloten van een belastingmaatregel die niet voor hen bedoeld was. Maar een uitzondering wordt niet gemaakt. Er is nog wel wat gesteggel over de extra lasten die hiermee gemoeid zijn. Aedes gaat uit van € 300 miljoen per jaar terwijl het ministerie verwacht dat dit van € 102 miljoen op zal lopen naar € 353 miljoen. De waarheid zal wel ergens in het midden liggen.

De verhuurderheffing

Het tarief van de verhuurderheffing wordt verlaagd van 0,591% naar 0,561%. Dit zou een verlichting van € 100 miljoen per jaar moeten opleveren. De  huizenprijzen zijn de laatste jaren echter fors gestegen dus de grondslag voor de verhuurderheffing, de WOZ-waarde, ook. Het “break-even” point ligt bij een gemiddelde waardestijging van € 7.000. Het zal niemand verbazen dat de gemiddelde waardestijging een veelvoud van € 7.000 bedraagt. De besparing van € 100 miljoen is hierdoor direct verdampt. De lastenstijging voor de corporaties bedraagt ca. € 500 miljoen (bovenop de € 1,7 miljard die al werd afgedragen aan verhuurderheffing).

De vennootschapsbelasting

De corporaties moeten al sinds 2008 vennootschapsbelasting betalen over de winst die zij maken. Op zichzelf al een discutabele maatregel omdat de corporaties deze winst niet mogen uitkeren maar moeten herinvesteren in de volkshuisvesting. Het tarief voor de vennootschapsbelasting gaat omlaag van 25% naar 22,5%. Goed nieuws want dit levert een verlaging van de lasten op. De afgelopen jaren hebben de corporaties echter (net als commerciële bedrijven) gebruik kunnen maken van verliescompensaties uit het verleden. De lastendruk begint de afgelopen jaren dan ook fors toe te nemen en bedraagt naar schatting € 600 miljoen per jaar. En dan te bedenken dat beleggingsfondsen hun vrije sector huurwoningen doorgaans in een Fiscale Beleggings Instelling onderbrengen. Een fiscale constructie waardoor zij vrijgesteld zijn van vennootschapsbelasting….

Dit alles slaat zonder twijfel een enorme deuk in de investeringscapaciteit van de corporaties want een compensatie door het verhogen van de huren is niet mogelijk. Met de wetenschap dat ca. 40% van de corporaties al onvoldoende investeringscapaciteit heeft om de woningvoorraad in 2021 tot energielabel B te verduurzamen wordt het er dus niet beter op. Het logisch gevolg is dat de corporaties hun investeringen weer naar beneden moeten bijstellen.

Gelukkig heeft minister Ollongren wel oog voor de problematiek van de middengroepen. Vorige week stuurde ze nog een wetsvoorstel naar de Kamer waarin zij het voor corporaties eenvoudiger wil maken om middenhuurwoningen te realiseren. In de periode dat iedere corporatiebestuurder aan het puzzelen is om de meerjareninvesteringsbegroting rond te krijgen. Middenhuur is niet betaalbaar of gaat ten koste van de sociale huurwoningen. Hiermee is een dergelijk wetsvoorstel toch wel een beetje zuur en kunnen we dus met recht spreken over de verZuurzaming van de corporatiesector.